先给结论：EB-5 投资移民，投资 80 万美元（TEA 目标就业区）或 105 万美元（非 TEA），创造 10 个就业，拿绿卡。2022 年 RIA 改革后，有签证预留（ rural 20%、高失业 10%、基建 2%）、诚信基金、区域中心重授权。EB-5 中国出生有排期（非预留类别），预留类别目前无排期。这篇文章讲 EB-5 的投资额、TEA、排期和风险。
EB-5 的基本要求
EB-5 要求：投资 80 万（TEA）或 105 万（非 TEA）美元、投资新商业企业、创造 10 个全职就业（美国工人）、资金来源合法。投资人递交 I-526（或 I-526E，区域中心），批准后排期到了交 I-485（或领馆面签），拿 2 年条件绿卡，2 年后交 I-829 解除条件（证明就业创造了），拿 10 年卡。
80 万 vs 105 万：TEA
TEA（目标就业区）： rural（乡村）或高失业区（失业率 150% 全国平均）。TEA 投资 80 万，非 TEA 105 万。TEA 由州政府认定（或 USCIS），项目方会提供 TEA 证明。Rural 项目有签证预留（20%），排期最快。选项目时，看是不是 TEA（80 万）、是不是 rural（预留）。
直投 vs 区域中心
| 直投 | 区域中心 | |
|---|---|---|
| 就业计算 | 直接就业（10 个 W-2） | 直接加间接（经济模型） |
| 管理 | 自己管 | 区域中心管 |
| 适合 | 开公司、开店 | passive 投资人 |
| 风险 | 经营风险 | 项目风险 |
直投适合想自己做生意的（开餐馆、开公司），区域中心适合 passive 投资（投项目、不管事）。区域中心项目多（房地产、基建），直投灵活。中国投资人多数走区域中心。
签证预留（Set-aside）
RIA 改革后，EB-5 签证预留：rural 20%、高失业 10%、基建 2%。预留类别的排期：目前无排期（中国出生）。非预留的，中国出生有排期（1 到 2 年）。策略：投 rural 预留项目（无排期、快）。预留的 I-526 批准后，直接交 I-485（不用等排期）。预留是 RIA 的最大红利，选项目时优先 rural。
排期：中国出生
EB-5 中国出生，非预留类别有排期（1 到 2 年）。排期看 Visa Bulletin 的 EB-5 行。I-526 批准后，等排期到交 I-485（或 NVC）。预留类别（rural、高失业、基建）目前无排期，I-526 批准后直接交。排期期间，维持合法身份（H-1B、F-1）。I-526 审理 1 到 2 年（加急 rural 较快）。
资金来源：合法证明
EB-5 审查最严的是资金来源合法。要证明 80 万的每一分钱合法：工资（税单、工资单）、卖房（合同、完税证明）、公司分红（审计报告）、赠与（赠与人资金来源也要证明）、贷款（抵押贷款，房产抵押的）。资金来源是 EB-5 的命门，材料做不细，I-526 被拒。中国投资人的资金来源复杂（多套房、多笔收入），找有经验的律师整理。
I-829：解除条件
EB-5 拿的是 2 年条件绿卡，到期前 90 天交 I-829，证明 10 个就业创造了（区域中心：经济模型报告；直投：W-2、税单）。I-829 批准，拿 10 年卡。I-829 审理 2 到 3 年（很慢），期间给延期信。就业没创造够的，I-829 被拒（绿卡没了）。选项目时，看就业创造的 buffer（20% 以上是好的）。
EB-5 的风险
EB-5 的风险：项目风险（烂尾、跑路，钱拿不回来）、排期风险（排期长，孩子超龄）、政策风险（区域中心授权到期，RIA 到 2027 年）。风控：选有 I-956F 批准的项目（USCIS 批了项目）、看就业 buffer、看还款（第 5 年还款，有抵押）、看区域中心历史（做了多少项目、I-829 通过率）。EB-5 是投资移民，不是买绿卡，钱可能亏。
诚信基金与区域中心
RIA 要求区域中心交诚信基金（integrity fund，每年 1 万或 2 万美元），USCIS 审计区域中心。区域中心要交 I-956（申请）、I-956F（项目申请）、I-956G（年报）。投资人选区域中心，看有没有被 USCIS 处罚（官网有名单）。不合规的区域中心，项目黄了，投资人的 I-526 也黄。
