卖家隐瞒漏水：TDS 披露不实维权

买房半年，雨季一到，墙面渗水、地板鼓包，找人一看：“这漏水至少三年了”。卖家在 TDS 上勾的是“无漏水”，这就是“披露不实”。加州卖家有“主动披露”义务，“知道漏水说没漏”，买家可以“索赔维修费＋贬值”，“故意隐瞒”的，还可能“惩罚性赔偿”。

TDS：卖家的“主动披露”义务

加州“TDS”（Transfer Disclosure Statement）：卖家“必须”披露“已知的”房屋缺陷，“漏水”是“必问项”。“知道漏水勾‘无’”，“虚假陈述”（misrepresentation），“欺诈”起步。

“知道”的“标准”：“实际知道”（“修过”“投诉过”）＋“应当知道”（“住了 10 年，墙皮都掉了，说不知道漏水”？）。“不知道”，“要”有“合理的理由”。

“‘现状出售’（as is）”：“as is”，“免”的是“未知缺陷”，“不免”已知缺陷的“披露义务”。“as is 还隐瞒”，“罪加一等”。

• TDS 必问：漏水是必问项，“知道”必须说。
• 知道的标准：实际知道＋应当知道，“装不知道”不行。
• As is 不免：只免未知，不免已知的披露义务。

“漏水”的“证据”：怎么证明卖家知道

“维修记录”：“找过水管工”（“账单”），“HOA 投诉”（“漏水到楼下”），“保险理赔”（“水损理赔过”）。“三样”，“铁证”。

“物理证据”：“新刷的漆”（“盖水渍”），“新换的地板”（“只换一半”），“霉味”（“长期漏水”）。“验房师”的“报告”：“漏水至少三年”，“专家意见”。

“邻居”：“他家年年漏”，“邻居”作证。“前租客”：“漏水跟房东说了”，“更”直接。“人证＋物证”，“闭环”。

“验房”：买家的“盾”

“买前验房”（home inspection）：“验房师”没查出漏水，“卖家”的“隐瞒”，“不因”验房而“免责”。“验房”是“买家”的“尽调”，“卖家”的“披露”是“义务”，“两码事”。

“验房师”的“责任”：“明显漏水没查出”，“验房师”可能“有责”（“过失”）。“告”的时候，“卖家＋验房师”，“一起告”，“别漏”。

“没验房”（“waive inspection”）：“抢房”时“常见”。“没验”，“不影响”告卖家“隐瞒”（“披露义务”是“卖家”的）。但“没验”，“举证”难一点（“当时”啥样，“说不清”）。

• 验房不免责：卖家隐瞒，不因验房而免责。
• 验房师：明显漏水没查出，一起告。
• 没验房：不影响告，但举证难一点。

“维修费＋贬值”：赔多少

“维修费”（cost of repair）：“修好”要多少钱，“报价单”（“3 家”）。“贬值”（diminution in value）：“漏水房”比“好房”，“便宜多少”（“评估师”报告）。“二选一”，“哪个大要哪个”（“一般”不能“双要”）。

“惩罚性赔偿”（punitive damages）：“故意隐瞒”（“明知＋撒谎”），“可能”有。“标准”高（“恶意”），“别指望”，“有”是“惊喜”。

“律师费”：“合同”里有“律师费条款”（“败诉方付”），“赢了”，“对方付”。“没”条款，“自己付”。“买房合同”，“一般”都有。

“经纪人”：知情不说

“卖方经纪人”知道漏水“没说”：“经纪人”有“披露义务”（“ fiduciary duty”＋“法定”）。“告”的时候，“卖家＋经纪人”，“一起”。

“买方经纪人”：“应该”提醒“验房”“读 TDS”。“没提醒”，“可能”有责（“过失”）。“但”主攻“卖家”，“经纪人”是“配角”。

“新房”：建商的“质保”

“新房”漏水：“建商”（builder）的“质保”（warranty，“一般” 10 年结构，“1-2 年”其他，以合同为准）。“质保期内”，“找建商”，“别”自己修（“修了”，“质保”可能“没了”）。

“SB 800”（加州新建住宅质保）：“程序”复杂（“先通知建商修”），“找”专门律师。“自己”搞，“容易”错过“步骤”。

“HOA”：公共区域漏水

“屋顶”“外墙”漏水：“HOA”的“公共区域”，“HOA”负责修。“HOA”不修，“告 HOA”。“室内”的“损失”（“地板泡了”），“HOA”也可能“赔”。

“卖家”的“披露”：“HOA”的“问题”，“卖家”知道，“也要”披露。“HOA”的“会议记录”（“屋顶漏水”讨论过），“调出来”，“铁证”。

“调解＋仲裁”：合同里的

“买房合同”，“一般”有“调解＋仲裁”条款（“先调解，不成仲裁”）。“告法院”前，“看”合同，“别”走错“程序”。

“调解”（mediation）：“便宜”“快”，“漏水”案，“调解”成功率高（“事实”清楚）。“先”调解，“不成”再“仲裁/诉讼”。

• 看合同：调解/仲裁条款，别走错程序。
• 先调解：漏水案事实清楚，调解成功率高。
• 不成再诉：程序走完，“别”跳过。

常见问题快答

问：“漏水”，“卖家”说“我”是“as is”卖的，“不管”，对吗？答：“不对”。“As is”，“不免”已知缺陷的“披露”。“知道不说”，“照样赔”。

问：“TDS”上“漏水”勾的是“不知道”（“don’t know”），“算”隐瞒吗？答：“真不知道”，“不算”。“应当知道”（“住了 10 年”），“勾不知道”，“算”。

