卖房找 agent，多数人就问一句：佣金多少？然后选最便宜的。大错。佣金差 0.5%，1 万，房价差 5%，5 万。选 agent，比 5 样：佣金、定价、营销、谈判、数据。不只看佣金，看综合。这篇教你面试 3 个经纪人，问什么，怎么选。
比 1：佣金，能谈多少
佣金：问，listing 多少，买家给多少，总共多少。和解后，佣金可谈，2.5% 是上限，2% 是目标，1.5% 有戏。3 个 agent，佣金都问，差 0.5%，1 万。但别只看佣金，佣金低，服务差，卖低 5 万，亏。
话术：你 2.5%，Redfin 1%，你 2%，今天签。Agent 的反应：爽快答应的，自信。支支吾吾的，心虚。佣金是第一面镜子，照出 agent 的底气。
比 2：定价，准不准
定价：让 3 个 agent，各出 CMA，对比。定价高的，迎合你，想签你。定价低的，想快卖，省事。定价准的，comps 扎实，逻辑清。选定价准的，不选最高的，不选最低的。
问：定价依据，哪几个 comps，为什么选。答不上来的，pass。定价是卖房的第一步，定错，全盘错。Agent 的定价水平，是专业度的试金石。
比 3：营销，怎么做
营销：问，拍照谁拍，专业吗，无人机吗？Staging 包吗，还是建议？Open house，每周几次？广告，打哪，Zillow、Redfin，付费推广吗？社交媒体，发吗？营销是流量的来源，流量是价格的保证。
对比：A agent，手机拍照，B agent，专业摄影，无人机。差 500 刀成本，差 5 万售价。营销投入，看得见。问清，写进合同，口头的不算。
比 4：谈判，硬不硬
谈判：问，讲一个谈判案例，多卖了多少。Sale-to-list ratio，多少，105% 还是 95%。平均 DOM，多少天。数据说话，别听故事。谈判硬的 agent，ratio 高，DOM 短。
情景题：买家验房，砍 2 万，你怎么办？听回答：分级、报价、谈判，有章法。支支吾吾，pass。谈判是 agent 的核心价值，2.5% 的佣金，一半买谈判。
比 5：数据，行不行
数据：去年卖了多少套，多少金额，平均 DOM，sale-to-list ratio。数据差的，经验少，pass。数据好的，继续。团队还是个人：团队，流程化，响应慢。个人，精细化，响应快。看房子：好卖的，团队，难卖的，个人。
评价：Zillow、Yelp，看评价，4.5 星以上。差评，看什么问题，响应慢，还是谈判弱。评价是过去的镜子，照出未来的你。
面试 10 问：直接抄
10 问：1，佣金多少，能谈吗？2，定价多少，依据？3，营销怎么做，拍照、staging、广告？4，谈判案例，讲一个？5，去年卖多少套，DOM、ratio？6，团队还是个人，谁负责我？7，合同多久，解约条款？8，买家 agent，给多少？9，pre-inspection，建议吗？10，我的房子，难点在哪，怎么卖？
10 问，问完，高下立判。好 agent，对答如流，差 agent，顾左右而言他。面试是双向的，你选 agent，agent 选你。好房子，agent 抢，差房子，agent 挑。
红灯：5 种 agent 别用
红灯 1：佣金 3%，不谈，宰你。红灯 2：定价虚高，迎合你，签完降价，套路。红灯 3：不做营销，手机拍照，糊弄。红灯 4：兼职 agent，一年卖 2 套，练手。红灯 5：亲戚朋友，抹不开面，不好谈，卖低了，伤感情。
亲戚 agent：最难搞。佣金不好谈，服务不好说，卖低了，亲戚没得做。建议：亲戚介绍，别用亲戚，用他推荐的，关系清。卖房是生意，生意和亲情，分开。
签约：合同必看
Listing agreement：佣金，期限，3 个月，解约，无条件，费用，谁付。期限别签 6 个月，3 个月，不好用，换人。解约条款，争取，主动权在手。费用：拍照、广告，agent 付，写进合同。
排他：期内卖房，佣金照付，慎。口头承诺，写进合同，写不进的，别信。合同是护身符，看清再签，签了，约束双方。
Agent 的营销：细节决定成败
营销的细节：拍照，黄昏拍，灯光好，无人机，俯瞰。Staging， minimalist，少即是多。文案，讲故事，不是列数据。Open house，点心，音乐，氛围。广告，Zillow 置顶，Facebook 定向，Google 搜索。细节堆起来，流量翻倍。
问 agent：营销预算，多少？自掏还是报销？5000 刀的营销，卖 100 万，值。1000 刀的，糊弄。营销是投资，不是成本，好 agent，舍得投入。合同里写，营销方案，附件，白纸黑字。
谈判的实战：3 个场景
场景 1：买家砍 5 万。Agent：comps 摆，1 万，谈。场景 2：验房 20 个问题。Agent：分级，安全修，cosmetic 不理。场景 3：多个 offer。Agent：比价格，比贷款，比 contingency，选最稳。3 个场景， agent 的谈判，决定 5 万。
听 agent 讲过去的谈判：多卖了多少，怎么谈的。故事里有细节，是真的。含糊其辞，是编的。谈判是手艺，听得出来。好 agent，谈判是艺术，差 agent，传话筒。
数据深挖：DOM 和 Ratio
DOM：平均 20 天，好，40 天，差。Ratio：102%，好，98%，差。数据是 agent 的成绩单。问：去年 DOM 最长的，多少天，为什么？Ratio 最低的，多少，为什么？差的案例，怎么处理的。诚实，是好 agent 的品质。
数据对比：3 个 agent，DOM、ratio，摆一起。差 10 天，差 2%，差 2 万。数据不会骗人，故事会。选数据好的，别选故事好的。卖房是生意，生意看数据。
解约：不好用就换
