室友不交房租已经够糟了，更糟的是他还赖着不走，沙发一躺，摆明”我就不搬，你能拿我怎样”。这篇解决的就是”驱逐端”的问题：室友拒绝搬走时，法律上有哪些路可以走。先给结论：在加州，你绝对不能自己换锁、停水电、把他的东西扔出去，这些”私力救济”全部违法，搞不好你还要赔他钱。合法的路只有一条：走正式的通知加 unlawful detainer（非法占有驱逐诉讼）程序。但具体谁有资格启动这个程序，取决于室友在不在租约上，这是全文最关键的分水岭。
一、先分清：室友在租约上，还是不在
情形 A：室友和你一起签了租约（joint lease 上的 co-tenant）。这种情况下，你们俩在法律上是平等的，房东才是你们共同的” landlord”。你没有资格赶他走，因为驱逐诉讼的原告只能是房东（或房东授权的人）。你能做的，是找房东出面：把室友欠租、不搬的证据交给房东，请房东发通知、走驱逐程序。如果房东不愿意管，你的选项就只剩下协商（比如你搬走、转租你的份额）或者等租约到期不再续签。记住一点：同为租约上的室友，你动手赶人，法律性质和房东非法驱逐没有区别。
情形 B：租约上只有你的名字，室友是后搬进来的，房租交给你（俗称二房东 / master tenant 结构）。这种情况下，在法律关系上你是他的”房东”（landlord），他是你的”房客”（subtenant）。加州法律把这套关系完全套用房东房客规则：你有资格给他发终止通知，也有资格作为原告提起 unlawful detainer 诉讼。很多华人合租都是这种结构，房东只认签约的那个人，室友之间的纠纷房东一概不管，这时候就得你自己走程序。
还有一种特殊情形：你在自己住的房子里出租一个房间，且只有一个房客（single lodger）。加州对”lodger”有特殊规则（Civil Code 1946.5、Penal Code 602.3），房主解除 lodger 租约的通知期可以短到和交租周期一致，程序也更简单。如果你是把自住房的一间房租给室友，建议按 lodger 规则单独研究，本文主要讲常见的合租情形。
二、通知：30 天还是 60 天，3 天是什么
通知是驱逐程序的地基，通知错了，后面法院直接驳回。加州规则如下，依据《民法典》1946.1 条（条文原文已核验）：按月租（month-to-month）的情况下，室友已经住了满 1 年，你要给 60 天书面通知；住了不到 1 年，给 30 天书面通知。通知必须书面送达，方式包括当面递交、留置送达加邮寄，或挂号信，送达方式不对同样会被驳回。
如果理由是”不交房租”，用的是另一种通知：3 天交租或搬走（3-day notice to pay or quit，依据《民事诉讼法》1161 条）。这 3 天不包括周末和节假日，通知上只能要求支付拖欠的房租本金，不能把滞纳金、罚金塞进去。3 天到期他既不交钱也不搬，才能去法院起诉。
还有一个 2025 年后的重要变化：收到 unlawful detainer 传票后，房客答辩的时间从原来的 5 天延长到了 10 个工作日。这意味着整个驱逐流程比以前更慢，要有心理准备。从发通知到真正拿回房子，顺利的话也要一到两个月，有答辩和开庭的话拖到三四个月很正常。
三、AB 1482 的 just cause：住满一年可能赶不动
如果房子受加州《租客保护法案》AB 1482 约束（《民法典》1946.2 条），且室友已经住了满 12 个月，那么”无故赶人”这条路就被堵死了。法律要求房东（在这里就是你这个 master tenant）必须有”正当理由”（just cause）才能终止租约。正当理由分两类：有过错的（at-fault），比如欠租、违反租约、搞破坏；无过错的（no-fault），比如房东要收回自住、大修、永久撤租。
好消息是，”不交房租”本身就是最典型的 at-fault just cause，所以欠租不搬的室友不受这条保护。但如果你想赶的是一个按时交租、只是你看不顺眼的室友，而房子又受 AB 1482 保护，那 30/60 天无故终止通知在法院很可能被判无效。AB 1482 有不少豁免情形（比如独栋屋房东为自然人且非公司持有等），动手之前先确认房子是否在保护范围内。
四、unlawful detainer：谁有资格告，怎么走
通知期满室友还不搬，下一步是向所在县的高等法院（Superior Court）提起 unlawful detainer 诉讼。原告资格前面已经讲过：租约上有你、房东是你（情形 B），你就是原告；租约上你们都是 co-tenant（情形 A），原告只能是真正的房东，你当不了原告。
流程是固定的：第1步，向法院递交诉状并缴费；第2步，合法送达传票和诉状给室友（送达瑕疵是被告最常用的抗辩点，务必规范）；第3步，等对方在 10 个工作日内答辩，不答辩可申请缺席判决；第4步，答辩后法院排期开庭，一般在请求后 20 天左右；第5步，庭审胜诉后拿到 possession 判决，再由 sheriff 执行真正把人请出去。从头到尾，你自己不能动手搬他的东西，执行必须由 sheriff 来。
费用方面，法院立案费按索赔金额分档，小额的 unlawful detainer 立案费通常在几百美元。如果金额不大，也可以考虑先在小额法庭（small claims）追讨欠租，驱逐和追钱是两个程序，可以分开走。
