先说结论：根据 2022 年《EB-5 改革与诚信法案》（EB-5 Reform and Integrity Act），现行最低投资额是 TEA（目标就业区）80 万美元，非 TEA 地区 105 万美元，两者相差 25 万美元。这个标准从 2022 年 3 月生效，一直沿用到 2026 年。TEA 指的是乡村地区（rural area）或高失业率地区，认定标准和每年的签证配额都有讲究。更重要的是：2022 年改革后还划出了三类“预留签证”（set-aside visas），其中乡村项目（rural）对中国出生申请人目前没有排期——这 25 万美元的差价，买的不只是门槛降低，更是时间和确定性。
80 万 vs 105 万：数字是怎么来的
EB-5 的投资额不是一成不变的。1990 年项目创立时是 100 万美元（TEA 50 万）；2019 年国土安全部曾上调到 180 万/90 万，但 2021 年被联邦法院推翻；2022 年改革法案重新立法，定为现在的 105 万美元（标准）和 80 万美元（TEA）。法案还规定，投资额每 5 年会根据通胀调整一次——下一次调整窗口值得留意，递交前务必去 USCIS 官网 EB-5 页面核对最新数字，本文的数字以 2026 年 10 月核验为准。
TEA 和非 TEA 的 25 万美元差价，本质是政策对“把钱投到最需要就业的地区”的奖励。TEA 有两类：乡村地区（rural area）——指大都市统计区（MSA）之外、且人口 2 万以下城镇以外的地方；高失业率地区——失业率达到全国平均水平 150% 的地区。2022 年改革后，TEA 的认定权收归国土安全部统一审核，不再由各州“灵活”划定，钻空子把曼哈顿豪华公寓划成“高失业区”的操作已经行不通了。
三类预留签证：比差价更重要的变量
2022 年改革法案每年从 EB-5 签证配额中划出 32% 做预留：20% 给乡村项目、10% 给高失业率地区项目、2% 给基建项目。预留签证有独立的排期通道——这是全文最关键的信息：中国出生申请人在普通 EB-5 类别有排期，但在乡村预留类别下，2026 年目前没有排期。也就是说，选对项目类别，你递交 I-526E 后不用等排期，可以直接进入下一阶段（在美国境内甚至可以同时递交 I-485，详见本系列“双递交”一文）。
排期现状每年每月都在变，看 Visa Bulletin 的 EB-5 部分——注意看“Unreserved”（非预留）和“Set-Aside: Rural/High Unemployment/Infrastructure”（预留）是分开排期的。做决策前，务必看最新一期的 Visa Bulletin，不要拿几个月前的旧表做几十万美元的决定。
投资款必须“处于风险中”：不能保本
EB-5 有一条铁律：投资款必须“at risk”（处于风险中），不能有保本、保收益的安排。任何“到期无条件返还本金”、“项目方兜底回购”的承诺，都是 USCIS 重点打击的对象——一旦在 I-526 审理中被发现这类安排，申请会被拒，严重的还会牵连区域中心的诚信记录。2022 年改革法案加强了对区域中心的监管（诚信措施、审计、基金管理要求），“保本型 EB-5”的生存空间越来越小。
合法的风险结构是怎样的？投资款进入项目后，用于创造就业的商业运营，5 年左右（现在一般是 2 年维持期+项目周期）通过项目盈利或再融资返还。返还是“可能”不是“保证”，项目有赚有赔——这正是“投资”二字的含义。选择项目时，与其问“保本吗”（问就是违规），不如问“资金监管机制是什么、还款来源是什么、项目方过往的还款记录如何”。
除了投资款，还有哪些钱要准备
80 万/105 万只是投资本金，实际支出还要加上：项目管理费/发行费（约 5–8 万美元，交给区域中心或项目方，不退）；移民律师费（约 1.5–3 万美元，I-526 到 I-829 全程）；资金来源审计/翻译公证费（数千美元）；I-526E 申请费（以 USCIS 官网最新费用表为准，2024 年费用规则调整后有所上涨，递交前核对）；I-485 调整身份申请费（如在美国境内双递交）。全部加起来，TEA 项目的“全包”成本通常在 90 万美元上下，非 TEA 在 115 万美元上下。做预算时按全包算，不要只盯着 80 万这个数字。
