结论先说：人在中国、房子在美国出租，默认规则很“黑”：租金毛收入的 30% 直接被预扣，一分费用不能抵。但税法给了你一个选择权——871(d) 选择（election），把租金当成“和美国贸易相关的收入”（ECI），按净租金（扣掉地税、保险、折旧、中介费之后）交累进税。对绝大多数中国房东，选 871(d) 一年省税几千美元，是必做的动作。
很多国内房东根本不知道有这个选择权，每年被扣 30%，还觉得“美国税就这么高”。中介也不会主动告诉你——预扣对中介最省事。这篇文章把两条路的算法、操作、表格一次讲清。
默认规则：30% 毛收入预扣
非税务居民（NRA）的美国租金收入，默认按 FDAP（固定、可确定、年度性、定期性收入）处理：付款方（租客或物业管理公司）必须预扣毛租金的 30%，直接交 IRS。月租 2,500 美元，一年 30,000 美元，预扣 9,000 美元，你到手 21,000 美元。注意：不能抵扣任何费用——地税、保险、维修、中介费，一分都不能减。
中美税务协定对“不动产租金”没有优惠税率（协定第 6 条：不动产收入按来源国国内法征税），所以 30% 是实打实的。预扣是“代扣”，理论上你还可以报 1040-NR 申请退税，但 FDAP 规则下没有费用可抵，退也退不回多少。这条路唯一的“好处”是省事：不用报税（预扣即完税）。
871(d) 选择：按净租金交累进税
Internal Revenue Code §871(d) 允许 NRA 选择把美国不动产收入视为 ECI（effectively connected income）。选了之后：租金收入进 1040-NR，按净租金（毛租金减所有费用）交累进税率（10%～37%，和居民一样），费用全可抵：地税、房屋保险、维修、中介管理费、折旧（27.5 年）。
算笔账：年租金 30,000 美元，费用：地税 4,000 美元、保险 1,500 美元、中介费 3,000 美元（10%）、维修 2,000 美元、折旧 8,000 美元（假设），净租金 = 30,000 − 18,500 = 11,500 美元。按累进税率（假设 12% 档），交税约 1,380 美元。对比默认 30% 预扣的 9,000 美元，一年省 7,620 美元。这就是 871(d) 的价值。
选择是“粘性”的：一旦选了，以后每年自动延续，除非向 IRS 申请撤销（要批准）。第一年选，就一直用下去，省心。
操作：W-8ECI 表格是关键
选了 871(d)，要给付款方（物业管理公司）一份 Form W-8ECI，告诉他们“这笔租金是 ECI，别扣 30%”。中介收到 W-8ECI 后停止预扣，每月全额打款给你。W-8ECI 三年有效（签发当年加后三年），到期重签。
没有中介、租客直接打款给你呢？租客个人一般不知道预扣义务，实务中 30% 预扣主要靠中介执行。没有中介也没交 W-8ECI，IRS 理论上可以找租客追预扣责任——所以最好主动给租客一份 W-8ECI（或通过律师），把合规做全。报税时：每年 4 月 15 日前（NRA 无工资收入可延到 6 月 15 日）交 1040-NR，附 Schedule E。
ITIN：没有社安号怎么报税
NRA 房东没有 SSN，报税要用 ITIN（个人报税识别号），填 Form W-7 申请。可以和第一年的 1040-NR 一起寄（IRS 会先批 ITIN、再处理税表），也可以提前单独申请。W-7 要附护照原件或大使馆认证件，周期 6～11 周，第一年提前准备。
已经有 ITIN 的：注意 3 年不用会过期（deactivate），过期前报税要先 renew。每年都报税的人不会过期，断了几年的要检查。
加州的房子：州税另算
联邦选了 871(d)，加州（房子在加州）也要报加州非居民税表 540NR，租金净收入按加州累进税率交州税。加州没有“30% 预扣”的对应规则，但加州要求付款方对“卖房款”预扣 3.33%（卖房时），租金环节主要靠自行申报。德州、佛州的房子：无州所得税，联邦 1040-NR 一张表搞定。