五、红线：这些事做了你要赔钱
加州《民法典》789.3 条明令禁止”自助驱逐”（self-help eviction）：换锁、停水停电停气、把室友的东西扔到门外、威胁恐吓让人搬走，全都违法。违法驱逐的代价是：每持续一天赔偿 100 美元或实际损失中较高者，还可能加上律师费。网上流传的”把他东西打包放门口”在加州是馊主意，做了反而变成对方告你的把柄。
同样，押金也不能乱扣。室友搬走后，押金扣除要符合 21 天规则：搬走后 21 天内提供费用明细，多退少补，乱扣可能面临最高 2 倍押金罚则。欠租和押金是两笔账，不要自行”用押金抵房租”了事，程序上分开处理才干净。
六、常见僵局与解法
僵局一：室友交一部分房租，拖着不交全额。部分交租不等于”正在履行”，3 天交租或搬走通知针对的是”足额”支付。但要注意，如果你长期接受部分房租且不书面异议，对方可能主张你默许了新的交租安排。所以每次收部分房租时，书面注明”收到部分款项，余款仍欠，保留追讨权利”，别让沉默变成默认。
僵局二：室友偷偷带人同住，房子住成了宿舍。先看租约有没有”禁止留宿超期”或”新增居住人需书面同意”条款，有就按违反租约走 3 天改正或搬走通知（3-day notice to cure or quit）。没有这类条款的，以后签租约一定要加上，这是合租最常见的后悔药。
僵局三：室友搞破坏，墙上打洞、家电弄坏。走两条线：驱逐线按违反租约处理；赔偿线保留维修发票和照片，搬走后从押金扣，不够的部分去小额法庭追。加州小额法庭个人索赔上限是 1 万美元，立案费几十美元，不用请律师，专门处理这类纠纷。
僵局四：租约还有两个月到期，室友赖着明显想白住到到期。对按月租有效的 30/60 天通知同样适用，不用等到租约到期。但如果租约是固定期限（fixed-term lease）且还没到期、无故赶人，房东（或你作为 master tenant）一般要等租约到期不续，除非对方有违约行为。这也是为什么很多房东在固定租约到期后转为按月租，灵活性完全不同。
最后讲一下通知的写法，法院驳回最多的就是通知不合格。一份有效的终止通知必须包含：所有居住人的姓名、房屋地址、明确的终止日期（精确到日，且满足 30/60 天期限）、房东（你）的签名和日期。3 天交租通知还要写明拖欠的具体金额和起止月份。送达后保留送达证明（proof of service），拍照留存张贴和邮寄凭证。模板可以在加州法院官网（courts.ca.gov）的表格库找到，照着填比自己写稳妥。
七、室友搬走后留下一堆东西，能扔吗
好不容易把人请走，房间里还留着一堆家具杂物。加州对”遗留个人物品”有专门程序（《民法典》1980 条系列），不能直接扔。基本规则是：书面通知前室友在限期内取回，亲自送达给 15 天，邮寄送达给 18 天。逾期不取，你可以按法定程序处理，价值较高的物品可能需要公开拍卖，拍卖所得抵扣仓储费用后余款归原主。
实务中很多人嫌麻烦直接扔了，结果对方回头告”侵占财物”，又惹一身官司。正确做法是发一封挂号信通知，写明取回期限和存放地点，拍照留存物品清单。期限到了按程序处理，全程留痕。这套程序同样适用于房东对房客，master tenant 对 subtenant 完全套用。
八、行动清单
第1步，先确认法律关系：室友在不在租约上？在，你找房东出面；不在且租约只有你的名字，你就是”房东”，有权启动程序。第2步，书面固定证据：欠租金额、催缴记录、聊天记录全部存档，通知一定要书面。第3步，选对通知：欠租用 3 天交租或搬走通知（不含周末节假日），无故终止用 30 天或 60 天通知（按居住是否满 1 年），先查房子是否受 AB 1482 约束。第4步，通知期满不搬，向县高等法院提起 unlawful detainer，规范送达，等 10 个工作日答辩期。第5步，全程不碰红线：不换锁、不停水电、不扔东西，执行交给 sheriff。第6步，欠的房租另行追讨，小额可走 small claims；金额大、程序复杂时，咨询专做房东房客纠纷的律师，很多提供首次免费咨询。通知和诉状模板去加州法院官网表格库下载，照着填比自己写稳妥。
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英文官方来源
- California Civil Code 1946.1 (30/60-day notice), leginfo.legislature.ca.gov
- Judicial Council of California: just cause eviction rules under AB 1482, courts.ca.gov
- The California Eviction Process (2026): notices, filing, 10-day response, ManagementOne
本文信息核验于 2026 年 10 月 2 日，加州驱逐程序规则以法院与 leginfo 官网最新版本为准，各市租金管制条例可能另有叠加要求。
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