先说结论：国内的房子本身（砖头）不用报 FBAR/8938，但房子产生的钱要报税：出租的租金（Schedule E）、卖房的资本利得（Schedule D）。“国内房子美国管不着”是 2026 年最贵的误区：你是 US person（公民/绿卡/RA），全球收入都要报，国内房租一分都不能漏。FATCA 下，中国银行向 IRS 报美国人账户，租金进账有记录。记住：房子不用报，钱要报。
房子本身：FBAR/8938 不管砖头
FBAR 管“金融账户”（银行、证券、保险），8938 管“金融资产”（股票、基金、信托），直接持有的房产（你名下的房子）两边都不用报。所以：国内自住房，不用报。出租房：房子本身不用报，但租金要报税（另说）。例外：房子通过外国公司/信托持有，可能触发 8938 或 5471（以 IRS 为准）。99% 的人：房子本身不用报，别自己吓自己。
出租：租金一分不能漏
国内房子出租：租金是全球收入，1040 Schedule E 申报（美元换算，按年平均汇率，以 IRS 为准）。抵扣：物业费、中介费、维修费、房产税（国内交的）、折旧（27.5 年 residential，以 IRS 为准）、贷款利息。净收入（租金-抵扣）按你的税率交税。亏损：可以抵其他收入（被动亏损规则，以 IRS 为准）。常见错误：觉得“钱在国内没进美国就不报”（错，全球收入）、“租给亲戚没签合同就不报”（错，收入就是收入）。
折旧：出租房的隐藏福利
出租房可以折旧：住宅 27.5 年（以 IRS 为准），每年 3.636%（不含地价）。举例：国内出租房 200 万人民币（约 28 万美元），房子价值 20 万美元（地 8 万不折），年折旧约 7,272 美元。效果：租金 1.5 万美元/年，折旧 7,272 美元，应税租金大减。注意：折旧是“强制”的（用了就调 basis，没用也算用了，卖房时 recapture）。卖房时：折旧部分按 25% 税率 recapture（以 IRS 为准）。找 CPA 算，别自己拍。
卖房：资本利得要交税
国内房子卖了：资本利得（卖价-买价-费用-折旧）报 Schedule D，按长期/短期资本利得税率（持有 > 1 年长期，0%/15%/20%，以 IRS 为准）。250,000/500,000 美元 exclusion（自住房，住满 2/5 年，以 IRS 为准）：国内自住房也适用（全球适用）！举例：北京自住房住满 5 年，卖了赚 40 万美元，单身 exclusion 25 万，应税 15 万。出租房：没有 exclusion，全额资本利得+折旧 recapture。卖房前：找 CPA 规划（exclusion、 timing）。
国内交的税：1116 抵免
国内卖房/出租交了中国的税（如个人所得税、增值税），美国可以用 Form 1116（外国税收抵免），避免双重征税。规则：美国税 – 中国已交税 = 补美国（中国税率高的，一般不用补；中国税率低的，补差额）。注意：1116 分 basket（租金、资本利得分开算，以 IRS 为准）。留好国内的完税证明（翻译+公证，CPA 要看）。没有完税证明：抵免不了，赶紧补。
自住 vs 出租：税务天差地别
自住：房子本身不用报，卖房有 exclusion（25 万/50 万美元），平时无税。出租：租金每年报税，折旧抵税，卖房无 exclusion+折旧 recapture。所以：国内房子空着（父母住），按自住处理；租出去了，按出租处理。部分出租（租一间）：按比例（面积/时间）分摊，以 IRS 为准。身份变化：回国前出租、回国后自住，按实际用途分段（记录留好）。
常见误区：五个
第一，“国内房子美国管不着”（错，全球收入）。第二，“钱没进美国就不报”（错，收入实现就报）。第三，“租给亲戚不算”（错，收入就是收入）。第四，“卖房的钱在国内花了就不用报”（错，资本利得实现就报）。第五，“找中国中介代持就查不到”（错，FATCA+CRS，代持有代持的风险）。五个误区，个个通向罚款。
记录保存：买房卖房的全套