5 个常见坑
第一，中介照扣 30%，你不知道能停。主动交 W-8ECI，别等中介告诉你。第二，选了 871(d) 但费用没留凭证。地税单、保险单、维修发票、中介对账单，缺一个少抵一个。第三，折旧没报。NRA 房东同样可以折旧（27.5 年），不报等于白送税。第四，卖房时的预扣。FIRPTA 规定，NRA 卖房时买方要预扣售价的 15%，和租金的 30% 是两回事，卖房前做税务规划。第五，人 later 变成 RA。拿到绿卡、满足实质居住测试，变成税务居民后，871(d) 选择自动失效（RA 本来就按净租金交税），税表从 1040-NR 换成 1040，全球收入申报。
有中介 vs 没中介：预扣执行差异
30% 预扣的执行主体是“付款方”，有中介和没中介差别很大。有物业管理公司：中介是 withholding agent，有法定义务预扣 30%（除非收到你的 W-8ECI）。正规中介每月对账单上会列“federal withholding 30%”，年底给你发 1042-S（不是 1099），1042-S 上注明预扣金额，报税时抵税。没中介、租客直付：租客个人通常不知道预扣义务，实务中 30% 往往没被执行。但“没被执行”不等于“不用交”——你的纳税义务还在，年底 1040-NR 上要如实申报。IRS 真查起来，可以向租客追预扣责任，但首要责任还是你这个纳税人。
建议：即使没中介，也主动走 871(d) + 1040-NR 的路。“没人扣我就不报”是鸵鸟政策，房子在美国、租金进美国账户，IRS 的数据链是完整的。合规成本一年几百美元（CPA 费），不合规的罚金是几千美元起。
NRA 房东的折旧：27.5 年照常用
选了 871(d)，折旧规则和居民房东完全一样：住宅出租房 27.5 年直线折旧，土地不折旧。40 万美元的房子（土地 10 万美元），每年折旧 (40 万 − 10 万) ÷ 27.5 ≈ 10,909 美元。这是 871(d) 路线下最大的抵扣项，很多 NRA 房东不知道自己能折旧，白白多交税。
折旧是“非现金抵扣”：房子在升值，你每年还能抵 1 万美元的“纸面亏损”。净租金 11,500 美元，减折旧 10,909 美元，应税只剩 591 美元，交税几十美元。这就是为什么“30% 毛预扣 vs 871(d)”的差距能到 7,000 美元——折旧是主力。但记住卖房时的折旧回吐（25% 税率），详见本系列第 046 篇。
从 NRA 到 RA：身份转换年的处理
人在国内收租 3 年，第 4 年拿到绿卡来美，变成 RA。转换年：871(d) 选择自动失效（RA 本来就按 ECI 规则交税，不需要选），税表从 1040-NR 换成 1040（或 dual-status 年用 1040-NR + 1040 组合），租金收入进 Schedule E，和美国房东完全一样。W-8ECI 也不用交了（那是给 NRA 的），中介停止预扣（如果之前还在扣）。
转换年的全球收入申报：成为 RA 之后，国内的存款利息、股票分红也要报美国税，FBAR/8938 义务启动。很多新移民只记得“房子”，忘了“人”变了之后全球资产都要纳入。转换年找 CPA 做一次全面梳理，别只换一张税表。
1042-S：NRA 房东年底收到的表
NRA 房东年底收到的不是 1099，而是 1042-S（外国人美国来源收入预扣表）。中介预扣了 30%，会给你发 1042-S，上面列毛租金和预扣金额。报税时，1042-S 的预扣额在 1040-NR 上抵税（相当于“已交的税”）。
选了 871(d) + 交了 W-8ECI，中介不预扣，可能没有 1042-S（或 1042-S 上预扣为 0）。没有 1042-S 不影响报税，1040-NR + Schedule E 照报。1042-S 的法定寄出截止日是 3 月 15 日（比 1099 晚），3 月底前没收到，找中介要。预扣金额对不上（中介多扣了），在 1040-NR 上按实际申报，多扣的退回来。
