纽约租房不用再交中介费？FARE Act 新规全解

先给结论：纽约市 FARE Act（Fairness in Apartment Rental Expenses Act），2025 年 6 月 11 日起生效——“谁雇的中介，谁付中介费”（“房东雇的 listing agent，房东付”）。“租客”再也不用“被迫”付“房东的中介” 1 个月租金（“15% 年租金”，“3000 的房，4500 的中介费”，“以前”是“行规”）。但“羊毛出在羊身上”：“房租”可能“涨”（“房东”把“中介费”摊进“租金”）。这篇文章讲清：FARE Act 的“规则”、“例外”、对“租客/房东”的影响、以及“搬家”的“新算法”。

FARE Act 的“核心”：“谁雇谁付”

• “房东”的 agent（“listing agent”，“房东雇的”）：“房东付”（“不能”转嫁“租客”）。“以前”的“行规”（“租客付”），“违法”了。
• “租客”的 agent（“你”自己雇的，“帮你找房”）：“你付”（“自己雇的，自己付”，“天经地义”）。“书面协议”（“签了”，“才付”）。
• “双重代理”（“dual agent”，“1 个 agent”代表“双方”）：“房东付”（“房东”是“雇佣方”）。“租客”，“不用”付。

“费用”的“上限”：“没有”（“市场”定，“通常” 1 个月租金）。“FARE”管的是“谁付”，“不管”多少。

“例外”：“4 种”情况，“租客”还要付

1. “你”自己雇的（见上文）：“签了‘买方经纪协议’”，“付”。“没签”，“不付”（“口头”的，“不认”）。
2. “合作公寓”（“co-op”，“买”的“股份”）：“FARE”管“租房”，“co-op”的“转租”（“sublet”），“看情况”（“房东”是“股东”，“雇的 agent”，“股东付”）。
3. “纽约市”之外：“FARE”是“市法”（“NYC”），“新泽西/长岛”，“不管”（“各州”不同，“问当地”）。
4. “房东自租”（“没 agent”）：“没中介费”（“本来”就没有）。“StreetEasy”上“no-fee”的，“多”了（“FARE”后，“房东”直接“自租”，“省中介费”）。

对“租客”的影响：“3 好 1 坏”

• “好 1”：“ upfront”（“ upfront 成本”）降了（“3000 的房”，“以前”要“首月+押金+中介费=1 万+”，“现在” 6000+）。“搬家”的“门槛”低了。
• “好 2”：“no-fee”房源“多”了（“房东”，“要么‘自租’，要么‘付中介费’”，“租客”看到的，“都是‘no-fee’”）。
• “好 3”：“透明”（“谁付”，“写清楚”，“StreetEasy”上“标”）。“以前”的“看房才说‘有中介费’”，“没了”。
• “坏 1”：“房租”可能“涨”（“房东”把“中介费”摊进“12 个月”，“3000→3250”）。“短期”（“住 1 年”），“划算”（“省 4500 中介费，多付 3000 房租”）；“长期”（“住 3 年”），“亏”（“多付 9000”）。“FARE”的“赢家”是“短期租客”。

对“房东”的影响：“3 招”应对

• “自租”（“不用 agent”，“StreetEasy/Zillow”自己发）：“省”中介费（“小房东”的“主流”）。“时间”成本（“带看”，“自己”来）。
• “涨租”（“摊”中介费）：“市场”（“租不出去”，“涨不了”）。“租金管制”（“rent-stabilized”）的，“涨”不了（“RGB”定，“自己”消化）。
• “换‘便宜’的 agent”（“谈”佣金，“1 个月→半个月”）：“FARE”后，“agent”的“议价权”弱了（“房东”是“付钱”的，“挑”便宜的）。