买房：购房合同、付款凭证、契税发票（翻译件）。持有：每年的租金合同、物业费、中介费、维修费发票、银行流水。卖房：卖房合同、完税证明、中介费发票。换算：每年的汇率（IRS 年平均汇率）。保存 7 年（卖房后 7 年）。习惯：国内房子建个文件夹（买房/出租/卖房），每年 12 月归档。CPA 问你要，你 5 分钟拿出来。
回国/来美：时间点的税务
来美前卖房：不是 US person，不用给美国报（但那年的 dual-status 看天数）。来美后卖房：资本利得要报（成为 RA 后）。回国前卖房：最后一年 RA，报。Basis：买价+装修（有发票的），不是现在的市价。移民前：房子估值（找评估），作为来美后的 basis（以 CPA 建议为准）。时间点规划：卖房 timing 影响税，找 CPA。
出租房的管理：中介和税
国内出租房：找中介（收租、维修），中介费抵税。租金进国内账户：每年 12 月 31 日截图（FBAR 用，账户余额）。租金换美元：换汇记录留好（汇率证明）。美国报税：CPA 处理（Schedule E + 1116）。不要：租金现金收、不入账（查到就是大事）。合规出租，税没多少（折旧一抵，没多少应税），心安。
租金的汇率换算：用哪个汇率
租金人民币→美元：IRS 要求用“年平均汇率”（yearly average exchange rate，IRS 官网公布，以当年为准）。举例：年租金 12 万人民币，年平均 7.2，报 16,667 美元。不要用：年底汇率（12 月 31 日）、换汇时汇率。记录：IRS 年平均汇率表打印（CPA 要看）。每月租金不同：加总人民币，再除以年平均。习惯：每年 12 月，IRS 汇率表+租金加总，10 分钟。
国内房产税的抵扣：能抵吗
国内交的房产税：出租房，Schedule E 抵扣（税费是出租成本）。自住房：2026 年，外国房产税一般不能分项抵（SALT 上限+外国房产税限制，以 IRS 为准）。记住：出租（抵）、自住（不抵）。完税证明：翻译+留底（CPA 要看）。契税（买房时）：计入 basis（不是当年抵）。税和费，分清楚。
出租房的 Passive Loss：亏损规则
租金-抵扣 < 0（亏损）：被动亏损（passive loss），一般只能抵被动收入（以 IRS 为准）。年收入 < 10 万美元：可抵 25,000 美元主动收入（房地产专业人士例外，以 IRS 为准）。多数人：国内出租房小亏，抵工资（< 10 万美元收入）。大亏：结转以后（suspended loss，卖房时释放）。记住：亏损不是白亏，留着抵税。CPA：passive loss 计算，别自己算。
赠与房产：父母过户给你
父母把国内房子过户给你：赠与，basis = 父母的 basis（carryover，不是市价）。以后你卖：资本利得 = 卖价 – 父母 basis（大！）。对比：继承（去世）：basis step-up（市价），卖了税少。所以：父母在世过户（税多）、去世继承（税少）。2026 年：和父母聊（estate planning），找律师。过户≠省税，可能多交税。
继承房产：Step-up 的威力
继承（父母去世）：basis = 去世时市价（step-up，以 IRS 为准）。举例：父母 2000 年 50 万买的，2026 年去世时 500 万，你继承后 520 万卖了，资本利得 20 万（不是 470 万）。省税：450 万×20%=90 万美元。记住：继承是税务上最划算的转移。手续：国内继承公证+美国 3520（超 10 万美元申报，另说）。找律师+CPA，双保险。
卖房的 Timing：持有 1 年线
持有 > 1 年：长期资本利得（0%/15%/20%，以 IRS 为准）。持有 < 1 年：短期（按工资税率，最高 37%）。差：15% vs 37%，100 万利得差 22 万美元。所以：能等满 1 年就等。自住房 exclusion（25 万/50 万美元）：住满 2/5 年（以 IRS 为准）。出租房：1031（美国房换美国房，国内房不行）。Timing：卖房前 1 年，找 CPA 规划（exclusion、1 年线、汇率）。
