结论先行：EB-5 直投（direct investment）是投资人自己当老板、自己创造 10 个全职就业的路径，和区域中心“投钱等人分红”完全是两种游戏。直投最大的风险不是“排期”，而是“生意本身”——项目黄了，钱和绿卡一起打水漂。所以签约前的实地考察不是“旅游”，而是尽调的核心环节：你要查的文件、要见的人、要留的记录，本文列成清单。记住一句话：直投考察的不是“项目方说得有多好”，而是“万一出事，你的钱和身份有没有退路”。考察报告写得越细，I-526 的“真实投资”论证就越硬，这是直投区别于“纸面投资”的关键。
先说 EB-5 直投的框架：投资 80 万美元（目标就业区 TEA）或 105 万美元（非 TEA），金额以 USCIS 最新公布为准；投资必须“处于风险中”（at risk），不能是保本保息的借款；必须在两年内（条件绿卡期内）创造至少 10 个全职岗位（每周 35 小时以上、美国工人）；投资人要“参与管理”（日常管理或政策制定，不用天天坐班，但不能当甩手掌柜）。直投递 I-526（不是区域中心的 I-526E），获批后拿 2 年条件绿卡，再递 I-829 转正。
实地考察要查的 7 类文件
第一类：企业合法文件。营业执照（business license）、公司注册文件、EIN 税号确认信——确认这家企业是真实存续的法律实体，不是皮包公司。第二类：财务文件。过去两到三年的税表、审计报告、银行对账单，看“生意是不是真的在赚钱”。如果对方说“这是新公司，没有历史财务”，那你的考察重点就变成“商业计划书靠不靠谱”（见下文）。
第三类：场地文件。租约或产权证明——去现场看，“办公室”是不是真实在运营，有没有员工在上班。EB-5 直投最怕“纸面公司”：注册地址是个信箱，实地一看是共享办公工位。第四类：雇佣文件。现有员工的工资单、W-2、I-9，数一数“现在到底有几个全职员工”。直投要求 10 个全职，“现在 3 个、计划招到 10 个”和“现在 8 个、再招 2 个”是两种完全不同的风险等级。
第五类：商业计划书（business plan）。必须是“Matter of Ho”合规的计划书：有市场分析、有财务预测、有招聘时间表。移民局审 I-526 时会逐字看这份计划书，“计划 2 年内招 10 个人”必须有“怎么招、什么时候招、工资多少”的细节。第六类：资金文件。你的投资款路径（从哪来到哪去）、企业的资金监管安排。第七类：退出机制文件。股东协议里的退出条款、股权回购条款——“2 年后怎么拿回钱”，签约前就要谈清楚，写进文件。
实地要见的 4 种人
第一，企业的实际控制人/CEO。面谈，问三个问题：这门生意过去三年的营收趋势？未来两年的招聘计划具体到季度？如果生意不及预期，我的退出机制是什么？看对方是“对答如流”还是“顾左右而言他”。第二，财务负责人。看账：现金流、负债率、应收账款。“账上没钱、全靠你的 80 万发工资”的企业，风险极高。
第三，现有员工。私下聊：公司发工资准时吗？人员流动大不大？老板靠谱吗？员工的“体感”比财务报表更真实。第四，你自己的律师和会计师。EB-5 直投必须请“你自己的”律师（不是项目方推荐的律师），让律师审股东协议、让会计师看财务。项目方推荐的“一条龙服务”，利益冲突不言而喻。
考察记录能当移民局证据吗
能，而且应该当。I-526 阶段，移民局要看到“投资人做了审慎的商业判断”。你的考察记录（机票、酒店、现场照片、会议纪要、尽调报告）可以作为“投资真实性”的辅助证据，证明这不是“买绿卡”，而是“真实的商业投资”。特别是“参与管理”的要求：考察记录能证明你在投资前就深度参与了决策，这对满足“管理参与”条款有帮助。
记录的整理方法：按时间顺序装订，“X 月 X 日考察 X 公司，会见 CEO XXX，查阅财务文件，结论如下”。配上照片（你在企业门口、和团队的合影——注意别摆拍，要自然）。这些材料递 I-526 时作为 exhibit 附上，移民官对“做过功课”的投资人，天然多一份信任。
直投的 4 个“隐形坑”
坑一：“10 个全职”的算法。必须是“全职”（每周 35 小时+）、“美国工人”（公民、绿卡、合法工作许可，H-1B 不算“美国工人”但可计入？不——EB-5 的“美国工人”不包括非移民身份，H-1B 员工不能计入 10 个名额）。兼职不能两个顶一个（和区域中心的间接就业算法不同，直投只认“直接全职”）。坑二：“ troubled business”（困难企业）条款。如果企业过去一到两年净亏损超过 20%，可以走“困难企业”路径——不用“新增”10 个岗位，“保住”现有 10 个岗位就行。但“困难”的认定有严格标准，不是“生意不好”就能用。
坑三：投资款“at risk”。“保本+固定回报”的协议在 EB-5 里是非法的（会被认定为“不是投资是借贷”）。项目方如果承诺“2 年后原价回购股权”，这就是“赎回条款”，移民局看到直接拒。坑四：“管理参与”的形式主义。挂名董事、一年开一次会，移民官可能质疑“你根本没参与管理”。建议：担任有实权的职位（或至少是政策制定角色），保留参会记录、决策邮件。
直投 vs 区域中心：怎么选