常见问题

• “2025 年 6 月 11 日前”签的“，“FARE”管吗？“不管”（“不溯及”）。“之前”付的，“要不回”（“当时”合法）。“续租”（“6 月 11 日后”），“新租约”，“FARE”管（“续租”的“中介费”，“房东”付）。
• “Agent”说“你”要付“房东的中介费”，怎么办？“违法”（“FARE”）。“举报”（“NYC Department of Consumer and Worker Protection”，“311”）。“别付”（“付了”，“要回”难）。
• “申请费”（“application fee”），“FARE”管吗？“不管”（“FARE”只管“中介费”）。“纽约州”：“申请费”上限“20 美元”（“2019 年”租改法）。“超过 20”，“违法”（“州法”）。
• “好”的 agent，“还”找吗？“找”（“你”雇的，“你”付，“值”）。“新来纽约”，“不熟”，“agent”的“房源+砍价”，“值” 1 个月租金。“签”书面协议（“费用”写清）。
• “新泽西”（“Jersey City”），“有”类似法吗？“没有”（“截至 2026-10”，“以当地最新为准”）。“纽约市”的“外溢”（“租客”去“新泽西”，“没 FARE”，“中介费”照付）。“跨河”租房，“算”总账（“房租+中介费”）。

行动清单

• ☐ “纽约市”租房，“房东的中介费”，“不付”（“FARE”）
• ☐ “自己”雇 agent，“签”书面协议（“费用”写清）
• ☐ “短期”（“1 年”），“FARE”划算；“长期”，“算”房租涨幅
• ☐ “Agent”要“房东的中介费”，“311”举报
• ☐ “申请费”超“20 美元”，“州法”违法
• ☐ “纽约市之外”，“FARE”不管（“问当地”）

真实案例：“4500 美元”中介费，“省”了

一位法拉盛华人，“2025 年 8 月”租“3000 美元/月”的房（“FARE”后）。“Listing agent”（“房东”雇的），“以前”要“租客”付“4500”（“15% 年租金”），“现在”，“房东”付。“Upfront”：“首月 3000+押金 3000=6000”（“以前” 10500）。“省” 4500。“房租”呢？“3000”（“没涨”，“房东”，“市场”好，“自己”消化了）。复盘：“FARE”的“红利”，“市场好”时，“房东”消化（“租得出去”，“不涨”）；“市场差”时，“房东”转嫁（“租不出去”，“才”转嫁？“逻辑”反了——“市场差”，“房东”不敢涨，“自己”扛）。“FARE”的“赢家”，“多数”租客（“upfront”降，“房租”，“市场”定）。

“反面”：“房东”把“4500”摊进“12 个月”（“3000→3375”）。“住 1 年”，“多付 4500”（“和‘中介费’”一样）。“住 3 年”，“多付 13500”（“亏”）。“签约”前，“算”：“月租×月数”，“和‘以前’比”（“中介费”+“低房租”）。“数学”，“不会”骗人。

“StreetEasy”找房：“FARE”后的“新玩法”

• “筛选”：“no-fee”（“现在”，“多数”是“no-fee”，“FARE”的“功劳”）。“有中介费”的，“看”清楚“谁付”（“你’自己雇的，才付”）。
• “问”：“看房”时，“问”（“这房”，“有’中介费’吗？”谁付？“）。“书面”（“email”，“留证据”）。“口头”说“没”，“签约”时“有”，“FARE”保护你（“违法”）。
• “砍价”：“房东”付“中介费”，“成本”高了，“砍价”的“空间”（“房租”）可能“小”了。“策略”：“免租期”（“1 个月 free”，“房东”的“让步”，“比‘降租’”容易谈）。

“搬家”的“新算法”：“总成本”

“FARE”前：“总成本=首月+押金+中介费（15% 年租）”。“FARE”后：“总成本=首月+押金”（“中介费”，“房东”的）。“比较”两个房：“A：3000/月，no-fee” vs “B：2800/月，你雇 agent（1 个月）”。“1 年”：“A=36000”，“B=33600+2800=36400”（“A”便宜）。“3 年”：“A=108000”，“B=100800+2800=103600”（“B”便宜，“agent”的“2800”，“摊薄”了）。“短期”，“no-fee”；“长期”，“好 agent+低房租”。“算法”，“按‘住几年’”算。

