在美国找房，最肉疼的往往不是房租本身，而是还没租到房子、申请费已经交出去好几百美元：看中一套公寓，交 75 美元申请费；又看中一套，再交 65 美元；五套看下来，300 多美元打了水漂，房子还没着落。很多华人刚来时不知道，美国各州对租房申请费（application fee / screening fee）其实有明确的法律上限，有些州甚至直接禁止收费。作为美国华人生活知识库，这一篇讲清楚：各州房东最多能收多少、什么情况下必须退钱、交费前要问哪几个问题。
一、申请费到底是什么钱
租房申请费是房东或管理公司在审核你的租房申请时收取的费用，名义上用于覆盖查你背景的实际成本：调取信用报告（credit report）的费用、租客筛查服务（tenant screening service）的费用，以及房东花时间核实你收入、联系前房东的人工成本。法律上它有几个关键属性：第一，它必须和实际支出挂钩，房东不能拿它当利润；第二，它和押金（security deposit）是两笔完全不同的钱，申请费一般不退、押金退租结算后要退；第三，它和「看房费」「排队费」不是一回事，任何巧立名目的收费都要放到州法的框架下检验。全美申请费的中位数在 30 到 75 美元之间，但各州上限天差地别。
二、纽约：20 美元硬上限，多一分都违法
纽约州的规定是全美最严、最清晰的之一。根据《不动产法》第 238-a 条（Real Property Law §238-a），房东为处理、审核租房申请收取的背景和信用调查费，不得超过实际成本和 20 美元两者中的较低者。也就是说，即使房东实际花了 50 美元做背景调查，他最多也只能收你 20 美元；如果实际只花了 12 美元，那就只能收 12 美元。纽约州总检察长办公室的租客指引也明确写道：签租约之前，房东能收的信用和背景调查费最多就是 20 美元。
纽约还有两条配套保护。第一，自带报告可免单：如果你能提供一份 30 天内出具的合格背景或信用调查报告，房东应当免收这笔筛查费，不能要求你重做一遍再收费。第二，收费必须给凭证：房东收了筛查费，必须把调查报告的副本和筛查机构开具的收据或发票给你，让你知道钱到底花在哪儿。所以在纽约租房，如果房东开口要 75 美元或 100 美元「申请费」，你可以直接把 RPL §238-a 甩给他看。需要注意的是，法律对合作公寓（co-op）等特殊住房类型有例外条款，普通出租公寓一律适用 20 美元上限。
在纽约交申请费之前，还有一个验证动作：确认收钱的人真是房东或其授权代理。可以要求对方出示房产证明或管理授权书，上纽约市财政局官网查房产的业主姓名是否对得上。假房东骗申请费的案子在纽约并不少见，20 美元的小钱乘以几十个申请人就是一笔大钱，骗子就靠这个牟利。
三、加州：不得超过实际成本，上限随 CPI 调整
加州的规则写在《民法典》第 1950.6 条。核心有三句：第一，申请筛查费不得超过房东实际支出的成本，包括筛查服务费、信用报告费和核实信息的人工时间价值；第二，无论如何不得超过 30 美元，但这 30 美元从 1998 年起每年按消费者价格指数（CPI）调整——根据 2024 年的数据，调整后的上限约为 65.37 美元，2026 年的具体数字以官方公布的 CPI 调整值为准；第三，房东明知没有可租房源（当时没有、合理时间内也不会有）的情况下，不得收取申请费，收了就是违法。
2025 年 1 月生效的 AB 2493 法案又给加州房东加了一道紧箍咒。根据 real estate 法律期刊 firsttuesday 对法案的解读，房东现在必须做到：收费时手里确实有可入住的房源；向申请人书面提供筛查标准（比如最低信用分、收入要求）；按收到申请的顺序审核，第一个符合标准的申请人获批，后面排队的人不再审核、也不再收费；同时收取多份申请的，对未选中的申请人要在选中他人后 7 天内、或申请提交后 30 天内（二者取早）退还筛查费。这意味着在加州「广撒网收申请费」的模式已经行不通了，房东必须先给标准、按顺序审、没选上就退钱。
四、其他州：从全面禁止到没有上限
把全美版图扫一遍，差异极大。佛蒙特州直接禁止收取申请费，是全美唯一一刀切的州。马萨诸塞州规定只有持牌经纪人（licensed broker）才能收申请费，普通房东无权收取。弗吉尼亚州上限 50 美元，威斯康星州上限 20 美元且必须给申请人报告副本。明尼苏达、华盛顿、俄勒冈、科罗拉多、伊利诺伊、缅因等州采用「实际成本」原则：收费不得超过实际筛查成本，多收的部分必须退还；如果根本没做筛查，或者房子实际上没在招租，钱必须退。
而在德州、佛州、佐治亚等没有明确上限的州，申请费仍然要和实际筛查成本「合理相关」，漫天要价可能违反公平住房法下的相关原则。地方层面也在收紧：费城在 2025 年新增了 50 美元的地方上限。所以跨州搬家找房时，千万别用老家的经验套新州，先查新州的州法，查完州法再查市政条例，两层都过一遍才保险。
