加州房价高，首付是第一道坎。一套 80 万美元的房子，20% 首付要 16 万美元，很多人攒不出来。加州有个官方项目叫 CalHFA（California Housing Finance Agency，加州住房金融局），专门帮中低收入的首次购房者：首付援助计划（MyHome Assistance Program），借你最高 3.5% 房价的首付， deferred payment（延期还款），利率低。本文讲清 CalHFA 的首付援助、资格、还款方式、和 FHA 贷款的配合。
MyHome：3.5% 的首付援助
MyHome Assistance Program 是 CalHFA 的首付/过户费援助，是 second loan（第二顺位贷款，junior loan），不是 grant（赠与）。额度：最高 3.5% 的房价（或 1.5 万美元取小，各年政策微调，以当年为准）。80 万美元的房子，最多借 2.8 万美元，首付从 16 万美元降到 13.2 万美元，压力小一截。
还款方式是 deferred：简单利率 3%（以当年为准），不用月供，还款触发点是：卖房、refinance（重贷）、还清第一贷款。也就是说，住着不卖，就不用还，利息按单利累积。卖房时，一次性还本金加累积利息。Deferred 的好处是月供压力不增加，坏处是卖房时要还一笔。
MyHome 必须和 CalHFA 的第一贷款（first mortgage）搭配用，不能单独申请。第一贷款是 30 年固定利率，市场利率（略低于市场），FHA、VA、USDA、conventional 都可以配。整个 package 是：CalHFA 第一贷款 + MyHome 首付援助，一站式。
资格：首次购房者+收入线
三个硬条件。第一，首次购房者（first-time homebuyer）：过去 3 年没拥有过自住房。3 年前卖掉的，现在算首次，符合。第二，收入线：家庭收入不超过 CalHFA 的县收入限额（按县、按家庭人数，每年更新）。加州各县限额不同：洛杉矶县 4 口之家约 15 万美元，湾区（阿拉米达县）约 20 万美元，具体查 CalHFA 当年表。超了 1 美元都不行，卡得很死。
第三，信用分：FICO 最低 660（FHA 配）或 680（conventional 配），以当年为准。信用分不够，先养分（secured card、按时还款），分够了再申请。第四，自住（owner-occupied），投资房不行。第五，参加 homebuyer education（购房者教育课程，8 小时在线，免费或几十美元），拿证书才能 close。
收入的计算：看“家庭总收入”（household income），夫妻两人的都算。奖金、加班费、副业收入，都算。申请前 2 年的税表、最近 2 个月工资单，都要交。收入卡在限额边缘的，申请那年别拼命加班（加班费推高收入，反而超线）。
和 FHA 贷款的配合：3.5% 首付的经典组合
最经典的组合：FHA 第一贷款（3.5% 首付）+ MyHome 援助（3.5%）。FHA 要求 3.5% 首付，MyHome 借你 3.5%，首付自己一分钱不用出（过户费 2% 到 3% 还是要自己出，MyHome 也可以 cover 一部分）。80 万美元的房子，FHA 首付 2.8 万美元，MyHome 借 2.8 万美元，自付 0， technically 零首付买房。
但 FHA 有 MIP（房贷保险费）：upfront 1.75%（可以滚进贷款）、每年 0.55%（月供里）。80 万美元的贷款，一年 MIP 约 4400 美元，11 年后（或 LTV 降到 78%）取消。Conventional 配 MyHome：首付 3% 到 5%，PMI 可以取消（LTV 到 80%），长期成本比 FHA 低，但信用分要求高（680+）。
选哪个：信用分 660 到 680，FHA；680 以上，conventional。FHA 的房子还要过 FHA appraisal（验房严），condo 要 FHA approved 名单。Conventional 灵活，但首付多一点。和 loan officer 算总账，别只看首付。
CalHFA 的其他项目：ZIP、MyHome 之外
CalHFA 不止 MyHome。ZIP（Zero Interest Program）：零利息的首付援助，也是 deferred，额度 3% 到 4%，和 MyHome 类似但利息是 0。ZIP 的额度更抢手，每年有名额限制，先到先得。申请时问 loan officer：MyHome 还是 ZIP 适合我，两个都问。