Agent 不好用，换。解约条款：提前 30 天，书面，无罚。合同里争取，好 agent，不怕解约。换 agent：新 agent，新气象，重新定价，重新营销。别拖，3 个月没卖掉，换人，天经地义。
换的时机：30 天没 offer，谈。60 天没卖掉，换。别等 6 个月，时间亏。换 agent，房子重新上市，去 stigma，新流量。果断，是卖房的美德。
Agent 的专长：匹配你的房子
Agent 有专长：豪宅，condo，学区房，投资房。你的房子，豪宅，找豪宅 agent，资源多。Condo，找 condo 专家，HOA 熟。学区房，找学区 agent，家长客多。匹配，是效率。
问：你卖过我这种房子吗？几套？多少钱？专长对口，事半功倍。不对口，鸡同鸭讲。卖房是专业的事，找专业的人。专长，是 agent 的标签，标签对，合作顺。
沟通：最重要的软指标
沟通：回复快，1 小时。主动，每周汇报，看房数，反馈。诚实，坏消息，也说。沟通是信任的基础。Agent 失联 3 天，换人。卖房是大事，沟通不畅，心累。
面试时，观察：听你说，还是自己说。问你需求，还是推销。好 agent，倾听，差 agent，话痨。沟通，是合作的开始，也是结束。选沟通顺的，别选话多的。
费用明细：问到底
费用：佣金，拍照，staging，广告，谁付？Agent 付，还是你付？写进合同。有的 agent，佣金 2%，但拍照、staging，另收 5000 刀，总账 2.5%。问到底，算总账，别被低佣金忽悠。
杂费：open house 的点心，谁买？广告费，谁出？合同，逐项，问清。费用透明，是好 agent 的品质。含糊，是坑的开始。卖房是生意，生意算细账。
签约后的管理：别当甩手掌柜
签了 agent，别当甩手。每周：问，看房几组，反馈？广告，数据？价格，要不要调？主动管理，agent 上心。甩手掌柜，agent 糊弄。卖房是你的事，agent 是帮手，主次分清。
管理的方法：每周 1 个电话，15 分钟。每月 1 个会，复盘。数据要：浏览量，看房数，offer 数。数据差，问原因，调策略。管理是艺术，紧盯，是责任。
多 offer 的处理：agent 的试金石
多 offer，agent 的试金石：比价格，比首付，比贷款，比 contingency。选最高的？不，选最稳的。现金，全款，最稳。贷款，pre-approval，次稳。Contingency 多的，悬。Agent 的建议，听，但决策，你做。
Counter：多个 offer，counter 最高的，1 轮，别多轮，买家烦。Deadline：24 小时，逼决策。Agent 的经验，多 offer 处理，决定多卖 2 万。好 agent，多 offer 是盛宴，差 agent，是灾难。
过户：最后 30 天
过户 30 天：escrow 开，验房，appraisal，贷款，交房。Agent 跟全程，问题秒解。Appraisal 低，谈。贷款卡，催。验房砍，谈。过户是马拉松的最后 1 公里，别掉链子。
交房：钥匙，水电，过户。佣金结算，escrow 扣。恭喜，卖掉了。复盘：agent 怎么样，下次还用吗？评价，写，好 agent，值得推荐。卖房结束，关系继续，好 agent，是资源。
常见问题快答
问：3 个 agent，够吗？答：够，3 个对比，高下立判，多了，累。问：佣金最低的，选吗？答：不一定，看综合，佣金低，服务差，卖低，更亏。问：华人 agent，好吗？答：看人，不看族裔，好的华人 agent，沟通顺，差的，坑。问：大公司的 agent，好吗？答：看个人，大公司有好有差，小公司也有牛人。问：面试要收费吗？答：免费，CMA 免费，面试免费，收费的，pass。问：签了能换吗？答：能，解约条款，看合同，3 个月，不好用，换。问：Agent 要独家，签吗？答：慎签，独家期内，佣金照付，3 个月，短点。问：两个 agent，都想要，怎么办？答：选 1 个，脚踏两条船，违法，排他。问：Agent 推荐 contractor，用吗？答：可以，但比价，3 家，防回扣。问：Agent 要预付广告费，给吗？答：不给，广告费，agent 出，写进合同。问：卖房期间，agent 失联，怎么办？答：3 天失联，发邮件，1 周，换人，果断。问：Agent 要加价卖，听吗？答：听 comps，不听 agent，定价，科学，别拍脑袋。问：面试 agent，带什么？答：房子资料，问题清单，录音笔，回去对比。
行动清单
- 面试 3 个 agent，比 5 样：佣金、定价、营销、谈判、数据。
- 佣金谈到 2%，定价看 CMA，营销问清，谈判听案例，数据看 DOM 和 ratio。
- 10 问抄作业，问完，高下立判，好 agent 对答如流。
- 5 种红灯别用：3% 不谈、定价虚高、不做营销、兼职、亲戚。
- 合同 3 个月，解约无条件，费用写清，口头写进合同。
- 不只看佣金，看综合，佣金差 1 万，房价差 5 万。
- 选定价准的，不选最高的，不选最低的，comps 扎实是标准。
- 签约前，CMA 对比，营销方案，谈判案例，都问清，再签字。
相关阅读
英文官方来源
- NAR 全国房地产经纪人协会官网：佐证了面试经纪人的 5 个维度标准，以及佣金谈判的行业数据。
- CFPB 消费者问答官网：佐证了 listing agreement 的关键条款，以及解约权利的消费者保护。
- Redfin 官网：佐证了经纪人评价数据的查询渠道，以及 sale-to-list ratio 的公开数据。
核验日期：2026年10月6日
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