在新泽西有房、年满65岁的华人注意：2026年度房产税减免的合并申请表 PAS-1 将在2026年11月2日截止。这是硬截止日，错过不再补。PAS-1 一表通办三个项目——Stay NJ、ANCHOR 和 Senior Freeze，其中最新的 Stay NJ 项目可为符合条件的老年房主减免最高50%的房产税、上限6500美元。新泽西房产税全美最高，这笔钱值得认真申请。
Stay NJ：最新的大减免，最高6500美元
Stay NJ 是新泽西最新的老年房主房产税减免项目，2026年进入实质发放阶段。核心规则：65岁及以上、在新泽西拥有并全年自住的房主，可获得相当于房产税账单50%的减免，最高6500美元。它是个“补足”项目——先算 ANCHOR 和 Senior Freeze 的减免额，Stay NJ 再把总减免补到账单的50%。
收入门槛按“福利年度”算：2025福利年度的收入上限是20万美元（2024福利年度曾是50万美元，大幅收紧）。减免按收入分档，收入越低拿得越多，最高一档为6500美元。注意：只看年龄和自住房，不看是否残疾——仅凭残疾身份（不满65岁）不能申请 Stay NJ，这一点和 Senior Freeze 不同。租房者和移动房屋业主也不能申请。
发放节奏是按季度：2024福利年度的款项在2026年2月、5月、8月、11月分四期发放；2025福利年度的款项预计从2027年2月开始发放。
一表三办：PAS-1 把三个项目合在一起
新泽西州税务局把三个房产税减免项目合并到一张 PAS-1 表上，一次申请、分别审核。另外两个项目简介如下：
Senior Freeze（老年冻结）：针对65岁以上或领残疾福利的房主，把房产税“冻结”在首次符合条件的基准年，之后税涨的部分由州里报销，没有金额上限。2025福利年度的收入上限约为17.2万美元，要求在新泽西住满10年、拥有住房至少3年。款项一般在每年7月发放。
ANCHOR（可负担社区项目）：覆盖面最广，房主和租客都能申请。房主收入上限25万美元，租客15万美元；房主减免额为1000或1500美元，租客450美元，65岁以上租客还有250美元的额外补贴。款项一般在每年9月开始发放。
三个项目可以叠加，但总额度和计算顺序有讲究：州税务局会在秋季寄出“核定通知书”（determination letter），逐项列明你每个项目能拿多少，务必留存。如果对核定结果有异议，有权申诉。
申请实操：11月2日前交表
申请条件自查（以 Stay NJ 为例）：年满65岁；在2025年10月1日拥有并自住新泽西的房子作为主要居所；2025年总收入在20万美元以下。三项都满足，就去交 PAS-1。
三种交表方式：在线交（propertytaxreliefapp.nj.gov，需要先完成 ID.me 身份验证，准备好驾照、州身份证或护照）；邮寄（填写蓝色 PAS-1 纸质手册，用附带的预付信封寄回）；现场交（去新泽西税务局各区域信息中心，有工作人员免费指导填写）。州税务局今年向50多万户家庭邮寄了纸质手册，去年在线申请过的约16.2万人会收到提醒明信片。
准备材料：2025年新泽西总收入数据（NJ-1040 或收入来源证明）、房产税账单上的 Block、Lot、Qualifier 编号、有效带照片身份证件。在线查申请状态可上州财政部网站，Senior Freeze 有专线 1-800-882-6597，综合咨询 1-888-238-1233（周一至周五早8:30至下午4:30）。
华人家庭特别注意的两件事
第一，收入规划。三个项目的减免都和收入挂钩，大额的 IRA 取款、Roth 转换、股票获利如果把你推过收入线，可能得不偿失。年底前有大额收入安排的，先算算对减免的影响。
第二，帮父母申请。很多华人父母英语不好、不会上网，子女可以协助在线填写，但 ID.me 身份验证必须用父母本人的证件完成。11月2日截止，不要拖到最后一周——系统拥堵和材料补交都需要时间。
三项目对比：你能拿几个
一句话区分：Senior Freeze 保的是“涨幅”（税涨了的部分退给你），ANCHOR 是“普惠”（房主租客按收入分档拿固定金额），Stay NJ 是“兜底”（把前两个加上后补到账单的50%）。65岁以上自住房主三个可以叠加；65岁以下房主只能拿 ANCHOR；租客只能拿 ANCHOR；残疾房主拿 Senior Freeze 和 ANCHOR，但拿不到 Stay NJ。
