爸妈留下房子，50 年前买的，5 万美元，现在值 150 万，卖掉，税要交多少，Step-up 规则下，税基涨到去世时的市场价 150 万，卖 150 万，税是零，这叫 step-up in basis（税基提升），是遗产规划的神器，本文将讲清 step-up 的规则和用法，帮你合法省下几十万美元的税。
先说结论
美国税法 1014 条规定，继承的资产，税基 step-up 到去世时的公允价，卖出时增值少、税就少，记住三个关键点：第一，继承才有 step-up，赠与没有，赠与是 carryover（税基结转）；第二，夫妻共同财产在加州可以全额 step-up，这是神器；第三，2026 年有政策讨论的声音，但目前规则依然有效。
Step-up 是什么
Step-up 就是税基提升，买入价 5 万，税基 5 万，去世时值 150 万，继承人的税基变成 150 万，卖 155 万，增值 5 万，税按 5 万算，没有 step-up 的话，增值 150 万，税按 150 万算，天壤之别，政策目的是和遗产税协调，避免双重征税，遗产税交过了，所得税就不再重复征，2026 年遗产税免征额 1300 万美元，大多数家庭不用交遗产税，step-up 等于白得，别小看这条规则，省的是真金白银，懂的人做规划，不懂的人多交税，Step-up 历史悠久，两党都有支持者，中产家庭靠它省税，取消的提案年年有、年年没通过，别慌，规划趁早做，政策变了再调整。
继承 vs 赠与：天壤之别
继承有 step-up，赠与是 carryover，税基接着原来的走，爸妈生前送房子，税基还是 5 万，卖 150 万，税按 145 万的增值算，去世后继承，税基 150 万，卖 150 万，税是零，两者差 145 万的税基，几十万美元的税，所以，升值的资产别生前送，要去世后给，观念要转过来，别早送，早送吃亏，华人讲究孝顺、早早过户，好心办坏事，税上吃大亏，孩子多交几十万美元，哭都没用，记住，这是血泪教训，联名持有方面，joint tenancy（联合共有）在加州，配偶一方去世全额 step-up，但和孩子联名，只有一半 step-up，Title 怎么写的，去查，规划该改就改，问律师、问 CPA，别自己定，赠与税年度免税额 1.9 万美元（2026 年，个人），超了要报 709 表，从终身 1300 万美元额度里扣，房子赠与税基 carryover，别送，现金赠与没问题，税基不是问题，529 教育赠与有税优，规划要分资产类别，房子生前别送。
夫妻：共同财产全 step-up
在加州，夫妻共同财产一方去世可全额 step-up，房子买入 5 万、去世时 150 万，活着的一方税基变 150 万，卖掉税是零，这是神器，加州特色，普通法州只有一半 step-up，所以加州夫妻的房子用共同持有，分开个人持有亏一半，Title 去查，确认共同持有，规划问 CPA，共同财产指婚姻期间赚的钱、买的房，婚前个人的除外，混在一起的看协议，Title 写 joint tenancy 还是 community property（夫妻共同财产），很关键，写错亏一半，让律师看、改对，别马虎，再婚家庭比较复杂，前婚的房子怎么算，现婚的共同财产怎么算，要分清，找律师算，别混，混了会争，AB 信托是老式的遗产税规划工具，bypass 那套，2026 年 1300 万美元免征额下已过时，但从 step-up 角度看，B（去世方）去世时仍有 step-up，旧信托要 review，税法变了规划要更新，约律师、CPA 陪着。
信托：revocable 有 step-up
Revocable trust（可撤销生前信托）里的资产有 step-up，税法上把 grantor（委托人）无视，税基和个人持有一样，去世后 step-up 照样享受，别担心，资产放进信托，step-up 不会没，Irrevocable（不可撤销信托）比较复杂，看条款、问 CPA，Funding 要做，资产转进信托，去世时 step-up 才有，别漏，漏了虽然 probate 里也有 step-up，但麻烦，信托和 step-up 配合好，省大钱，律师和 CPA 一起规划，税基记录要留好，买入价、装修费、继承时的估值，都存下来，卖的时候，税基要有证明，IRS 来查，有据可依，没证据，多交税，记录就是钱，存好。
自住房：121 免税叠加
自住房卖出，121 条款免税，个人 25 万美元，夫妻 50 万美元，条件是 5 年内住满 2 年，Step-up 继承和 121 能叠加，继承税基 150 万，卖 160 万，增值 10 万，121 免 25 万，税是零，规划要把两个优惠用足，121 要求拥有 2 年、使用 2 年，继承的房子拥有自动满足，继承人自己住算数，细节问 CPA，别浪费，121 的记录要留，住的证明、水电账单、税表，都留好，IRS 来查，有据可依，别口头说，口头不算数，书面才是证据，搬家了，地址留好。
出租房：折旧和 1031
出租房提过折旧，step-up 后，折旧 recapture（回补）一般免了，1014 条覆盖，但各州有差异，加州跟联邦，问 CPA 算清楚，出租房 1031 交换可以递延税，条件是同类资产、投资房，45 天内指定、180 天内过户，要用 qualified（合格）中介，生前 1031 交换，去世后 step-up 豁免，组合起来是神器，规则很严，时间是铁律，错了，税全补，QI（合格中介）找专做的，费用几千美元，税省几十万美元，出租房的记录要留，折旧表、1031 文件、去世时的估值，都留好，税基算清楚，CPA 全程跟，别省，省小钱，吃大亏。
