买房验房，白蚁检查报告上写着“发现活白蚁 infestation”，卖家轻描淡写“加州房子都有白蚁”——结论先说：加州法律要求卖家披露已知的白蚁问题（TDS 表格里有专门一项），白蚁检查报告是过户文件的标准组成部分。“都有白蚁”不等于“不用负责”，active infestation 的治理费用通常由卖家承担（或谈判解决），买家有权要求处理后再过户。这篇讲清白蚁披露的规则、检查报告怎么看、费用谁出。
加州的白蚁问题有多普遍
加州是白蚁重灾区，尤其是干木白蚁（drywood termite）和地下白蚁（subterranean termite）。温暖干燥的气候让白蚁全年活跃，老房子几乎都有过白蚁史。所以白蚁检查（termite inspection / WDO inspection）在加州是买房的标配，lender 通常也要求提供报告才放款。“加州房子都有白蚁”这句话，前半句是对的，后半句“所以不用管”是错的。
白蚁的危害是结构性的：蛀空木梁、地板、墙体骨架，严重时影响房屋结构安全。发现 active infestation 不处理，几年后维修费可能是现在的几倍。所以白蚁问题要“早发现、早治理”，过户前是最佳的处理窗口——这时候卖家有动力配合，费用也好谈。
卖家的披露义务
TDS 表格里有白蚁的专门问题：“房屋是否有过白蚁/木腐菌问题？是否做过白蚁处理？”卖家必须如实回答。如果卖家三年前做过 fumigation（整屋熏蒸），TDS 上必须写。隐瞒白蚁史，事后被发现，买家可以起诉违反披露义务。
实践中，卖家通常会在上市前自己做一份白蚁检查（seller’s termite report），连同 TDS 一起给买家。这份报告如果显示“无 active infestation”，买家可以要求用这份报告过户；如果显示有问题，买家可以要求卖家治理，或自己找人复查。注意：卖家的报告是卖家找人做的，买家有权自己再做一份（buyer’s inspection），费用几百美元，买个放心。这几百美元可能是整笔交易里性价比最高的支出。
白蚁检查报告怎么看
报告分 Section 1 和 Section 2。Section 1 是“active infestation 或会导致 infestation 的状况”（活白蚁、木腐菌、漏水导致的木腐），这些是“必须处理”的，通常由卖家负责治理。Section 2 是“可能导致未来问题的状况”（木头接触土壤、通风不良），这些是“建议处理”，费用谈判解决。
看报告的重点：有没有 active infestation（活白蚁）、damage 的范围（局部还是结构性）、治理方案（局部处理还是整屋 fumigation）、费用报价。整屋 fumigation 要几千美元，买家要把这笔钱算进总账，别等到过户后才发现预算爆了。报告上的“further inspection”建议别忽视，那意味着检查员怀疑有问题但没看全，找 specialist 复查。
治理费用谁出：谈判规则
加州的惯例（非法律强制）：Section 1 的问题由卖家负责治理或给 credit。这是因为 lender 的要求——有 active infestation 的房子，很多 lender 不放款，卖家不处理就卖不掉。所以“卖家处理白蚁”与其说是法律要求，不如说是交易惯例加 lender 倒逼。
谈判选项：卖家在过户前找 licensed 公司治理完（要 completion certificate）、卖家给 credit（买家过户后自己找人做）、降价（把治理费从房价里扣）。推荐第一种：卖家治理，拿 certificate，干干净净过户。给 credit 的风险是实际费用超支，降价的麻烦是影响贷款额度。
fumigation 整屋熏蒸：流程与注意事项
干木白蚁严重的，标准处理是整屋 fumigation：全屋罩帐篷、充 Vikane 气体、48 到 72 小时，人和宠物要搬出去，食物要密封或带走。费用按房子大小，2000 到 5000 美元常见。熏蒸后公司会发 completion certificate 和保修（warranty，通常 1 到 2 年）。
买家的注意事项：确认熏蒸公司是 licensed 的、要到 certificate 原件、问清保修范围（保的是“再出现”还是“没杀干净”）。如果卖家说“做过熏蒸了”，要看日期——三年前的熏蒸，保修早过了，白蚁可能又回来了，这种情况要重新检查。
地下白蚁 vs 干木白蚁：区别与对策
地下白蚁（subterranean）从地下来，需要潮湿，特征是泥管（mud tube）——墙根、墙角的泥条。治理重点是切断“地气”：木头别接触土壤、修好漏水、做土壤处理（trenching）。干木白蚁（drywood）直接住木头里，特征是“粪便颗粒”（frass，六角形小颗粒，窗台上常见）。治理通常是局部注药或整屋 fumigation。
买家看房时可以自己先看：窗台上有没有小颗粒、墙根有没有泥管、木头敲起来是不是空的。发现这些，别慌，记下来，写进验房的关注清单。白蚁问题在加州是“常见病”，不是“绝症”，有成熟的治理方案，关键是过户前谈好谁出钱。
过户后发现白蚁：卖家隐瞒的追责
过户后发现 active infestation，而 TDS 上卖家填“无”，这就是隐瞒。追责路径：先找证据（卖家的维修记录、邻居证言、前白蚁公司的服务记录——白蚁公司都有客户档案，一查就知道这房子做没做过处理）、再协商（拿着证据找卖家谈赔偿）、谈不拢起诉（违反披露义务、欺诈）。
注意“时间”：白蚁蛀空木头要时间，过户后三个月发现严重蛀蚀，基本可以推定过户前就存在。找白蚁公司出书面意见（“这种程度的 damage 至少存在 X 年”），这是法庭上的有力证据。诉讼时效从“发现”起算，别拖。
白蚁保修（warranty）：买的是什么