更多实战问答

• “ renewal”（“续租”），“中介费”？“没有”（“续租”，“没‘新 agent’”）。“房东”说“续租”要“中介费”，“骗”（“FARE”+“常识”，“都没有”）。
• “转租”（“sublease”），“FARE”管吗？“管”（“租房”）。“原租客”（“二房东”）雇的“agent”，“原租客”付（“他”是“房东”角色）。“转租”的“坑”（“原租约”让不让转），“先”看“lease”。
• “Agent”的“服务”，“值” 1 个月吗？“看”人（“好 agent”：“房源”多，“砍价”狠，“值”；“带看 2 个”的，“不值”）。“签约”前，“谈”（“半个月”行不行？“FARE”后，“agent”的“议价权”弱了）。
• “押金”（“security deposit”），“FARE”后，“变&#8221>了吗？“没变”（“1 个月”，“州法”）。“FARE”只管“中介费”，“押金”，“照旧”。
• “华人”房东（“微信”找房），“FARE”管吗？“管”（“纽约市”的“租房”，“都”管）。“微信”房东说“中介费”你付，“违法”（“他”雇的“agent”，“他”付）。“中文”的“行规”，“大不过”法律。

一句话总结：“FARE”=“谁雇谁付”。“房东”的 agent，“房东”付；“你”的 agent，“你”付。“Upfront”降了，“房租”可能涨——“短期”住，“赚”；“长期”住，“算”。“Agent”要“房东的中介费”，“311”举报。

“房东”的“自租”指南：“FARE”后的“主流”

“小房东”（“1–2 套”），“自租” 4 步：“1”，“拍照”（“白天”，“广角”，“10 张+”）；“2”，“发”（“StreetEasy”，“199 美元/发布”，“Zillow”免费，“都”发）；“3”，“带看”（“open house”，“周六”，“集中”，“省时间”）；“4”，“筛选”（“信用+收入+前房东”，“申请费” 20 美元，“别”超）。“自租”的“成本”：“199+时间”（“vs”中介费“3000”，“省” 2800）。“大房东”（“10 套+”），“还是”用“agent”（“规模”，“谈”佣金，“半个月”）。

“租客”的“谈判”：“FARE”后的“3 张牌”

• “免租期”（“1 个月 free”）：“房东”的“让步”，“比‘降租’”容易（“账面”租金“没变”）。“淡季”（“冬天”），“好谈”。
• “中介费”（“你”雇的 agent）：“谈”（“半个月”，“FARE”后“agent”好谈）。“签约”前“谈”，“签了”就“晚了”。
• “租期”（“2 年”）：“长租”，“房东”喜欢（“稳定”），“降租”的“筹码”（“2 年”，“降 100/月”，“房东”算“总账”，“划算”）。

“FARE”的“未来”：“其他城市”会跟吗？

“波士顿”（“2025 年”，“类似”法案“讨论”中）；“旧金山/洛杉矶”（“加州”，“租客”保护“强”，“可能”跟）。“截至 2026-10”，“只有”纽约市“生效”（“以当地最新为准”）。“趋势”：“租客”保护“加强”（“全国”），“中介费”的“谁付”，“越来越”向“房东”倾斜。“搬家”去“新城市”，“先”查“当地”（“别”按“纽约”的“经验”）。

