先说结论：Asset Depletion（资产耗尽贷款）是给“有钱、没工资”的人准备的房贷：银行不看你的工资单，看你的资产，用“合格资产 ÷ 360 个月”算出“月收入”，再按正常 DTI 批贷款。Fannie Mae 的官方指引是 B3-3.1-09。典型用户：刚退休的、手里几百万美元资产但没 W-2 的、卖公司套现的。注意两条红线：59.5 岁以下的退休账户要扣 10% 罚金（算资产时先打折），加密货币、公司账户里的钱一般不算。这篇把资产认定规则、计算公式、和 DSCR 贷款的区别一次讲清。
公式：合格资产 ÷ 360
算法很简单：月收入 = 合格资产总额 ÷ 360。360 个月= 30 年，逻辑是“假设你 30 年花光这些资产，平均每月能花多少”。举例：$1,800,000 合格资产 ÷ 360 = $5,000/月。按 43% DTI 上限，月供能批到 $2,150 左右。$3,600,000 资产=$10,000/月收入，贷款能力就很可观了。注意这是“算出来的收入”，不是真实现金流，银行不会每个月查你花了多少，批下来之后正常还月供就行。
什么算“合格资产”：4 类能算，4 类不能
能算的：
- 支票/储蓄账户：100% 算，最硬。
- 股票、债券、共同基金：算，但有些 lender 打 7–8 折（留波动缓冲），按 70%–80% 的 vested 价值算。
- 退休账户（401(k)、IRA）：59.5 岁以上 100% 算；59.5 岁以下，先扣 10% 提前支取罚金再算。Roth IRA 的本金部分有些 lender 特殊处理，问清楚。
- 信托账户：你是受益人、能动用的，算。
不能算的：
- 加密货币：Fannie Mae 口径下不算（波动太大），有些 non-QM lender 算，要打大折扣。
- 公司账户的钱：LLC/S-corp 账户里的钱不算“个人资产”，除非你能证明是个人可动用的（很难）。
- 没 vested 的：没归属的 RSU、期权不算。
- 外国账户：大部分 lender 不认（验证难），钱先转回美国再说。
- 已经用作首付的钱：首付、closing cost、储备金扣掉之后，剩下的才算“合格资产”。$2,000,000 资产、拿 $400,000 当首付+储备，合格资产只剩 $1,600,000。
59.5 岁这条线：为什么是 10%
59.5 岁是 IRS 规定的退休账户“免罚金支取线”，59.5 岁之前取，10% 提前支取罚金+所得税。Fannie Mae 的逻辑：“你真要用这笔钱还房贷，得先交 10% 罚金，所以我只认 90%”。举例：55 岁，IRA 里 $1,000,000，合格资产只算 $900,000，月收入 $2,500。差 4.5 岁，一年“收入”差 $6,000。策略：59.5 岁之前的，用应税账户（brokerage）的钱当主力；59.5 岁之后的，退休账户全额认，贷款能力直接上一个台阶。快到 59.5 岁的人，等等再申请可能更划算。
和 DSCR 贷款的区别：别选错工具
| Asset Depletion | DSCR 贷款 | |
|---|---|---|
| 看什么 | 你的个人资产 | 房子的租金收入 |
| 适合 | 自住房、度假房 | 投资房 |
| 利率 | 接近正常房贷（conforming） | 高 1%–2% |
| 首付 | 一般 20%–25% | 20%–30% |
| DTI | 要算（用“算出来的收入”） | 不看个人 DTI，看 DSCR 比率 |
一句话：自己住→asset depletion，收租→DSCR。两个都是“没工资也能贷”的工具，但方向相反。退休了买自住房，用 asset depletion，利率最划算；买投资房收租，用 DSCR，房子自己养自己。
申请实操：lender 比产品重要
Asset depletion 是 Fannie Mae 的指引，但不是每个 lender 都做，做了的执行细节也不同（股票打几折、认不认信托，家家不一样）。实操建议：第一，找做过 asset depletion 的 loan officer，直接问“你上个月做过几单 asset depletion”，没做过的别拿你练手；第二，资产证明要 2–3 个月流水，股票账户的月结单、大额转入要解释来源（反洗钱）；第三，首付+储备金多准备，asset depletion 的储备金要求一般是 6–12 个月月供，比正常贷款严；第四，利率 lock 早点，这种贷款审批慢（45–60 天常见），别等到 closing 前才 lock。
华人家庭的典型场景
- 卖公司/卖房套现的：国内卖了房、钱转到美国，没工作但有 $2,000,000+ 现金，asset depletion 是标准解。
- 提前退休的：50 多岁 FIRE（财务自由提前退休），brokerage 账户 $3,000,000，没 W-2，照样买房。
- 父母给孩子买房：父母有资产、没美国收入，用 asset depletion 给孩子买自住房（父母当 borrower），比“全款”更灵活，还能留现金。