白蚁公司通常提供 1 到 2 年的保修，保的是“处理过的部位再出现活白蚁，免费回来处理”。注意保修的 exclusions：新出现的 infestation（别的部位）、因漏水等新状况导致的，保修不管。过户时，如果卖家刚做过处理，把保修转到买家名下（transferable warranty），白纸黑字办好。
买家也可以自己买“白蚁保单”（termite bond）：每年交几百美元，白蚁公司定期来检查，发现问题免费处理。对于白蚁高发区的老房子，这笔钱花得值。买保单时看清条款：保哪些部位、什么情况下免费处理、理赔流程。
常见问题快答
白蚁检查是必须的吗？法律没强制，但 lender 通常要求，买家也应该做。几百美元的检查，保护的是几十万美元的交易。Section 2 的问题可以不管吗？建议处理。Section 2 是“未来的 Section 1”，木头接触土壤、通风不良，现在不管，两年后就是 active infestation。fumigation 对人体有害吗？正规公司按规范操作，通风散气后是安全的。按公司要求搬出去、食物密封，回来后开窗通风。condo 需要白蚁检查吗？HOA 通常负责公共区域和外部，但单元内部的，买家还是要查。问 HOA 要最近的白蚁检查记录，公共区域的治理通常是 HOA 的责任。
一句话总结：白蚁是常见病，过户前谈好谁治
加州买房遇到白蚁，别慌，这是“常见病”不是“绝症”。记住流程：看报告分 Section 1/2、Section 1 卖家负责是惯例、治理要 completion certificate、保修转到自己名下。过户后发现隐瞒，保留证据追责。白蚁问题最怕“拖”，过户前是解决它的黄金窗口，错过这个窗口，所有的费用和麻烦都是你自己的。
白蚁检查的费用与找谁做
白蚁检查费用通常 100 到 300 美元，买家或卖家出都可以（谈判时约定）。找有 Structural Pest Control Board 执照的公司，检查员要有 license。别找“免费检查”的公司——免费检查的盈利模式是“查出问题赚治理费”，有利益冲突。付费的独立检查更客观。
检查当天最好到场，跟着检查员走，问问题。检查员会告诉你很多报告上没写的细节：“这个墙角潮，小心”“那棵树离房子太近，树根可能顶到地基”。这些口头信息比报告本身还有价值。检查完要书面报告，别只要口头结论。
新房的白蚁问题：别以为新房就没事
新房也有白蚁风险，尤其是木框架结构的新房。建筑期间木材露天堆放，可能已经带了白蚁卵。买新房时，问开发商要白蚁防治的处理记录（pre-treatment），很多新房在地基阶段做过土壤处理。入住后定期检查，别以为新房就高枕无忧。
新房的保修（builder warranty）通常覆盖结构问题，但白蚁 infestation 算不算“结构缺陷”要看保修条款。发现白蚁先找开发商，开发商不管再自己处理。保留所有沟通记录，新房纠纷的诉讼时效从发现起算。
白蚁防治的日常预防
预防比治理便宜得多。日常做到：木头不接触土壤（木栅栏、木台阶与地面间留间隙）、修好所有漏水（水管、屋顶、外墙）、保持通风（爬行空间、阁楼）、院子里别堆木头（firewood 离房子至少 20 英尺）、定期检查（每年自己绕房子走一圈，看泥管、看颗粒）。
发现可疑迹象，别自己喷杀虫剂了事。市售杀虫剂杀不死巢里的白蚁，只会把它们赶到别处，问题更大。正确做法是找 licensed 公司来评估，该局部处理局部处理，该 fumigation 就 fumigation。白蚁是“专业病”，得看“专科医生”。记住，杀虫剂赶走的白蚁会在你看不见的地方继续蛀，表面安静不等于问题解决。
白蚁防治的“年度体检”：买了房，每年花 100 多美元做一次白蚁检查，比“5 年后花 1 万治理”划算得多。检查报告留着，卖房时给买家看，“年年体检都没事”是最好的披露。预防的钱，要“年年花、小钱”，别“一次花、大钱”。
行动清单
- 看 TDS 的白蚁项：卖家有没有如实披露白蚁史和处理史。
- 白蚁检查报告分 Section 1（必须处理，卖家负责是惯例）和 Section 2（建议处理）。
- 谈判首选“卖家过户前治理完拿 certificate”，别选口头承诺，口头承诺在过户后一文不值。
- fumigation 确认公司 licensed，要 certificate 原件，保修转到买家名下。
- 过户后发现隐瞒：找白蚁公司档案、邻居证言、前屋主的维修记录，协商不成起诉，注意诉讼时效。
- 考虑买 termite bond，高发区老房子每年几百美元买个安心，比事后治理便宜得多，预防永远比治疗便宜。
- condo 也要查单元内部，问 HOA 要公共区域的白蚁记录。
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英文官方来源
- firsttuesday Journal, Brokerage Reminder: The as-is clause：firsttuesday 的加州房地产披露法律分析，佐证了 TDS 披露义务的实务解读：https://journal.firsttuesday.us/brokerage-reminder-the-as-is-clause-instigating-negligent-failure-to-disclose/52170/
- Nolo, California Rental Property Mold Laws：Nolo 的加州房产法律指引体系，佐证了房屋状况披露的法律框架：http://www.nolo.com/landlord-tenant/rental-property-mold-laws-california.html
核验日期：2026年10月5日
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