租金 $3,000，银行只认 $2,250？Rental Income 75% DTI 规则详解

买投资房，租金 $3,000/月，银行“只认 $2,250”（“75%”）。“25%”是“空置 + 维修”的“ haircut”（“Fannie Mae 规定”）。“DTI”（“债务收入比”）算不过，“贷款”批不下来。本篇讲“75% 规则”和“怎么过 DTI”。

“75%”怎么算

“租金 $3,000” × 75% = $2,250（“认”的收入）。“月供”（“PITI”）$2,000：“$2,250 − $2,000 = $250”（“正现金流”，“DTI 加 $250”）。“月供 $2,500”：“$2,250 − $2,500 = −$250”（“负”，“DTI 加 $250 债务”）。“税表”：“有 1 年房东经验”（“Schedule E”），“按税表”（“折旧后可能”更低）；“新手”，“按 75%”（“lease”）。2026 年：“Fannie”的“75%”是“铁律”，“银行”不能“松”。

“DTI”过不了？“五招”

一，“多首付”（“25% 首付”，“月供”降，“DTI”好算）。二，“买便宜”（“租金比”：“月租 / 房价 > 0.8%”，“现金流”正）。三，“还清小债”（“车贷 $400/月”还清，“DTI”降）。四，“加共同借款人”（“配偶”收入”，“DTI”分母大）。五，“DSCR 贷款”（“不看 DTI”，“看租金覆盖”，“DSCR > 1.0”，“利率高 1%–2%”）。“2026 年”：“DSCR”是“投资房”的“主流”（“不看工资”）。记住：“DTI”是“传统贷款”的“紧箍咒”，“DSCR”是“投资房”的“后门”。

“自住房”变“出租房”：“搬家信”

“自住房”（“3% 首付”）“住 1 年”后“搬走出租”：“合法”（“intent”是“住”，“1 年后”变”是“人生”）。“买第二套”：“第一套”的“租金”按“75%”算“收入”（“lease” + “已出租”）。“空置”（“没租出去”）：“不认”（“0”），“DTI”全背“月供”。“搬家信”（“relocation letter”）：“公司调动”，“lender”可能“通融”（“用未来租金”）。2026 年：“occupancy fraud”（“假自住”）查得严，“别”（“贷款欺诈”是“联邦罪”）。记住：“真住 1 年”再“出租”，“别玩火”。

“税”：租金收入“怎么报”

“Schedule E”：“租金 − 费用”（“利息、税、保险、维修、折旧”）。“折旧”（“27.5 年”）：“$400,000 房子”，“一年折 $14,545”（“纸面亏损”，“抵税”）。“被动亏损”（“年收入 <$100,000”，“最多抵 $25,000”）。“卖”：“折旧 recapture”（“25% 税率”）。2026 年：“bonus depreciation”（“40%”，“2026 年”，“逐年降”）。“1031”（“换房延税”）：“卖 $500,000，买 $600,000”，“税”延到“下次”。记住：“房东”的“税”是“大学问”，“Schedule E”是“必修课”。

完整案例：$3,000 租金，DTI 过了

2026 年，凤凰城，投资房 $350,000，“首付 25%（$87,500）”，“贷款 $262,500，7%”，“月供 PITI $2,100”。“租金 $2,800” × 75% = $2,100（“认”的）。“$2,100 − $2,100 = $0”（“DTI 不加不减”）。“买家”：“年薪 $120,000（$10,000/月）”，“自住房月供 $2,500”，“车贷 $400”。“DTI”：“($2,500 + $400 + $0) / $10,000 = 29%”（“< 43%，过”）。“如果”租金 $2,500：“$1,875 − $2,100 = −$225”（“DTI 加 $225”），“($2,500 + $400 + $225) / $10,000 = 31%”（“还过”）。“教训”：“租金比”（“$2,800 / $350,000 = 0.8%”）是“生死线”（“> 0.8%”，“DTI 好过”）。

“DSCR 贷款”：“不看 DTI”

“DSCR”（“debt service coverage ratio”）：“租金 / 月供”。“$2,800 / $2,100 = 1.33”（“> 1.0，过”）。“不看”工资、“不看” DTI（“只看房子”）。“利率”：“比 conventional 高 1%–2%”（“2026 年约 8%–9%”）。“首付”：“20%–25%”。“适合”：“自雇”（“税表收入低”）、“多套房”（“DTI 爆了”）。“不适合”：“第一套”（“conventional 利率低”）。“2026 年”：“DSCR”是“投资房”的“主流”（“ lender 多”）。记住：“DSCR”是“后门”，“conventional”是“正门”（“能走正门走正门”）。