举例：一对70岁夫妇，年房产税12000美元，收入9万美元。Senior Freeze 退了1500美元涨幅部分，ANCHOR 拿了1500美元，合计3000美元，离50%（6000美元）还差3000美元，Stay NJ 补上3000美元。一年12000美元的税单，实际只掏6000美元。这就是“一表三办”的威力。
收入规划：别让一笔取款吃掉减免
三个项目的收入线都是硬线。最常见的坑：年底从 IRA 取一大笔钱装修、做了一次 Roth 转换、卖股票获利，一下子把收入推过20万美元（Stay NJ）或17.2万美元（Senior Freeze）的线，减免直接归零或降档。做大额财务动作前，先算两笔账：动作本身的税，和丢掉的房产税减免。很多时候分两年做，就能保住减免。
反过来，如果收入常年远低于线，也别忘了每年都交 PAS-1——减免按年申请，不会自动续。搬家、房子过户给子女等情况要及时更新信息，否则会被追回。
租客和不满65岁的房主：ANCHOR 别错过
ANCHOR 的门槛友好得多：房主收入25万美元以下、租客15万美元以下都能申请。65岁以上的租客还有250美元额外补贴。申请同样走 PAS-1（房主）或 ANCHOR 专用通道。很多华人租客不知道自己也能拿，白白错过每年450美元。在新泽西租房、符合收入和居住要求的家庭，也可以研究一下。
常见问题
去年申请过，今年还要交吗？要。每年都要交 PAS-1，去年在线申请的人会收到提醒明信片，但不会自动续。
房子是夫妻联名，算谁的？按户申请，一套房子交一份。夫妻中一人满65岁即可申请 Stay NJ（以户为单位看年龄和自住）。
11月2日之后还能补交吗？官方口径是硬截止。实在错过的，立刻打电话 1-888-238-1233 问有没有补救通道，但别抱太大希望——每年都有人因为拖延而错过一整年。
PAS-1 填写实务：最常见的三种被拒原因
第一，收入证明对不上：PAS-1 要填的是2024年新泽西州税表（NJ-1040）第29行的总收入，很多人随手填了联邦税表的数字，两边口径不一致直接被退回。去年的 NJ-1040 找出来，对着第29行抄，一字不差。第二，居住证明不足：要求2024年10月1日和2025年10月1日两个时点都是新泽西居民且房子自住，刚搬来的、房子空关出租的，都不符合。第三，自住声明含糊：房子部分出租（比如分租一间房）的，要如实申报出租情况，瞒报被查出来会被追回已发金额。
在线申请 at 州税务局官网，纸质表可以打电话 1-888-238-1233 索取。提交后保留确认号，6到8周没消息就打电话查。支票是分批寄的，邻居先收到不代表你的丢了。
华人家庭特别提醒：身份与报税
三个项目都要求申请人是新泽西居民，但对移民身份没有公民要求，绿卡持有者同样可以申请。关键是“有新泽西州税表”：2024年报过 NJ-1040 的，数据都在系统里；没报过州税的（比如收入低没达到申报门槛），申请时可能要补交材料证明收入和居住。建议这类家庭直接打电话问税务局要一份材料清单，一次备齐。
另外，减免金额要不要交税？联邦层面，州房产税减免一般不计入应税收入，但具体以当年 IRS 口径为准；州层面，新泽西不把自家的减免当收入。有疑问的，报税时问会计师一句话的事。
最后提醒：三件事别忘
第一，Stay NJ、Senior Freeze、ANCHOR 三合一，PAS-1 一张表全办，2026年11月2日截止，错过等一年。第二，65岁以上自住房主三个叠加最多能把房产税砍掉一半，租客和不满65岁的房主也别错过 ANCHOR。第三，减免按年申请、不会自动续，收入大动作（IRA 取款、Roth 转换、卖股票）前先算好收入线，别让一笔取款吃掉一整年的减免。有疑问直接打 1-888-238-1233 问税务局，电话里能查到你的申请状态。每年10月前后留意税务局寄来的提醒信，别当成垃圾邮件扔了。
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英文官方来源
- NJBIZ: NJ Streamlines 2026 PAS-1 App for Senior Property Tax Relief
- NJPrograms: Stay NJ — The New Senior Property Tax Benefit (2026 Guide)
- The Sun: Stay NJ Senior Property Tax Rebate
核验于 2026年10月3日
免责声明
本文内容仅供信息参考，不构成税务建议。项目细则以新泽西州税务局最新公布为准，个案请咨询税务专业人士。
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