房东一直不修东西：repair and deduct 自行维修抵租金操作指南

水龙头漏水，报修三个月，房东不来。马桶堵了，房东说你自己弄。暖气坏了，冬天，房东拖着。加州的法律，房东有维修的义务。房东不修，租客可以自己修，费用从租金里扣。这叫 repair and deduct。但自己修，有条件，有上限，有程序。程序错了，扣租金，房东告你欠租。本文讲清 repair and deduct 的操作全流程。

房东的维修义务：什么是必须修的

加州民法典 1941.1 条，房东的维修义务，清单很长。有效的防水，屋顶不漏。门窗，能锁。 plumbing，热水冷水，污水。暖气，能用。电气，安全。楼梯，扶手。垃圾，清运。 pest control，老鼠蟑螂。清单上的，都是房东的。房东不修，违法。

但房东的义务，有边界。租客弄坏的，租客修。租客的疏忽，租客赔。正常的磨损，房东修。故意的破坏，租客赔。边界的划分，事实说了算。马桶堵了，租客扔了不该扔的，租客修。水管老化，爆了，房东修。谁的错，谁修。证据，说话。

紧急的维修，房东的义务，更重。没热水，没暖气，污水倒灌，房东 24 小时内修。非紧急，一周内。时间的标准，合理。合理的判断，情况说了算。冬天没暖气，紧急。夏天没空调，加州不算紧急。但老人小孩，另说。

repair and deduct 的条件：四个缺一不可

通知房东，是第一步。书面，微信，邮件，信。内容，哪里坏了，要求修，限期。通知的日期，记清楚。房东的回复，留着。房东不回，是证据。通知的程序，repair and deduct 的前提。没通知，直接扣，违法。

合理的时间，是第二步。紧急，24 小时。非紧急，一周。时间的计算，从通知送达起。房东来了，看了，没修，时间继续算。房东拖着，时间到了，租客动手。时间的合理，法官判断。但 24 小时和一周，是安全线。

费用的上限，是第三步。一个月租金。租金 2000，维修费 1500，可以扣。维修费 2500，扣 2000，超的 500，自己掏。12 个月内，两次。两次的上限，两个月租金。repair and deduct，不是无限的。超了，走诉讼。

操作流程：一步一步来

第一步，书面通知房东。哪里坏了，要求修，限期。紧急，24 小时。非紧急，7 天。通知，留底。挂号信，邮件，微信截图。通知的日期，是起算点。

第二步，等。房东修了，事情结了。房东没修，时间到了，下一步。等的期间，催一次。催的记录，留着。房东的拖延，是证据。时间的经过，是条件。

第三步，找人修。licensed 的 contractor。报价，书面。维修，留收据。收据的抬头，自己。费用的合理，市场价。漫天要价，房东不认。修的范围，通知里的。超范围，自己掏。

第四步，扣租金。下个月的租金，减去维修费。附上收据，通知房东。书面的说明，repair and deduct，法条，金额。租金的支付，银行转账，备注。现金，不行。证据，要全。

房东的反击：欠租之诉

房东可能告你欠租。租金少了 1500，房东说欠租。法庭上，repair and deduct，是抗辩。证据，通知，时间，收据，一摆。法官看得懂。程序对，抗辩成立。程序错，欠租成立。repair and deduct，是盾。但盾，要举对。

房东的 3 天通知，pay or quit。租金少了，房东发 3 天。3 天内，补足，或搬走。但 repair and deduct 的扣除，不是欠租。3 天通知，无效。但别无视。3 天内，书面回复，repair and deduct，附证据。房东起诉，法庭见。证据在手，不怕。

不能扣的情况：红线

租客弄坏的，不能扣。自己的错，自己修。修了，找房东扣，房东告你。费用的上限，超了不能扣。一个月租金，是顶。超的，诉讼。12 个月，两次。第三次，诉讼。紧急情况，自己修了，没通知，不能扣。通知，是前提。没通知，白修。

豪华的维修，不能扣。水龙头漏水，换个水龙头，可以。顺便把厨房装修了，不行。维修的范围，必要的。必要的判断，合理。房东的挑战，费用的合理。市场的报价，对比。合理的维修，房东认。不合理的，自己掏。

通知的写法：repair and deduct 的第一步

通知是 repair and deduct 的生命线。没有书面通知，直接扣租金，法庭上就是欠租。通知的内容，要具体。哪里坏了，怎么坏的，什么时候发现的，要求房东在多少天内修好。紧急的，24 小时。非紧急的，7 天。通知的语气，要坚定，但不要威胁。威胁的信，法官看了，印象不好。事实，法条，期限，三样齐了，就是一封好通知。通知的方式，挂号信最保险，邮局的回执是铁证。邮件也可以，已读回执留着。微信的截图，效力弱一点，但总比口头强。口头通知，等于没通知。房东说你没说过，你拿不出证据，败诉的就是你。所以，所有的沟通，都要落在纸上。电话里说的，挂了电话，补一封邮件。邮件里写，刚才电话里说的，确认一下。这样，口头的，也变成了书面的。

通知的次数，一次不够，多次。第一次通知，房东没回。第二次，催。第三次，最后通牒。每一次，都留底。房东的拖延，次数越多，证据越硬。法官看的是，租客给了房东多少机会。机会给足了，房东还不修，租客自己动手，天经地义。通知的间隔，合理。紧急的，每天催。非紧急的，隔几天催。催的记录，是时间的证明。时间的经过，是 repair and deduct 的条件。