投资维持期：钱要放多久
2022 年改革前，EB-5 要求投资维持到 I-829（解除条件）获批，短则 5 年、长则 8–10 年（排期长的国家更久）。改革法案明确：投资维持期为 2 年，从投资款“投入创造就业的企业”之日起算。这个变化对中国申请人是重大利好——钱不用被锁十年了。但注意：2 年是“最低”维持期，项目方的还款安排可能更长（比如 5 年期贷款结构），签约前看清还款时间表。另外，维持期和“创造 10 个就业”的要求是两回事：就业要在 I-829 阶段证明已经创造（区域中心项目用间接就业计算），钱可以按 2 年维持期安排，但就业证据要做扎实。
给中国申请人的决策建议
第一，优先看乡村预留项目：无排期是最大的时间价值，80 万美元门槛+无排期+2 年维持期，是 2026 年 EB-5 对中国申请人最友好的组合。但乡村项目也要做尽调——无排期不等于无风险，项目的还款能力和就业创造才是根本。第二，核对 TEA 认定：要求项目方出示国土安全部的 TEA 认定文件，不要轻信宣传册上的“TEA 项目”字样。第三，费用按全包预算：90 万美元（TEA）/115 万美元（非 TEA）是更诚实的心理预期。第四，找独立的移民律师：不要只用项目方推荐的律师，独立律师才能客观审查项目文件。EB-5 是“用钱买时间”的游戏，80 万和 105 万的差价背后，是排期、风险、维持期的综合权衡——把这三本账算清楚再签字。
EB-5 金额变迁史：理解 80 万/105 万的来龙去脉
80 万和 105 万这两个数字不是拍脑袋定的，理解它的变迁史能帮你判断“未来会不会涨”。1990 年 EB-5 创立时，标准投资额 100 万美元，TEA 50 万美元——这个标准一用就是 30 年，期间美元购买力缩水近一半，相当于门槛越降越低。2019 年国土安全部试图一步涨到 180 万/90 万，结果 2021 年被联邦法院以“程序违规”推翻，金额又跌回 100 万/50 万。2022 年改革法案重新立法，折中定在 105 万/80 万，并且写明每 5 年按通胀调整。
这意味着：2027 年前后可能迎来第一次通胀调整，涨幅取决于这 5 年的累计通胀。按近年通胀水平估算，涨个 10–15% 并不夸张——也就是说，TEA 可能从 80 万涨到 88–92 万。如果你已经在考虑 EB-5，“赶在调价前锁定”是实实在在的省钱策略：I-526E 递交时按当时的金额标准执行，递交后涨价不追溯。当然，前提是项目本身靠谱，不要为了“赶调价”而匆忙签一个没做尽调的项目，本末倒置。
TEA 认定实操：rural 和高失业区怎么区分
TEA 的两类认定在实操中差别很大。乡村（rural）认定看的是地理：项目所在地不在大都市统计区（MSA）内，且不在人口 2 万以上的城镇边界内。这个标准相对客观，查人口普查数据就能验证，2022 年改革后 rural 项目还独享 20% 的预留签证和无排期红利，所以市面上的“乡村 TEA 项目”越来越多。选乡村项目时，除了看 TEA 认定文件，还要看项目的真实就业创造能力——乡村地区的项目规模通常较小，就业 buffer 可能不如大城市项目厚实。
高失业率地区认定看的是数据：项目所在地的失业率达到全国平均失业率的 150%。这个数据每年更新，认定有效期有限——今年是 TEA，明年失业率下来可能就不是了。2022 年改革把认定权收归国土安全部后，标准变严，过去那种“把曼哈顿豪宅项目划进高失业区”的擦边球基本绝迹。签约前要求项目方出示国土安全部的 TEA 认定函（不是州政府的旧文件、不是项目方自己的宣传），白纸黑字才作数。
还有一个细节：同一个项目可能同时符合 rural 和高失业两类 TEA，这时它可以按 80 万美元执行，并同时竞争两类预留签证——对投资人来说是双保险。问项目方“你们的 TEA 是哪一类、有没有双重认定”，能看出对方的专业度。
Visa Bulletin 的 EB-5 部分怎么看
