美国生活 第103页

结论先行：pre-listing inspection（挂牌前验房）是卖家在挂牌前自己花钱请验房师查一遍房子，300 到 500 美元。利：提前发现问题、定价有底、谈判不被动；弊：查出的问题法定要披露，可能吓跑买家，还多花一笔钱。房子房龄老...

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结论先行：FSBO（for sale by owner）自己卖房，能省掉 2.5% 到 3% 的卖方中介佣金，50 万美元的房子省 1.5 万美元。但你要自己干中介的 10 件活：定价、拍照、挂牌、带看、谈判、合同、验房协调、 apprai...

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结论先行：收到多个 offer，千万别只看价格最高那个。真正决定你能不能顺利拿到钱的，是 7 个维度：价格、contingency 条件、贷款类型、首付比例、交割时间、定金金额、附加条款。一个高 2 万美元但 contingency 一大堆...

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结论先行：加州卖房交割后，买卖双方都可能收到 supplemental tax 补税单。这不是重复征税，是房子转手触发 reassessment（重新估值），新旧估值的差额按剩余月份补税。卖家要搞清税费分摊 prorations 在交割时结...

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结论先行：卖自住房赚钱，美国税法给你发大红包。单身卖房，25 万美元增值免税；夫妻联合报税，50 万美元免税。条件是过去 5 年里拥有并自住了至少 2 年，两年不用连续，中间出租过也行。搞懂 2/5 年规则，卖房时点卡得好，几十万美元的税一...

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结论先行：水龙头关紧了还滴水，90% 是 cartridge 阀芯里的密封圈磨坏了。阀芯是水龙头把手里的核心零件，十几到几十美元一个，15 分钟自己换好，不用叫 plumber。拖着不修，一个水龙头一年滴掉几千加仑水，水费账单会告诉你什么叫...

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结论先行：马桶水箱一直哗哗流水、每隔几分钟自动补水，90% 是 flapper 挡水阀老化了。flapper 是水箱底部那个橡胶盖子，几年一换的耗材，几美元一个，10 分钟自己换好，不用叫 plumber。拖着不修，一个月多交几十美元水费，...

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结论先行：热水器里有根叫阳极棒 anode rod 的镁棒或铝棒，它的作用是“替死”——先腐蚀自己，保护水箱内胆不生锈。一根棒几十美元，3 到 5 年换一次，能让热水器从 8 年寿命延长到 13 年以上。绝大多数美国...

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结论先行：双层玻璃中间起雾、擦不掉，说明密封 seal 失效、惰性气体跑了，玻璃的保温性能大打折扣。三个选项：换整块中空玻璃单元 IGU 最划算，几百美元；只换窗扇 sash 居中；整窗更换最贵，适合窗框也老化了的情况。先判断窗框状态，再决...

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结论先行：抽油烟机排风管接到阁楼里就截止，是违反建筑规范的做法。油烟里的水汽和油脂全排进阁楼，保温棉受潮失效、木结构发霉腐烂，几年下来维修费上万美元。规范做法是排风管一路通到室外，经屋顶或山墙排出。买房验房时进阁楼看一眼排风管走向，5 秒钟...

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