FARE 的执法：谁来管、怎么举报

FARE Act 的执法机构是纽约市 DCWP（Department of Consumer and Worker Protection，消费者与劳工保护局）：第一，“罚则”——违规向租客收中介费，DCWP 可处以“民事罚款”（具体金额以 DCWP 官网最新公布为准），“屡犯”加重；第二，“举报”——租客被违规收费，打 311 或上 DCWP 官网投诉（“实名”，“留证据”：租约、收费收据、和中介的聊天记录）；第三，“房东和中介的对策”——“把中介费改名叫申请费或服务费照收”，“换汤不换药”的，DCWP 按“实质”认定，一样罚。实务提醒：“签约前”问清楚“这笔钱是谁雇的中介”，“租约”里写明“broker fee paid by landlord”（房东付），“白纸黑字”比“口头承诺”管用 10 倍。另外，FARE 只管“纽约市”（five boroughs），“新泽西或长岛”租房，“老规矩”（租客付）照旧，别搞混。还有一个“灰色地带”：“房东”把“中介费”摊进“月租”（“3000 涨到 3375”），“FARE”管不着（“租金”是“市场”定的）——“算总账”时，“月租乘 12”对比，“别”只看“upfront”。

租客自雇中介：费用谈判 3 招

FARE 后，“租客自己雇中介”（tenant’s agent）找房，费用“租客付”，3 招省钱：第一，“谈 flat fee”——别按“1 个月租金”（3000 美元的房就是 3000），谈“固定 1500–2000”（以市场为准），“只带看 5 套以内”的中介通常愿意；第二，“no-fee 房源”优先——StreetEasy 筛选“no fee”，“房东直租”（by owner）的本来就没中介费；第三，“让房东的中介双代理”——直接联系 listing agent 看房，“他”是“房东付”的，你“不付”，但注意“双代理”（dual agency）下 agent “两边都不完全代表”，“谈判”时自己多留个心眼。实务结论：FARE 后“找房”的“最优解”是“自己先筛 no-fee 加直租”，“实在找不到”再“flat fee 雇一个”。另外，“雇中介”前签“书面协议”（“费用”“服务范围”“期限”写清），“口头”雇的，“看 10 套没租成”还“被要钱”的纠纷“不少”。

FARE 后看房：5 个必问

FARE 后去纽约看房，“5 个问题”问在前面，“省”掉“签约时”的“惊吓”：第一，“带我看房的 agent 是谁雇的”（“房东”的还是“我”要雇的，“谁雇谁付”）；第二，“除了房租和押金，签约时还要交什么钱”（“申请费”通常“20 美元”上限，“以纽约州法律为准”，“超了”就是“违规”）；第三，“月租里含不含水电网”（“纽约”老楼“包暖气和热水”的多，“电”通常“自付”，“Con Edison”开户“要”押金）；第四，“租约能不能‘break’”（“提前解约”条款，“纽约”很多租约“没有”，“想走”要“转租”，“房东”不能“无理拒绝”）；第五，“这房子有没有‘rent stabilized’”（“租金管制房”，“涨幅”受“RGB”限制，“DHCR”可查，“管制房”的“续租权”是“宝贝”）。实务建议：“5 个答案”让 agent “写”在“email”里（“口头”的不算），“签约”时“逐项”对照租约——“FARE”省的是“中介费”，“其他坑”还在，“问”比“省”重要。

相关阅读

• 美国租房押金全攻略：押金上限、扣除规则与退押金技巧
• 纽约租房 StreetEasy 找房技巧：no-fee 房源筛选与看房注意事项
• 新租公寓第一天必做清单：水电气开户、USPS 改地址与租客保险生效时点

英文官方来源

• NYC.gov — FARE Act 官方说明（NYC Council Int. 336-A）
• NYC Department of Consumer and Worker Protection — 租客费用投诉指引

核验日期：2026-10-04

免责声明

本文仅为一般性信息分享，不构成法律建议。FARE Act 细则、执法口径以纽约市官方最新公布为准；具体请咨询纽约租客律师。

在纽约租房，“中介费”的“时代”变了。关注美国通官方微信号 UUUMGT，每周为你拆解一个华人家庭真实会遇到的租房难题，关键法案全部对照英文官方来源核验后再发。