行动清单
- 确认投资额：TEA 80 万，非 TEA 105 万。
- 选项目：rural 预留（无排期）、I-956F 批准、就业 buffer 足。
- 资金来源：每一分钱合法证明，找律师整理。
- I-526 交后，等 1 到 2 年批准。
- 排期到了，交 I-485（或 NVC），拿条件卡。
- 2 年后交 I-829，证明就业，拿 10 年卡。
EB-5 的“TEA”认定
TEA（目标就业区）：rural（非大都会区、人口 2 万以下）或高失业区（失业率 150% 全国平均）。TEA 80 万，非 TEA 105 万。TEA 由州政府认定（高失业）或 USCIS（rural）。项目方提供 TEA 证明（州政府信）。Rural 有 20% 签证预留（无排期），高失业 10%（无排期）。选项目，看 TEA 证明（有没有、是不是 rural）。TEA 认定 2 年有效（过期重认）。
EB-5 的“资金来源”详解
资金来源是 EB-5 的命门。合法来源：工资（5 年税单、工资单）、卖房（买卖合同、完税证明、银行流水）、公司分红（审计报告、分红决议）、赠与（赠与协议、赠与人资金来源）、贷款（抵押合同，房产抵押的，房产来源也要证明）。每一笔钱，从源头到 EB-5 账户，链条完整（银行流水）。中国的资金，换汇（5 万美元额度，蚂蚁搬家要合规）。资金来源找有经验的律师（中国投资人的资金复杂，律师知道怎么整理）。
EB-5 的“区域中心”选择
选区域中心：I-956F 批准（项目被 USCIS 批了）、历史（做了多少项目、I-526/I-829 通过率）、就业 buffer（20% 以上）、还款（第 5 年还，有抵押）、诚信（没被 USCIS 处罚）。区域中心名单在 USCIS 官网（被处罚的会下架）。不要选：没 I-956F 的（项目没批）、就业刚好 10 个的（没 buffer）、没抵押的（还不上钱）。区域中心是 EB-5 的关键，选错了，钱和身份都没了。
EB-5 的“I-526”审理
I-526（直投）/I-526E（区域中心）审理 1 到 2 年。Rural 项目有加急（审理快）。I-526 的审查：资金来源（最严）、项目（I-956F 批准了，项目部分简单）、TEA。I-526 被 RFE 的，资金来源是重灾区（链条断了、换汇不合规）。I-526 批准，拿优先日（I-526 递交日）。排期到了，交 I-485（或 NVC）。I-526 被拒的，看理由，补强重递（资金来源重做）。
EB-5 的“排期”策略
EB-5 中国，非预留有排期（1 到 2 年），预留（rural 20%、高失业 10%、基建 2%）无排期。策略：投 rural 预留（无排期，I-526 批准直接交 I-485）。排期看 Visa Bulletin 的 EB-5 行（预留和非预留分开）。排期期间，维持合法身份（H-1B、F-1）。孩子超龄的，CSPA 冻结（I-526 审理时间扣掉）。EB-5 的排期比 EB-2/EB-3 短（预留的无排期），这是 EB-5 的优势。
EB-5 的“退款”政策
RIA 要求：I-526 被拒，退款（项目方退投资款）。退款条款在认购协议里（PPM）：I-526 被拒退、I-829 被拒退不退（看协议）。EB-5 是风险投资，退款不保证（项目黄了，钱可能拿不回来）。选项目，看退款条款（I-526 被拒全退是标配）。还款：第 5 年左右，项目还款（有抵押的，抵押物变现）。EB-5 的钱，5 到 7 年拿回来是常态，亏了是风险。
EB-5 的“直投”详解
直投：自己开公司，投 80 万（TEA）或 105 万，创造 10 个直接就业（W-2 员工）。直投适合：开餐馆、开超市、开公司。直投的就业：10 个全职（35 小时以上）、美国工人（公民、绿卡）、W-2。直投的 I-526，自己交（standalone）。直投的 I-829，交 W-2、税单，证明 10 个就业。直投的风险：经营（生意不好，就业没了）。直投的优势：自己控制（不靠区域中心）。
EB-5 的“就业创造”
就业创造是 EB-5 的核心：10 个全职、美国工人、2 年内创造。区域中心：直接加间接（经济模型，RIMS II），就业 buffer 20% 以上。直投：直接就业（W-2）。就业的证据：I-829 时交（经济模型报告、W-2、税单）。就业没创造够，I-829 被拒（绿卡没了）。选项目，看就业 buffer（20% 是好的，刚好 10 个是险的）。