直投适合：你想自己当老板、有美国经商经验、能投入时间管理、项目本身就是你的生意（比如你本来就想在美国开餐馆、开诊所）。区域中心适合：你只想投钱不想管、没时间没精力、求“省心”。风险对比：直投的“生意风险”你自己扛，区域中心的“项目风险”由项目方扛——但区域中心暴雷的案例也不少，“省心”不等于“安全”。
排期上两者现在走不同的通道（直投走非预留，区域中心可走预留签证通道），递交前查最新签证公告。从“就业计算”看，区域中心可以用间接就业（容易凑 10 个），直投只能用直接全职（硬骨头）。所以直投的 10 个岗位，必须是“实打实招来的人”，考察时数人头是最实在的动作。
I-829 转正：直投的终极大考
直投拿的是 2 年条件绿卡，到期前 90 天递 I-829 申请转正。I-829 审的是两件事：投资款还在企业里（“维持投资”）、10 个全职岗位创造出来了（工资单、W-2、I-9 为证）。如果 2 年到期时只招到 7 个人，I-829 会被拒——条件绿卡失效，全家身份一起出问题。所以“招聘时间表”不是写给移民局看的，是写给你自己执行的：每季度对照一次，招不到人就预警。
维持投资的要求：RIA 改革后，投资维持期是 2 年（从投资款“处于风险中”起算），2 年后理论上可以退出。但“可以退出”不等于“必须 2 年整退出”——I-829 还没批就撤资，等于自杀。正确的顺序：I-829 获批 → 再谈退出。股东协议里的退出条款，时间点要和 I-829 的审理周期对齐。
TEA 认定：直投的第一道坎
80 万还是 105 万，取决于你的项目在不在“目标就业区”（TEA）里。TEA 有两种：乡村地区（rural area，非都会统计区、人口 2 万以下城镇之外）和高失业率地区（失业率达到全国平均 150% 以上）。直投的 TEA 认定和区域中心项目一样，要向 USCIS 申请认定（或由州政府背书），“你觉得这是高失业区”不算数。
实地考察时，TEA 是必查项：让项目方出示 TEA 认定文件，看“认定的是哪个地理范围、有效期到什么时候”。TEA 认定是有有效期的（通常和失业率数据挂钩，每年更新），“去年是 TEA、今年不是了”的情况真实存在。如果你的 I-526 递交时 TEA 过期，投资额就要按 105 万算——25 万美元的差距，签约前必须锁定。靠谱的做法：在认购协议里写明“以 I-526 递交时的有效 TEA 认定为准”，并约定 TEA 失效时的处理方案。
资金来源证明：直投的另一场硬仗
直投的资金来源（source of funds）审查和区域中心一样严：80 万美元的每一分钱都要有合法来源证明。常见路径有三条：工资积累（多年工资单+税单+银行流水，证明“存下来的”）、房产出售（买卖合同、过户文件、完税证明、银行进账记录）、赠与（赠与协议、赠与人的资金来源证明——对，赠与人的钱从哪来的也要证明）。
直投特有的资金问题是“投资款路径”：钱从你的账户直接打到企业的账户，路径要清晰、单笔可追踪。不要“分 20 笔、经 5 个人转账”——路径越复杂，RFE 越多。另外，“借款投资”是允许的，但抵押物必须是你的个人资产（比如用房产抵押借的钱可以，用 EB-5 项目本身做抵押不行），且借款不能是“项目方借给你的”。资金来源和实地考察是直投的两条腿，缺一条都走不远。
常见问题快答
问：直投必须投 80 万吗？答：TEA 地区 80 万，非 TEA 105 万，以 USCIS 最新公布为准，TEA 认定本身也要做（不是你说 TEA 就是 TEA）。问：直投能买现成的生意吗？答：能，买现成企业也算直投，但“10 个就业”要重新算（买的时候已有的员工不算“新增”，除非走困难企业路径）。问：配偶能参与管理吗？答：能，主申请人和配偶都可以，但“管理参与”的证据要留在主申请人名下。问：直投失败了能转区域中心吗？答：能重递 I-526E，但之前花的钱和时间沉没，优先日也可能保不住——所以签约前的考察才这么重要。问：考察一定要本人去吗？答：最好本人去，实在去不了可委托律师+会计师，但“管理参与”的证据会弱一些。问：直投的 80 万可以分期投吗？答：I-526 递交时投资款要“已投入或正在投入”（placed at risk），分期可以，但递交时至少要有实质投入，“先递表、钱以后再说”不行。
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英文官方来源
- USCIS Policy Manual, Volume 6, Part G – Investors
- USCIS – Employment-Based Immigration: Fifth Preference EB-5
- USCIS – Form I-526, Immigrant Petition by Standalone Investor
核验日期：2026年10月4日
免责声明
本文为美国移民政策科普，不构成法律或投资建议。EB-5 投资金额、政策以 USCIS 最新公布为准，投资有风险，个案请咨询持牌移民律师和专业投资顾问。
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