“Schedule E”：“房东税表”

“租金 $33,600/年” − “利息 $18,000” − “税 $4,000” − “保险 $1,500” − “维修 $3,000” − “折旧 $12,727”（“$350,000 / 27.5”）= “−$5,627”（“纸面亏损”）。“年收入 $120,000”（“< $150,000”，“phase-out”）：“最多抵 $25,000”（“$5,627 全抵”，“省税 $1,350（24%）”）。“折旧”是“纸面”（“没花钱”，“但抵税”）——“房东”的“最爱”。“卖”：“折旧 recapture 25%”（“10 年折 $127,270，recapture 税 $31,817”）。“1031”：“换大房”，“税延”（“45 天定，180 天成交”）。记住：“Schedule E”是“房东”的“必修课”，“折旧”是“必考题”。

五个“投资房贷款”误区

一，“租金全算收入”（“只算 75%”）。二，“DTI”和“自住房”一样（“投资房”首付“25%”，“利率”高 “0.5%–1%”）。三，“空置”也“算租金”（“不算”，“0”）。四，“假自住”（“occupancy fraud”，“联邦罪”，“别”）。五，“折旧”是“免费”（“卖时 recapture 25%”，“不是免费”）。记住：“75%”是“铁律”，“DSCR”是“后门”，“Schedule E”是“必修课”。

新手房东第一套：“自住房”策略

没做过房东的人，第一套投资房最稳的路径是“先自住后出租”。买一套自住房，3% 到 5% 首付，住满 1 年，然后搬走出租，再买下一套自住。这样每套都是“自住房贷款”（首付低、利率低），合法合规。注意“intent”，买的时候必须是真心想自住，住满 1 年是行业惯例的安全线。1 年后出租，第一套的租金按 75% 算收入，帮你过第二套的 DTI。这样滚雪球，5 年 3 套房不是梦。但记住，occupancy fraud 是联邦罪，别买的时候就想着“住 1 个月就搬”，那是玩火。

租金定多少：“1% 法则”过时了吗

老派的“1% 法则”说月租要是房价的 1%，35 万的房子租 3500。2026 年的市场，这个法则在大多数城市已经死了，能到 0.7% 就不错了。更实用的标准是“现金流为正”，租金减去 PITI、维修预留（5%）、空置预留（5%）、管理费（10%）后还有剩。比如租金 2800，PITI 2100，预留 560，剩 140，勉强为正。加州、纽约这种高房价地区，现金流为正很难，靠的是升值。德州、佛州、中西部，现金流为王。先定你的策略，“现金流”还是“升值”，再选城市。

管理：“自己管”还是“找公司”

自己管，省 8% 到 10% 的管理费，但半夜马桶堵了是你接电话。找管理公司，省心，但管理费吃掉利润，还要防“维修回扣”。第一套建议自己管，学流程，知道坑在哪。3 套以上找公司，时间成本划不来。管理公司的坑是“租客质量”，他们为了快点租出去拿中介费，可能塞个差租客。合同里写清楚，租客筛选标准你定，维修超 500 要你批准。记住，房子是你的，管理公司是打工的，别当甩手掌柜。

更多快问快答

问：租金收入要交自雇税吗？一般不用，算被动收入，除非你是“房地产专业人士”。问：可以折旧土地吗？不行，只有房子能折旧，土地不行，买的时候要分开估值。问：1031 换房有什么坑？45 天定下新房、180 天成交，时间紧，找有经验的 intermediary。问：投资房能用 529 吗？不能，风马牛不相及。问：第一套投资房买 condo 吗？HOA 是利润杀手，算上 HOA 现金流为负的很多，新手慎入。

“短租”（Airbnb）：“75%”还适用吗

做 Airbnb 短租，租金收入不稳定，lender 的算法更保守。一般要求 1 到 2 年的短租收入历史（税表 Schedule E 或 1099），然后按 75% 甚至更低计算。新手做短租，第一年基本不认租金收入，DTI 全靠工资。所以“买了房就做 Airbnb 还贷款”的计划，贷款时可能批不下来。对策是，先按长租的 75% 过贷款，拿到房再做短租。以及，短租的收入报税更复杂，清洁费、平台费都能抵，但“14 天规则”（一年出租 14 天以内免税）别乱用。2026 年很多城市对短租有限制，买房前先查当地法规。

“多单元”（Duplex）：“自住一间”的“神操作”