每月国务院发布的 Visa Bulletin 里，EB-5 占一个单独板块。中国出生申请人要看三行：Unreserved（非预留）、Set-Aside: Rural（乡村预留）、Set-Aside: High Unemployment（高失业预留）。每一行都有表 A（Final Action Date）和表 B（Date for Filing）两个日期。“Current”（C）表示无排期，你的优先日期（I-526E 递交日）随时可用；具体日期表示只有优先日期早于该日期的人才能往前走。
看表的实战技巧：第一，只看“CHINA-mainland born”那一列，其他国家和你无关；第二，注意 USCIS 每月会公布“下个月 I-485 接件用表 A 还是表 B”（Adjustment of Status Filing Charts），双递交（concurrent filing）看的是这个公告，不是 Visa Bulletin 本身；第三，排期是动态的——乡村预留现在无排期，不代表永远无排期，如果太多人涌入，未来也可能出现排期。2026 年的窗口期是真实存在的，但“窗口”二字本身就意味着会关闭。
常见问题快问快答
问：80 万美元必须一次性投吗？答：投资款要在 I-526E 递交时已经“投入或正在投入”（invested or in the process of investing），实务中通常要求递交前资金已进入项目监管账户。分期投入的安排要非常谨慎，咨询律师确认节奏。
问：夫妻两人要投 160 万吗？答：不用。一份 EB-5 申请覆盖主申请人+配偶+21 岁以下未婚子女，一家人 80 万美元（TEA）即可。这是 EB-5 相对其他投资移民项目的重要优势——按家庭计费，不按人头。
问：投资款可以是我在美国的工资吗？答：可以。合法收入（工资、分红、卖房款等）在美国境内的积累，路径干净，是很好的资金来源。详见本系列资金来源一文。
问：TEA 项目一定比非 TEA 好吗？答：不一定。80 万门槛+预留签证是优势，但项目本身的质量（还款能力、就业 buffer）才是根本。一个扎实的非 TEA 项目，胜过一个可疑的 TEA 项目——门槛低不等于风险低。
问：排期到了之后，多久能拿绿卡？答：排期 current 后，在美国境内走 I-485 调整身份，通常 8–18 个月（看 USCIS 审理速度）；在境外走领事程序（DS-260+NVC+面签），通常 12–24 个月。先拿到的是 2 年条件绿卡，之后申请 I-829 解除条件。
一句话总结：2026 年 EB-5 的门槛是 TEA 80 万美元、非 TEA 105 万美元，全包预算按 90 万/115 万美元准备。25 万美元的差价买的是门槛+预留签证+时间价值的三重组合——而乡村预留目前对中国申请人无排期，是这个组合里最值钱的部分。递交前务必去 USCIS 官网核对最新金额和 Visa Bulletin 的排期表，数字会变，但“先核对再签字”的习惯不该变。
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英文官方来源
- USCIS – EB-5 Immigrant Investor Program: https://www.uscis.gov/eb-5
- U.S. Department of State – Visa Bulletin: https://travel.state.gov/content/travel/en/legal/visa-law0/visa-bulletin.html
- USCIS – Form I-485, Application to Register Permanent Residence or Adjust Status: https://www.uscis.gov/i-485
核验日期：2026-10-03
免责声明
本文为一般性知识分享，不构成投资或法律建议。EB-5 投资额、排期与政策以 USCIS 和国务院官网最新公布为准，投资有风险，决策前请咨询持牌移民律师并独立审查项目文件。
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