股票：step-up 有
股票继承有 step-up，买入 1 万美元，去世时 10 万，税基 10 万，卖出税很少，401k、IRA 这些退休账户没有 step-up，income 税照交，Roth 免税，好，资产配置时把 step-up 考虑进去，股票的 step-up 是自动的，经纪商会调税基，确认一下，1099-B 对一下，有错就改，记录留好，去世时的估值备好，对账单要看，税基不对找经纪商改，改是免费的，1 分钟省几千美元，退休账户没有 step-up，别指望，Roth 转换可以考虑，税现在交，未来免，划不划算，看税率，让 CPA 算，别拍脑袋，拍脑袋错了亏。
估值：去世时的公允价
Step-up 的税基是去世时的公允价，估值要做 appraisal（评估），房子找专业的，股票查收盘价，估值报告留好，IRS 来查，有凭有据，6 个月内有 alternate（备选）估值可选，选低的，所得税少，但遗产税可能高，要权衡，估值费用从遗产出，估值的时点是去世日，alternate 是 6 个月后，选哪个，看遗产税、所得税综合算，让 CPA 算，别猜，猜错了两头亏，估值师找有资质的，IRS 认，法庭认，野鸡的不认，钱要花对地方，报告要详细，方法写清，备查无忧。
税基记录：留 30 年
税基记录要留，买房的 closing 文件存好，装修发票留好，税基加上去，继承的估值报告存好，卖的时候，税基要有证明，IRS 来查，记录就是钱，丢了税多交，云备份，Google Drive、Dropbox，建个“税基”文件夹，closing 文件扫描上传，装修发票拍照上传，30 年不丢，云端就是保险，纸质原件放保险箱，防火防水，双保险，整理一年做一次，1 月做，好习惯值钱，别乱，乱了找不着，等于没有，记录的清单列出来，买入、装修、继承、卖出，四项，齐了就全，缺了就补，补趁早，晚了难，难就多交税。
资本利得税率
资本利得税，长期（持有 1 年以上）0%、15%、20%，看收入，短期按普通收入税率，高，所以，持有 1 年以上再卖，省税，继承的资产自动算长期，好，加州州税方面，资本利得按普通收入征，9.3% 起，无优惠，联邦加州叠加，负担重，规划问 CPA，卖的时机可以选，收入低的年份卖，税少，搬家涉及州税要规划，在加州卖还是搬去德州后卖，卖时是哪个州居民，就交哪个州的税，Step-up 联邦各州都认，华人回国，房子在美国卖，税在美国交，中国不认，跨境很复杂，CPA 两边问，别漏，漏了两头罚，税率的筹划要合法，卖的年份、收入，算一算，分批卖、分年卖，税少，一次卖，税率高，让 CPA 模拟，方案比较，选优执行，别拍脑袋，拍脑袋多交税。
离婚：房子怎么分
离婚分房子，一方拿房，税基一半 carryover，卖出时增值要算，121 自住免税可以用，离婚协议里，税要写清，谁来交，问 CPA，别打架，打架税上吃亏，离婚时税是大事，别只争房子，不看税，税后的钱，才是真的，算完税后再分，公平要看税后，律师、CPA 一起算，算清了再分，离婚的税，分别申报，卖房，121 各用各的，条件看清楚，问 CPA，别错，错了罚款，罚款不如问，问，几百美元，省几万美元。
去世当年税：别漏
去世当年税要报，1040 从 1 月 1 日到去世日，遗产有收入 1041 也要报，找 CPA，截止次年 4 月 15 日，别过期，罚金利息重。
慈善：捐房双赢
房子捐慈善，deduction（抵扣）按公允价，税基低、增值免税，双赢，CRT（慈善剩余信托），生前拿收入，去世后慈善得，慈善机构确认 501c3，5000 美元以上要做 appraisal，捐房税基低划算，税基高卖了捐现金，慈善机构 501c3 去 IRS 官网查，收据留好，税正常报。
总结：别早送
Step-up 记住一条，别早送，升值的资产，去世后给，夫妻共同持有，信托用 revocable，记录留好，CPA 问好，政策盯紧，六步做到，税省几十万美元，房子是大钱，税是大事，规划趁早行动，别让孝心办坏事，早送多交税，孩子哭，智慧的爱，是规划传承，今天就行动，title 查了吗，共同持有吗，信托有了吗，funding 做了吗，记录齐了吗，CPA 约了吗，四问，缺了就补，1 小时检查，心安，明年 review，5 年一循环，税法变了，跟上，律师、CPA 团队建起来，钱守住，家传下去，爱不只是钱，是智慧，智慧规划，传承下去，Step-up 懂用，传下去，最后，大额资产必须找 CPA，税复杂，算错罚，几百美元咨询，省几万美元，专业的事，专业的人做。
常见问题
问：赠与真的没有 step-up 吗
没，carryover，生前送，税基接着，去世给，step-up，别送，等继承。
问：夫妻一方去世房子全 step-up 吗
加州共同财产，全额，Title 确认共同持有，分开个人的，一半，查、改、规划。
问：信托里的资产有 step-up 吗
Revocable 有，irrevocable 看条款，问 CPA，Funding 要做，别漏。
问：step-up 政策会被取消吗
讨论有，没成，2026 年有效，盯新闻，规划趁早，别赌。
问：大额资产一定要找 CPA 吗
要，大额必须，税复杂，算错罚，几百咨询，很值，省几万。
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英文官方来源
核验日期
本文内容核验于 2026年10月7日。
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