- 注意：资产证明里的大额跨境汇款，lender 会问来源，提前准备好国内的卖房合同、完税证明翻译件。
算一笔总账：多少钱的资产能买多少钱的房
按 20% 首付、43% DTI、30 年期 6.5% 利率粗算：$1,200,000 合格资产→月收入 $3,333→可批月供 $1,433→贷款额约 $227,000→房价约 $284,000；$2,400,000 资产→月收入 $6,667→月供 $2,867→贷款 $454,000→房价 $567,000；$3,600,000 资产→月收入 $10,000→月供 $4,300→贷款 $680,000→房价 $850,000；$6,000,000 资产→月收入 $16,667→月供 $7,167→贷款 $1,134,000→房价 $1,400,000+。看出来了：资产要是房价的 4 倍左右，才能走 asset depletion 买下。这就是为什么它是“富人工具”——资产不够厚，算出来的“收入”根本不够看。资产在 $1,000,000 以下的，不如老老实实走正常收入贷款，或者多攒首付。
审批时间线：为什么比正常贷款慢
正常 conforming 贷款 30 天 close，asset depletion 经常要 45–60 天。慢在哪？资产验证：2–3 个月流水、每笔大额转入的解释信（paper trail），underwriter 一笔一笔对；股票折价：lender 的风控要对你的 brokerage 账户“打折”，不同资产类别折法不同，来回扯皮；退休账户 59.5 岁认定：要出生证明/ID 验证年龄，算 90% 还是 100%。对策：申请前 3 个月就别大额转账了（每笔都要解释），资产证明一次给全（月结单、1099、信托文件），找做过这种单子的 loan officer。Closing 前别动股票账户，“审批期间资产大缩水”可能触发重审。
储备金：容易被忽视的“第二道门槛”
Asset depletion 除了“资产够多”，还有“储备金”要求：closing 之后，账上要剩 6–12 个月的月供（PITI）当储备。注意算法：储备金是“额外”的，不能和“合格资产”重复计算。举例：$2,400,000 资产，首付 $120,000，closing cost $15,000，储备金（12 个月×$2,867）$34,404，合格资产=$2,400,000−$120,000−$15,000−$34,404=$2,230,596，月收入 $6,196。很多人算“资产÷360”时忘了扣这三笔，实际批下来的比预期少一截。申请前自己先扣一遍，别等 underwriter 给你“惊喜”。
lender 的“自由裁量”：同一份资产，不同结果
Fannie Mae 的 B3-3.1-09 是“指引”，不是“死规定”，lender 有 overlay（加码）。真实差异：A lender 股票按 100% 算，B lender 按 70% 算，同样 $1,000,000 股票账户，算出来的“收入”差 $833/月；A 认信托账户，B 不认；A 要求 6 个月储备，B 要求 12 个月。所以“被一家拒了”不等于“贷不下来”，换一家可能就过了。策略：同时找 2–3 家做 asset depletion 的 lender 要 quote，对比“资产折价规则”，选对你资产结构最友好的。股票多的人找按 100% 算的，现金多的人随便哪家都行。
税务影响：“算出来的收入”不用交税
好消息：asset depletion 算出来的“月收入”是贷款概念，不是税务概念，IRS 不认这笔“收入”，不用为它交税。你的真实税务还是按实际收入（利息、分红、资本利得）来。但有个连带：为了“养”资产证明，有些人故意不卖股票（怕资产缩水影响贷款），结果错过了调仓时机。贷款是手段，别让“保资产数字好看”绑架了投资决策。另外，房贷利息该抵税照样抵（分项扣除、$750,000 贷款上限内），asset depletion 的利息抵扣和普通房贷没区别。
申请前 90 天 checklist
- 第 90 天：找 2–3 家 lender 要 asset depletion 的“资产折价表”，对比谁对你的资产结构最友好。
- 第 75 天：归集资产（联名账户、大额转账一次搞定，之后别乱动），准备 3 个月流水。
- 第 60 天：查信用分数，不够 740 的赶紧优化（还信用卡、别开新卡）。
- 第 45 天：准备 paper trail：大额转入的解释信、国内卖房合同翻译件、信托文件。
- 第 30 天：正式申请，lock 利率（这种贷款审批慢，lock 期选 60 天的）。
- Closing 前：别动股票账户、别大额转账、别换工作（虽然不看工资，但 underwriter 会问）。Closing 当天带两份 ID，wire 首付时电话和银行 double check 金额和账号——wire fraud 专盯 closing 当天，一次转错，钱就没了。