五、这几种情况，钱必须退给你
第一，房子根本没在招租。加州法律明文禁止房东在明知无房可租时收费；明尼苏达等州也规定房源不存在时必须退款。有些不良房东长期挂着「招租」广告，实际只是为了收申请费，这是典型的违法行为。第二，根本没做筛查。收了钱但没调信用报告、没做背景调查，这笔钱没有任何成本对应，必须退。第三，收超了实际成本。在实行实际成本原则的州，房东花了 25 美元却收了 75 美元，多出的 50 美元要退。第四，加州的多收申请 AB 2493 退费：同时收了多份申请、最后只选了一个人的，其余申请人的筛查费要在法定期限内退还。第五，你提供了有效的自带筛查报告：在纽约（30 天内）和加州（房东可自愿接受），房东再收筛查费就站不住脚。记住，退费请求一定要书面提出，写清金额、日期和法律依据。
六、交费之前，先问房东这六个问题
第一个问题：这套房子现在确实可租吗？什么时候能入住？如果对方支支吾吾、说「先交申请费再看」，直接走人。第二个问题：申请费具体是多少？包含哪些项目？能给我收据吗？正规房东会逐项列明，不敢给收据的可以直接拉黑。第三个问题：你们的筛查标准是什么？能书面给我吗？在加州这是房东的法定义务，在其他州，敢把标准写下来的房东通常也更正规。第四个问题：现在同时有多少份申请在审？如果已经有 20 个人交了申请费，你获批的概率微乎其微，这笔钱大概率打水漂。第五个问题：多久出结果？没通过退不退费？第六个问题：我能用信用卡支付吗？用信用卡支付留下交易记录，万一要追讨或 dispute 都有凭据，现金和 Zelle 转账出去就很难追回。六个问题问完，靠谱房东和「申请费刺客」基本一目了然。
七、被多收或被骗了怎么办
如果发现被多收费，第一步是书面要求退还，邮件里引用你所在州的具体法条（纽约 RPL §238-a、加州 Civil Code §1950.6），给出 7 到 14 天的退款期限。很多房东收到这种「懂法」的邮件就会乖乖退款。第二步，向州总检察长（Attorney General）投诉：纽约州总检察长办公室有专门的租客投诉渠道；加州可以向当地的消费者保护部门或住房管理部门反映。第三步，金额不大但对方耍赖的，可以去小额法庭起诉，程序简单、费用低。
还要特别警惕一种诈骗：Craigslist 和 Facebook 上的假房源收申请费。骗子盗用真实房源照片，以超低租金吸引你，还没看房就催你在线交申请费「锁定名额」，钱到手就消失。这是 FBI 互联网犯罪投诉中心（IC3）常年榜上有名的租房骗局。铁律是：没实地看过房、没核实对方是房东或持牌经纪人之前，一分钱申请费都不要交；只通过正规申请通道提交，警惕要求用礼品卡、加密货币支付的「房东」。
八、申请费和中介费是两码事
最后澄清一个华人租房常混淆的概念：申请费（application fee）是给房东的背景调查成本，有州法上限；中介费/经纪人佣金（broker fee）是给帮你找房的经纪人的服务报酬，两者完全独立。在纽约，传统上租客常常要付相当于一个月租金的经纪人佣金，但这笔钱不受 20 美元申请费上限的约束，是另一套市场惯例。看房时一定要问清楚：这笔钱是申请费还是佣金？分别是多少？都写进书面文件。把两笔钱分开算，你才知道自己到底为这套房子付了多少「入门费」。
九、各州投诉渠道存一下
纽约州总检察长办公室官网有专门的租客投诉表，加州可以找当地县的消费者事务部（Department of Consumer Affairs），很多城市还有租房调解项目。投诉时附上收据、广告截图和书面沟通记录，处理速度会快很多。如果对方是系统性超收（比如长期向每个申请人收 100 美元），在投诉里明确指出这是模式化违规，监管部门对这类行为会更重视，查实后往往不止退你一个人的钱。
相关阅读
- 美国租房申请拼信用分：房东查什么、多少分能过、没信用记录怎么办
- 美国找房租房实战指南：渠道、申请材料、信用分与加州租客保护
- 美国租房隐藏费用全拆解：Renter’s Insurance 与押金之外的那些钱
英文官方来源
- California Legislative Information – Civil Code §1950.6（加州申请筛查费法条原文）
- firsttuesday Journal – AB 2493 筛查费新规解读（2025 年 1 月生效）
- ClearScreening – 各州申请费上限汇总（纽约 20 美元、加州 CPI 调整等）
核验日期
2026-09-30
免责声明
本文仅为一般生活信息分享，不构成法律建议。各州、各市的申请费上限和退费规则每年可能调整，请以你所在州和市的现行法律为准；具体个案请咨询持牌律师或当地法律援助机构。
更多在美生活实用知识，欢迎关注美国通官方微信：UUUMGT