找谁修：licensed contractor 的重要性

自己动手修，可以。但找 licensed 的 contractor，更保险。法庭上，licensed 的收据，证明力强。自己买的材料，自己修，收据也行。但人工费，自己的人工，法官不认。找 contractor，人工材料，都有收据。收据的金额，市场价。房东挑战费用的合理，市场的报价，对比。合理的，认。不合理的，砍。contractor 的选择，Yelp，Google，评价。报价，至少两家。两家的报价，接近，市场价。差太多，选低的。维修的范围，通知里的。超范围的，自己掏。水龙头漏水，换水龙头。顺便把台面换了，台面的钱，自己出。维修的必要性，法官判断。必要的，房东出。不必要的，自己出。所以，修之前，想清楚。修什么，为什么修，记下来。照片，修之前，修之后。照片的对比，损坏的程度。一目了然，法官爱看。

紧急维修，半夜，水管爆了。等 contractor，天亮了。水漫金山，损失更大。这种时候，自己先关水，拍照，找 24 小时 emergency plumber。Emergency 的费用，贵。贵的合理，紧急情况，法官认。但事后，通知房东，补程序。紧急的维修，事后通知，可以。但事后的通知，要及时。第二天，就通知。拖一周，紧急变不紧急。程序的瑕疵，自己补。补得及时，瑕不掩瑜。补得晚了，麻烦。所以，紧急维修，先修，后通知，但通知要快。快，是关键。

扣租金的账：怎么算，怎么付

扣租金的账，要算清楚。维修费 1500，租金 2000，下个月付 500。附上收据，书面的说明。说明里写，repair and deduct，民法典 1942 条，维修的项目，金额，日期。说明的语气，公事公办。租金的支付，银行转账。转账的备注，repair and deduct，2026 年 10 月。备注，是证据。现金，不行。现金没记录。支票，可以。支票的 memo，写清楚。支付的凭证，留着。房东说没收到，银行的记录，铁证。扣租金的月份，一次。分期扣，不行。1942 条，一次扣。分期的，程序不对。所以，维修费，别超一个月租金。超了，扣不完。扣不完的，诉讼。诉讼的成本，时间。算总账，维修费 2500，租金 2000，扣 2000，500 诉讼。不值。500，自己认。或者，维修的方案，拆开。两次维修，12 个月内，两次扣除。但拆开的维修，故意的，房东挑战。自然的两次，合理。故意的拆分，风险。所以，维修前，算总账。总账算不过来，换方案。

房东的部分退款，接受。但接受，不代表放弃。房东退了 1000，还欠 500。500，继续要。书面的确认，收到 1000，余 500，限期。房东的拖延，诉讼。500，小额法庭。程序简单，费用低。但 500，值不值。时间的成本，算进去。不值，认了。值，告。自己的账，自己算。

房东的 3 天通知：pay or quit 怎么应对

房东发 3 天通知，pay or quit。租金少了 1500，3 天内补足，或搬走。这是房东的反击。但 repair and deduct 的扣除，不是欠租。3 天通知，法律上，无效。但别无视。无视，房东起诉。起诉，费时间。3 天内，书面回复。回复里写，repair and deduct，民法典 1942 条，附证据。通知，收据，说明，一样一样。回复的语气，冷静。房东的 3 天，是程序。你的回复，也是程序。程序对程序，法庭见。法庭上，证据说话。证据全，赢。证据缺，输。所以，3 天通知来了，别慌。慌，乱了阵脚。冷静，回复，证据。房东的律师，看到证据全，可能撤诉。撤诉，事情结了。不撤，法庭见。法庭的法官，懂 1942 条。不用你讲法，讲事实。事实清楚，赢。

3 天通知的瑕疵，房东的。通知的格式，金额，日期，签名。错了，无效。3 天的计算，工作日。周末，不算。送达的程序，房东的。瑕疵越多，租客越安全。但别指望瑕疵。自己的程序，先做对。自己的对了，房东的错，才是武器。自己的错了，房东的错，救不了。所以，repair and deduct，每一步，都要对。通知对，时间对，费用对，扣除对。全对，不怕。

行动清单

1. 东西坏了，书面通知房东。哪里坏，要求修，限期。通知留底。
2. 等合理时间。紧急 24 小时，非紧急一周。时间从送达起算。
3. 房东没修，找 licensed contractor。报价书面，收据留好。
4. 费用别超一个月租金。超了，诉讼。12 个月，最多两次。
5. 扣租金，附收据，书面说明，法条，金额。银行转账，备注。
6. 房东发 3 天通知，书面回复，repair and deduct，附证据。别无视。
7. 租客弄坏的，自己修。别扣，扣了，房东告你。
8. 维修的范围，必要的。豪华装修，自己掏。合理的，房东认。

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英文官方来源

• California Legislative Information – Civil Code §1941.1：民法典 1941.1 条原文，佐证文中房东维修义务清单。
• California Legislative Information – Civil Code §1942：民法典 1942 条原文，佐证 repair and deduct 的条件与一个月租金上限。
• HCD – California Department of Housing and Community Development：加州住房与社区发展部官网，提供租客维修权利的官方说明。

核验日期：2026年10月6日

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