CalHFA 还有 Dream For All（2023 年推出）：shared appreciation（共享增值），政府出 20% 首付，卖房时分 20% 的增值。第一轮 2023 年秒光，第二轮 2024 年抽签。2026 年还有没有，看当年预算。Dream For All 的本质是“政府跟你合伙买房”，增值分 20%，贬值也分 20%（政府承担部分亏损）。适合极度缺首付、看好房价的人。
学校的老师、消防员、警察：CalHFA 有专门的职业项目（Extra Credit Teacher Home Purchase Program），首付援助额度更高、利率更低。符合职业的，别走普通通道，走职业通道，优惠多。
收入限额的细节：怎么算、怎么卡
CalHFA 的收入限额，按“县+家庭人数”查表，每年更新。查表的方法：上 calhfa.ca.gov，找 Income Limits，选县、选人数，对出数字。举例（2026 年以当年表为准）：洛杉矶县 2 人约 13 万美元、4 人约 16 万美元；阿拉米达县 2 人约 18 万美元、4 人约 23 万美元。湾区的限额高，但湾区房价也高，限额和房价是匹配的。
收入的口径是“总收入”（gross income），税前。工资、奖金、加班费、副业、小费、租金收入，全算。夫妻两人的加总。申请时看的是“当前年收入”（年化），不是去年的税表：今年涨工资了，按今年的算；今年降薪了，也按今年的算（提供最近 30 天工资单）。
卡限额的技巧：申请那年，别拼命加班（加班费推高收入）；奖金大的，问公司能不能推到明年发（defer bonus）；副业收入，申请前暂停 2 个月。合法合规地“管理”收入，不是造假，是时间安排。超了 1 美元都不行，lender 的系统自动拒，没人情可讲。
Refinance 后：MyHome 怎么办
MyHome 的还款触发点之一是 refinance（重贷）。利率降了，想 refinance 第一贷款，MyHome 要同时处理：两个选择，一是还清 MyHome（卖房款或现金），二是申请 subordination（次级确认，MyHome 同意继续做第二顺位）。Subordination 要 CalHFA 批准，收手续费（几百美元），处理 30 到 60 天。
实务：refinance 前 2 个月，找 lender 问 MyHome 的 subordination 流程，别等到 refinance 要 close 了才想起。Subordination 批不下来，refinance 做不了（新 lender 不接受后面有个没处理的 second loan）。计划 refinance 的，提前规划，别临时抱佛脚。
卖房时：MyHome 从卖房款里还，本金加累积的单利。住了 10 年，MyHome 借 2.8 万美元，单利 3%，10 年利息 8400 美元，还 3.64 万美元。房价涨了，这点钱是小钱；房价没涨，3.64 万美元从首付里扣，心里要有数。
CalHFA vs 地方政府项目：叠加用
加州各县市还有自己的首付援助（比如洛杉矶县的、旧金山市的），可以和 CalHFA 叠加。县的项目通常是 grant（不用还）或 deferred loan，额度 1 万到 5 万美元。叠加的规则：第一贷款是 CalHFA 的，第二是 MyHome，第三是县的，顺位排好，lender 同意就行。
叠加的上限：总援助通常不超过房价的 10% 到 15%，lender 会算 DTI 和 LTV，超了不批。问 lender：“我这个县，还有什么能叠的？”好的 lender 会把所有项目列出来，一个个试。差的 lender 只推自己熟的，你问他才说。
查本地项目：上县 housing authority 官网，或问 CalHFA 的 lender（他们通常知道本地的）。华人聚居的县（洛杉矶、橙县、圣克拉拉），本地项目多，别漏了。本地项目的名额更少，先到先得，年初就去问。
申请流程：找 CalHFA 认证的 Lender
CalHFA 不直接放贷，通过认证的 lender（银行、loan officer）。流程：① 上 CalHFA 官网找认证 lender；② lender 预审（pre-approval），确认收入、信用分符合；③ 找房、offer、进 escrow；④ 上 homebuyer education 课程，拿证书；⑤ close，MyHome 的钱在 close 时到账。整个流程 45 到 60 天，和普通买房一样。