买 duplex，自住一间，出租一间，这是新手最聪明的入场方式。贷款按“自住房”算（首付 3% 到 5%，利率低），租金按 75% 算收入帮你过 DTI。FHA 甚至允许 3.5% 首付买 4 单元以下的自住投资房。“House hacking”就是这个，租金 cover 大部分月供，自己几乎白住。注意，自住的那间要真住，occupancy fraud 是联邦罪。2026 年 duplex 在很多城市是“抢手货”，因为这是“普通人”够得着的投资房入场券。

“退出”策略：“什么时候卖”

投资房不是传家宝，要有退出策略。信号一，租金回报率掉到 4% 以下，钱放指数基金更划算。信号二，维修成本大增，屋顶、管道要大修，不如卖了换新的。信号三，1031 换更大的，延税升级。信号四，退休了，不想折腾，卖了拿现金。卖的时候记住“折旧 recapture”，25% 的税跑不掉，提前规划。以及，“自住 2 年”再卖有 25 万、50 万的资本利得豁免，有人专门“搬进去住 2 年”再卖，这是合法的税务规划。记住，“买”是开始，“卖”才是结束，退出策略和买入策略同样重要。

一句话总结

租金收入银行只认 75%，DTI 按这个算。新手用“先自住后出租”滚雪球，duplex 是神器。过不了 DTI 就看 DSCR 贷款。Schedule E 上折旧是纸面亏损，能抵税。记住，75% 是铁律，1% 法则看城市，退出策略和买入同样重要。

“租金”的“季节性”：“夏天高冬天低”

租金有季节性，夏天是旺季，冬天是淡季，差 5% 到 10% 很正常。买房时看租金，要看“全年平均”，别拿 7 月的旺季租金算全年。以及，“空置率”冬天高，“75%”的 haircut 已经考虑了空置，但“连续空 3 个月”的极端情况，emergency fund 要 cover。2026 年的市场，“远程工作”让季节性弱化了，但“大学城”还是很明显，8 月抢房，12 月空。记住，“租金”是“平均数”，“现金流”是“最差月”，“按最差”做预算。

“保险”：“房东险”和“自住房险”不一样

出租房要买“房东险”（dwelling fire / landlord policy），比自住房险贵 15% 到 25%，因为“租客”的风险高。以及，要加“租金损失险”（loss of rent），房子烧了没法租，保险赔租金。“伞险”（umbrella）也要有，租客滑倒告你，100 万起步。2026 年加州保险市场动荡，“房东险”更难买更贵，买房前先问保险经纪“这个区多少钱”。记住，“保险”是“成本”，“没保险”是“赌博”，“现金流”计算时把保险算进去。

补充：“Duplex”自住一间是“新手神器”，“FHA 3.5%”可买“4 单元”。“House hacking”租金 cover 月供，“几乎白住”。“短租”要“1–2 年历史”才认，“新手”按“长租 75%”过贷款。记住：“先自住后出租”滚雪球，“occupancy fraud”是“联邦罪”别碰。

再补充：“退出”四信号：“回报 <4%”、“大修”、“1031 升级”、“退休”。“房东险”比“自住房险”贵“15%–25%”，“加州”先问价。记住：“买”是开始，“卖”是结束，“退出”和“买入”同样重要。

补充：“1% 法则”过时了，“0.7%”就不错，“现金流为正”是“硬标准”。“加州纽约”靠升值，“德州佛州”靠现金流，“先定策略再选城”。“管理”：“第一套自己管”，“3 套+找公司”。记住：“房子是你的”，“别当甩手掌柜”。

再补充：“租金季节性”夏天高冬天低，“按最差月”做预算。“空置 3 个月”的极端，“emergency fund”要 cover。记住：“租金”是“平均数”，“现金流”看“最差”。

补充：“保险”是成本，“房东险”贵“15%–25%”，“加租金损失险”。“伞险 100 万”起步，“租客滑倒”告你。“2026 加州”保险难买，“先问价”。记住：“没保险是赌博”，“现金流”把保险算进去。

再补充：“14 天规则”别乱用，“短租法规”先查。“清洁费平台费”可抵，“报税更复杂”。记住：“先按长租过贷款”，“拿到房再做短租”。

补充：“Condo”的“HOA”是“利润杀手”，“新手慎入”。“算上 HOA”现金流为负的很多。“Single family”更适合新手。记住：“HOA”只涨不跌，“买前”问清楚。

（“75%”铁律，“DSCR”后门，“Schedule E”必修。）

补充：“第一套”别贪大，“小而美”，“流程跑通”再复制。“投资”是“马拉松”，“第一套”是“起跑”，“别摔”。

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英文官方来源

Fannie Mae: Selling Guide — Rental Income Calculation — 房利美租金收入计算规则。

IRS Publication 527: Residential Rental Property — 国税局出租房产税务指南。

核验日期：2026年10月4日

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