常见问题 5 问
问：人在国内，能自己报 1040-NR 吗？能。IRS 接受海外寄送（Austin, TX），也可以电子报（要有 ITIN）。英文不好的找中美两地都懂的 CPA，一年几百美元服务费。问：871(d) 选择要每年重新选吗？不用，选一次一直有效，除非申请撤销。
问：房子空置了一年，没租金，还要报税吗？要。费用（地税、保险）可以申报，亏损结转。“没收入”不等于“没义务”，1040-NR 照交。问：和美国人联名买房出租呢？你的份额按 NRA 规则，对方按居民规则，各报各的。联名不改变你的 NRA 身份。问：租金收入要交加州税吗？房子在加州，540NR 要报。房子在德州，不用。看房子在哪，不看你在哪。
中美两边报税：租金收入要交两道税吗
人在中国，全球收入要向中国交税（中国税务居民），美国租金收入也要向美国交税。会不会被“双重征税”？中美税务协定第 6 条：不动产收入可以在来源国（美国）征税，居住国（中国）也要征，但居住国要给“外国税收抵免”。
实操：中国报税时，美国租金净收入计入全球收入，按中国税率算出应纳税，再减去“已在美国交的税”（抵免限额内）。美国这边交了 1,380 美元，中国那边算出来 3,000 美元，抵掉 1,380 美元，在中国再交 1,620 美元。两边加起来，实际税负是“孰高”原则，不会 double。
但中国的“已在美国交的税”需要凭证：1040-NR 完税证明、1042-S。每年 4 月美国报完税，把凭证留好，中国 3～6 月汇算清缴时用。两边都找懂跨境的会计师，别自己两头套。特别提醒：中国的“境外所得”申报有 5 年追溯，漏报的罚则不轻，主动合规是唯一正解。
一句话总结本篇：NRA 房东默认被扣 30% 毛租金，但 871(d) 选择能让你按净租金交累进税，一年省税几千美元。交 W-8ECI 停预扣，申请 ITIN，用 1040-NR + Schedule E 报税，折旧照提。中国那边用外国税收抵免避免双重征税。“人在国内、房在美国”不是“税高”的理由，是“要懂规则”的提醒。第一年花 500 美元找 CPA 把流程走顺，后面每年都是例行公事。记住“871(d) + W-8ECI + 1040-NR”这个组合，这是 NRA 房东的税务生命线，每年 4 月按时申报，合规省心，税务无忧。
行动清单
- 算两条路：30% 毛预扣 vs 871(d) 净租金累进税，99% 的情况后者赢。
- 选 871(d)：给中介（或租客）交 Form W-8ECI，停止 30% 预扣。
- 申请 ITIN（W-7）：和第一年 1040-NR 一起寄，提前 3 个月准备。
- 费用凭证：地税、保险、维修、中介费、折旧，一个不能少。
- 加州的房子：另报 540NR 州税表。
- 卖房是另一套规则（FIRPTA 15% 预扣），提前规划。
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英文官方来源
- IRS – Publication 519 / IRC §871(d)：佐证了 NRA 可选择将不动产租金视为 ECI、按净租金累进税率交税的规则。
- IRS – Form W-8ECI Instructions：佐证了凭 W-8ECI 停止 30% 预扣、三年有效期的流程。
- IRS – FIRPTA Withholding (IRC §1445)：佐证了 NRA 卖房时 15% 预扣与租金 30% 预扣是两套规则。
核验日期：2026年10月5日
免责声明
本文内容仅供一般信息参考，不构成税务、法律或财务建议。NRA 房东税务涉及联邦与州两套规则，个案差异大。复杂情形请咨询熟悉跨境税务的持牌税务师（CPA）或税务律师。
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