小产权/宅基地：特殊处理
小产权（没房产证）：房子本身不用报（不是金融资产），出租/卖了收入要报。Basis：合同+付款凭证（没发票，CPA 看证据链）。拆迁：补偿款是资本利得（自住 exclusion 适用，住满 2/5 年）。风险：小产权转让受限，卖的时候麻烦。记住：税跑不掉，记录尽量全（合同、付款、水电费都算证据）。
常见问题
国内房子拆迁，补偿款要报税吗？要。拆迁补偿是“卖房”（非自愿转换），资本利得（补偿- basis）要报。自住房 exclusion 适用（住满 2/5 年）。1033（非自愿转换延期，以 IRS 为准）：2 年内买新房，可延期交税（复杂，找 CPA）。
父母名下的房子，我需要报吗？不用（不是你的资产）。但：父母把租金给你花，算赠与（3520，超 10 万美元要申报）；父母去世继承，basis step-up（以 IRS 为准），卖房时税少。继承的房子：先确权，再谈税。
国内房子贷款，利息能抵税吗？出租房：能（Schedule E 抵扣）。自住房：国内自住房的贷款利息，2026 年一般不能抵（分项的房贷利息限美国房产，以 IRS 为准）。出租 vs 自住，差一个抵扣。
小产权房/宅基地，要报吗？房子本身：不用（不是金融资产）。出租/卖了：收入要报（全球收入）。小产权的麻烦：没房产证，basis 难证明（找 CPA，看合同和付款凭证）。税跑不掉，记录尽量全。
国内房子出租，租金 5,000 元/月，要报税吗？要。6 万人民币/年（约 8,300 美元），Schedule E 申报（全球收入）。抵扣：物业费、中介费、折旧（3.636%），应税可能 2,000 美元。记住：多少都要报（没有“太少不用报”）。
房子给父母住，没收租，要报吗？房子本身：不用（自住，不报 FBAR/8938）。没租金：无收入，不报税。但：房子空着（投资房），也没收入，不报。记住：有钱（租金/卖房）才报，没钱不报。
国内卖房，钱在国内没汇到美国，要报税吗？要。资本利得实现（卖了）就报，不管钱在哪（全球收入）。Schedule D（长期/短期）。记住：钱在哪≠报不报，卖了就报。
夫妻联名国内房产，怎么报？租金/卖房：各报一半（1040 联合，一起报）。FBAR：联名账户双方各报（全额）。记住：房产（各一半），账户（各全额）。
国内房子，孩子能继承吗？能（中国继承法）。美国税务：basis step-up（去世时市价），卖了税少。手续：国内继承公证+美国 3520（超 10 万美元）。记住：继承是税务最优（比生前过户省 90 万美元税）。
出租房亏损，能抵工资吗？年收入 < 10 万美元：可抵 25,000 美元（以 IRS 为准）。超 15 万：不能抵（结转）。记住：小房东（< 10 万收入），亏损是"退税"。CPA：passive loss 别自己算。
国内房子，NRA 要报吗？不用（NRA 不是 US person，全球收入不报）。变 RA 那年：开始报（租金/卖房）。记住：看税务身份（NRA/RA），不是签证。F1 前 5 年：NRA，不报。
租金没收到（空置），要报吗？没收入，不报（0 租金，0 税）。但：折旧照提（空置也能折，以 IRS 为准）。记住：没钱不报，有钱必报。空置 1 年：0 收入，折旧 7,000 美元（亏损结转）。
国内房子出租，CPA 收费多少？500–1,000 美元/年（Schedule E+1116，以市场为准）。自己报：TurboTax（Schedule E 支持）。记住：第一年 CPA（建折旧表），之后自己报。
国内房子，娃能继承吗？能（中国继承法）。美国：basis step-up（市价），卖了税少 90 万美元。记住：继承>生前过户（税务）。
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英文官方来源
核验日期：2026-10-03。本文房产税务规则截至该日期，以 IRS 公布为准。
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