EB-5 的“I-829”详解
I-829：条件绿卡到期前 90 天交，证明就业创造了、投资维持了。I-829 审理 2 到 3 年（很慢），期间延期信（24 个月，可续）。I-829 批准，拿 10 年卡。I-829 被拒的，就业不够（项目黄了）。I-829 期间，投资不能撤（要维持）。I-829 是 EB-5 的最后一关，项目选好了，I-829 就是走流程。
EB-5 的“双递交”
双递交：I-526 和 I-485 同时交（排期无时）。RIA 后，预留类别无排期，在美国的投资人可以双递交（I-526E 加 I-485 一起交）。双递交的好处：早拿工卡（(c)(9)）、早拿回美证、合法居留。双递交的 I-485 pending，I-526 批准后，I-485 继续。双递交适合：在美国有合法身份（H-1B、F-1）的投资人。双递交是 RIA 的红利，之前没有。
EB-5 的“年龄”问题
EB-5 排期 1 到 2 年（非预留），孩子超龄风险。CSPA：CSPA 年龄 = 排期到时实际年龄 – I-526 审理时间。I-526 审理 1 到 2 年，扣 1 到 2 年。孩子 19 岁的，I-526 审理 2 年，CSPA 17 岁，不过。预留类别无排期，孩子不超龄（I-526 批准直接交 I-485）。孩子接近 21 的，投预留（rural），无排期，最稳。EB-5 的孩子，要算 CSPA（I-526 递交时就要算）。
EB-5 的“费用”总览
EB-5 费用：投资款 80 万（TEA）、I-526 申请费（官网标准）、I-485/领馆费、律师费（1 到 2 万）、区域中心管理费（5 到 8 万）。全程 90 万左右（80 万投资加 10 万费用）。投资款 5 到 7 年拿回（有风险），费用不退。EB-5 是投资移民，费用是投资的成本。费用按官网标准（2026 年以官网为准）。
补充：EB-5 的 I-526E（区域中心）交后，USCIS 先审项目（I-956F 批准了，项目部分快），再审投资人（资金来源）。I-526E 的审理 1 到 2 年，rural 加急快。I-526E 批准，预留类别直接交 I-485（双递交的，I-485 继续）。I-526E 被拒，退款（认购协议里写）。EB-5 的每一步，找有经验的律师（EB-5 复杂，DIY 风险高）。
补充：EB-5 的区域中心，每年交 I-956G（年报），USCIS 审计。投资人每年看区域中心的年报（项目进展、就业创造）。项目出问题的（停工、资金挪用），早发现早应对（转项目、退款）。EB-5 是 5 到 7 年的长跑，投后管理不能扔。选有投后管理的区域中心（定期报告、开放日）。
补充：EB-5 的投资款，汇到美国的监管账户（escrow），I-526 批准后放款到项目。监管账户是投资人的保护（I-526 被拒，钱退回来）。选项目，看有没有监管账户（没有的，钱直接给项目，风险高）。监管协议（escrow agreement）找律师看（放款条件、退款条件）。
相关阅读
英文官方来源
- USCIS, EB-5 Immigrant Investor Program（https://www.uscis.gov/eb-5）：佐证了 EB-5 的投资额、TEA、就业创造、I-526/I-829 流程与 RIA 改革内容。
- U.S. Department of State, Visa Bulletin（https://travel.state.gov/content/travel/en/legal/visa-law0/visa-bulletin.html）：佐证了 EB-5 排期与签证预留类别的查询方法。
- USCIS, Form I-526（https://www.uscis.gov/i-526）：佐证了 I-526 的递交要求与资金来源证明规则。
- USCIS Policy Manual（https://www.uscis.gov/policy-manual）：佐证了 EB-5 的证据审查标准。
核验日期：2026年10月5日
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