选 lender 的关键：做过 CalHFA 的（问“你一年做几单 CalHFA”），没做过的别用（流程不熟，close 前掉链子）。CalHFA 的文件要求比普通贷款多（收入限额证明、教育证书），lender 不熟，补件补到崩溃。
时间点：MyHome 和 ZIP 的名额是按年分配的，年底可能没钱了。年初申请（1 月到 3 月），名额充足。年底（10 月到 12 月）申请，先问 lender 还有没有额度。
华人家庭的算账：CalHFA 值不值
算总账：80 万美元房子，普通 conventional，20% 首付 16 万美元，月供（7% 利率）约 4250 美元。CalHFA+FHA+MyHome：首付 0（MyHome 借 2.8 万美元），贷款 80 万美元，月供（7.125%+MIP）约 4800 美元。月供多 550 美元，但首付省 16 万美元。16 万美元在手，是安全感，是机会成本（投资、应急）。
适合 CalHFA 的：首付不够、收入在限额内、信用分 660+、打算住 5 年以上（MyHome 的利息按年累积，住得久，卖房时还得多，但房价涨了，覆盖得住）。不适合的：首付够 20%（直接 conventional，别折腾）、收入超限额、2 年内要卖（MyHome 的利息+过户费，不划算）。记住：CalHFA 是杠杆，不是免费午餐，借的钱总要还，算总账再签字。首付援助是跳板，不是终点，5 年后 refinance 或卖房，把 MyHome 还了，房子真正是你的。加州买房，首付是最大的坎，CalHFA 帮你跨过去。符合条件的，年初就去申请，名额不等人。先查收入限额，再查信用分，两步走起。
行动清单
第一步，查本县收入限额，确认自己符合。第二步，查信用分，660/680 线。第三步，找 CalHFA 认证 lender 预审。第四步，上 homebuyer education 课程。第五步，年初申请，MyHome/ZIP 二选一。
常见问答
问：MyHome 的钱，卖房时还不起怎么办？卖房的钱先还第一贷款，再还 MyHome（第二顺位），有剩余才是你的。房价跌了、卖房款不够还 MyHome，差额怎么办？MyHome 是追索的（recourse），理论上要还，但实务中 CalHFA 会协商。别让自己到这一步：买房量力而行。
问：父母能 gift 首付吗？能。Gift money（赠与首付）在 FHA 和 conventional 都允许，要 gift letter（赠与信）。Gift + MyHome 双管齐下，首付压力更小。但 gift 的钱要进银行 2 个月（seasoned），别 close 前一周才打。
Homebuyer Education：8 小时课程别拖到最后
CalHFA 要求上 homebuyer education（购房者教育），8 小时，在线或面授，内容：预算、贷款、验房、close 流程。证书有效期 1 年，close 时要有效的。课程免费或几十美元（HUD 认证的机构），在线的 2 天刷完。别拖到 escrow 快 close 了才上，证书下不来，close 延期，卖家罚你。
课程的隐藏价值：讲了很多坑（HOA、Mello-Roos、地震险），第一次买房的人，8 小时能躲过不少坑。别当成走过场，认真听。面授的（社区大学、非营利组织）有中文的，英文不好的，找中文的。CalHFA 官网有认证机构名单，按邮编搜。
夫妻都要上吗？通常主申请人上就行，但有的 lender 要求两个人都上（看当年政策）。问 lender，别猜。8 小时，两个人 16 小时，时间留出来。
问：CalHFA 的利率比市场高吗？略高（0.125% 到 0.25%），因为打包了援助。但算上首付援助的价值，总成本通常更低。和 lender 要 Loan Estimate，对比普通贷款的总成本，别只看利率。
问：我不是加州居民，能申请吗？买的是加州的自住房就行，不要求现在是加州居民。外州搬来的，符合收入、首购条件，就能申。但要在 close 后自住，不能买了出租。
问：MyHome 和 Dream For All 能同时用吗？不能。两个都是首付援助，二选一。Dream For All 额度大（20%），但要分增值；MyHome 额度小（3.5%），但只是借。看哪个适合你，问 lender 算总账。
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本文内容核验于 2026年10月8日
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