常见问答
问：需要美国信用分数吗？
要。Asset depletion 不看工资，但看信用，620–680 是常见门槛，好利率要 740+。新移民没信用记录的，先养 1–2 年信用再来。
问：可以用 gift fund 当首付吗？
可以，但 gift 的钱不能同时算“合格资产”（double dip 不行）。首付用 gift，资产用自己的，分开算。
问：批下来之后，资产缩水了，银行会收回贷款吗？
不会。审批时点的资产决定一切，批下来之后股票跌了，银行不管（又不是 margin loan）。但 refinance 时要重算。
问：和 bank statement 贷款有什么区别？
Bank statement 贷款看“流水”（自雇人士 12–24 个月银行流水算收入），asset depletion 看“存量”（资产总额）。有流水没存量→bank statement；有存量没流水→asset depletion；两个都有→随便选，哪个利率低选哪个。
问：Jumbo 贷款能用 asset depletion 吗？
部分 lender 可以，但门槛更高（资产要求翻倍、首付 30%+）。先问 lender 的 jumbo 政策，别默认 conforming 的规则能套用。
问：夫妻联名申请，资产怎么算？
联名账户 100% 算，各自名下的账户，lender 一般也全算（看成 household 资产）。但“一方名下、另一方动不了”的要小心，underwriter 可能打折。提前把资产归集到联名账户，省很多解释。
问：资产全在 401(k) 里，55 岁，能贷吗？
能，但打 9 折（扣 10% 罚金）。$2,000,000 的 401(k)，按 $1,800,000 算，月收入 $5,000。如果还有应税账户，优先用应税账户的“全额”，401(k) 当补充。
问：non-QM 的 asset depletion 和 Fannie Mae 版有什么区别？
Non-QM（非合格房贷）的 asset depletion 更松：认加密货币、认外国资产、除数可能是 360 也可能是 84（按 7 年算，月收入更高）。代价是利率高 1%–2%、首付 25%–30%。Fannie Mae 版利率最划算但最严，non-QM 版是“花钱买灵活”。资产结构“不标准”（币圈、海外资产多）的人，直接看 non-QM，别在 Fannie Mae 这棵树上吊死。
问：已经有一套房贷，再买一套能用 asset depletion 吗？
能。两套房的月供都计入 DTI，用“算出来的收入”去 cover。资产要够厚——两套房的“收入要求”是翻倍的。出租的那套如果有租金收入，租金可以按 75% 计入（扣空置率），和 asset depletion 的“算出来收入”叠加。
问：lender 说我的资产“seasoning 不够”，什么意思？
Seasoning 是“资金沉淀期”，lender 要看资产在你名下待了 2–3 个月，刚转进来的大额资金会被质疑来源。“借来充数”是 underwriter 的重点防范对象。解决办法：提前 3 个月归集，或者提供完整的资金来源链（卖房合同→汇款记录→入账记录）。跨境资金多一层外汇申报记录（比如中国的《外汇管理条例》合规证明），underwriter 看到“链条完整”，比看到“金额巨大”更放心。
问：利率比正常房贷高多少？
Fannie Mae 的 asset depletion 是 conforming 贷款，利率和正常房贷基本持平（可能高 0.125%–0.25% 的 pricing adjustment）。Non-QM 版本高 1%–2%。所以“能走 Fannie Mae 就走 Fannie Mae”，利率差 1%，30 年下来差几十万美元利息。打个比方：$680,000 贷款，6.5% 和 7.5%，月供差 $430，30 年总利息差 $155,000。“差不多”的利率，长期看差出一辆豪车。
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英文官方来源
- Fannie Mae Selling Guide B3-3.1-09: Other Sources of Income — selling-guide.fanniemae.com
- Asset Depletion Loans: How They Work (NerdWallet) — nerdwallet.com/article/mortgages/asset-depletion-loans
核验日期：2026-10-03
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本文为美国房贷知识科普，不构成贷款建议。各 lender 执行细节不同，申请前请与有经验的 loan officer 确认最新政策。
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