联邦学贷 Direct Consolidation 合并：什么时候该做、什么时候别做
手里 8 笔联邦学贷，利率 4%–7%，还款日各不同，Direct Consolidation 能合成一笔，利率加权平均，一个月供。但合并不是免费午餐：PSLF 进度清零、总利息变多、宽限期结束。这篇讲清什么时候该合、什么时候别合。 Dir...
美国财经 第100页
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FHA/VA 房贷 assumable 可转让：卖房时把低利率转给买家
2021 年锁了 3% 的房贷，2026 年 7% 的市场，你的房子自带一个值钱的东西：可转让的低利率贷款。FHA 和 VA 房贷 assumable，买家接手你的 3%，不用按 7% 重贷。这篇讲清 assumable 的条件、流程和坑。...
投资房贷款：首付 25%、利率上浮，DSCR 贷款是什么
买第二套房出租，贷款和自住房完全不同：首付 25%、利率上浮 0.75%、还要 6 个月储备金。还有一种 DSCR 贷款，不看你的工资，只看房子能不能养活自己。这篇讲清投资房贷款的 5 个不同点和 DSCR 的玩法。 投资房贷款的 5 个不...
买 condo 贷款被拒：HOA 官司和预算，银行到底审什么
房子看好了，贷款却被拒，原因不在你，在 HOA：官司缠身、预算赤字、出租比例超标。Condo 贷款，银行审两遍：审你，再审 HOA。这篇讲清银行审 HOA 的 6 项指标、被拒后的 4 条路。 为什么 condo 贷款更严 买 house，...
首付 3% 的 conventional 97：HomeReady 和 Home Possible 谁能用
首付只够 3%，除了 FHA，还有 conventional 97：HomeReady（房利美）和 Home Possible（房地美）。3% 首付、无 upfront 保费、PMI 还能取消。这篇讲清谁能用、收入线卡在哪、和 FHA 怎么...
房贷 amortization 还款表：前 5 年月供 70% 都是利息
每月还 $3,160 房贷，你以为一半是本金？前 5 年，70% 以上都是利息，还的是 “银行的钱”，不是 “自己的房子”。Amortization 还款表就是这笔账的明细。这篇教你看懂它，并...
2-1 buydown 利率买断：卖家出钱，前两年利率各降多少
“卖家出钱，帮你把前两年利率买下来”——2-1 buydown 是 2026 年买方市场的热门谈判筹码。第一年利率减 2%、第二年减 1%，月供省几百块，钱由卖家一次性出。这篇讲清 buydown 的算法、谁出钱、以...
closing 前失业了：已经批下来的房贷会被撤吗
Offer 被接受、贷款批了、closing 定在两周后，突然被裁员——已经批下来的房贷会被撤吗？答案是：很可能。银行在放款前会再查一次你的工作状态，失业等于 “收入归零”，贷款基础没了。这篇讲清银行查什么、失业后四...
寿险受益人 per stirpes vs per capita：分配方式选错的后果
寿险受益人一栏，除了写名字，还有个 “per stirpes” 和 “per capita” 的选项，很多人直接跳过。选错的后果是：你想留给孙子的钱，可能被分给了别人。这篇讲清两种分配方式的区...
LTC 等待期选 0 天还是 90 天：elimination period 保费差价全解
长期护理险有个 “等待期”（elimination period）：符合理赔条件后，自付 0 天、30 天、90 天还是 180 天，保险公司才开始赔。等待期越长保费越便宜，但 0 天和 90 天到底差多少钱、选哪个...