问：“买”的是“法拍房”，“没 TDS”，“漏水”告谁？答：“法拍”，“一般”没 TDS（“豁免”）。“告”难。“买前”，“验房”（“能看”的看），“便宜”就是“风险补偿”。

问：“漏水”，“保险”（房屋保险）管吗？答：“突然”的（“水管爆了”），“一般”管。“长期渗漏”（“维护问题”），“一般”不管。“看”保单。

问：“修”好了，“还能”告吗？答：“能”。“修”的“钱”，“票据”留着，“索赔”。“修之前”，“拍照”，“验房师”看一眼，“留证”。

问：“卖家”已经“搬去外州”了，“告”吗？答：“告”。“跨州”，“程序”麻烦点（“送达”），“但”能告。“金额”大的，“值得”。

问：“时效”多久？答：“欺诈”，“3 年”（以现行法为准），“从发现起算”。“合同”（“违反披露”），“4 年”。“别拖”。

问：“我”是“卖家”，“漏水”修过，“TDS”咋写？答：“如实写”：“某年漏水，已修复”。“修过”，“不是”坏事，“隐瞒”才是。“写清楚”，“睡安稳”。

白蚁：加州的特殊问题

加州的房子，白蚁是常见病。卖家知道有白蚁，TDS 上没写，就是隐瞒。白蚁的维修，几千到几万美元，结构受损的，更贵。

买房前，白蚁检查（termite inspection）一定要做。检查报告，分 Section 1（正在发生的）和 Section 2（可能发生的）。Section 1 的，卖家一般要修好，或者折价。

卖家说修过了，要看维修公司的报告和质保。白蚁公司有质保期的，问清楚。口头说修了，不算，要书面。

地基问题：最贵的隐瞒

地基沉降、裂缝，是房子最贵的问题。修地基，几万到十几万美元。卖家知道地基有问题，TDS 上勾无，就是欺诈。

地基问题的迹象：墙裂缝（斜的、宽的）、门关不上、地板不平。验房师会看，但有的裂缝被粉刷盖住了。买旧房，地基是重点。

结构工程师的报告，是铁证。怀疑地基有问题，花几百美元请结构工程师看一眼。比买下来再修，划算得多。

加建：没 permit 的

车库改卧室、加建阳光房，没 permit（许可证），是加州二手房的常见坑。没 permit 的加建，保险可能不 cover， city 可能让你拆掉。

卖家知道没 permit，TDS 上要披露。没说，买家可以告。查 permit，去 city 的 building department，地址一查，加建记录一目了然。

没 permit 的加建，贷款也可能受影响。银行的评估师看到没 permit 的加建，评估价打折。买之前，permit 先查，别等 escrow 出了问题。

学区房：卖家的承诺

卖家说这个房子对口某某好学校，买下来发现不是，告欺诈吗？难。学区划分，买家自己可以查，学区官网一查便知。卖家的口头承诺，举证难。

但如果是 TDS 上写了，或者宣传单上印了，就是书面，性质不一样。书面写了，错了，就是虚假陈述。买房，口头承诺别信，白纸黑字才算。

学区每年都可能调整。今年对口，明年不一定。买房前，上学区官网查最新的划分。别听中介的，中介的话，听一半。

噪音和邻居纠纷

房子挨着高速，晚上吵，卖家没说，告吗？难。噪音，买家自己可以去听，白天晚上都去一趟。卖家的披露义务，管的是房子的缺陷，不管外部环境。

但邻居纠纷，卖家知道的，要说。比如跟邻居打官司、邻居是制毒窝点，卖家知道不说，就是隐瞒。邻居的情况，买之前，跟周围的邻居聊聊。

HOA 的纠纷，也要披露。HOA 告过卖家、卖家欠 HOA 钱，TDS 上要写。HOA 的会议记录，买家可以要求看。

泳池和院子的问题

后院的泳池，漏水、设备坏，卖家要披露。泳池的维修，比房子还贵。买带泳池的房子，泳池检查单独做，别跟验房混在一起。

院子的排水，雨季积水，卖家知道要说。排水问题，修起来麻烦，法国排水（french drain），一做就是几千美元。看房选雨季去，晴天看不出。

大树，根把地基顶了、把下水道堵了，卖家知道要说。树的根系，是隐蔽工程，验房师不一定看。问邻居，这棵树多少年了，有没有出过事。

屋顶：最容易漏的

屋顶漏水，是二手房最常见的问题。屋顶的寿命，15-30 年，看材料。买房，问屋顶多少年了，剩多少寿命。屋顶换新的，1-3 万美元，提前算进预算。

卖家补过屋顶，要看收据和质保。屋顶公司有质保期的，一般 5-10 年。质保能不能转给下家，问清楚。口头说补过，不算，要书面。

验房师上屋顶看，但有的屋顶太陡，上不去。无人机看，现在很流行。买房，屋顶是重点，别嫌麻烦。

交房后的保修期

交房后发现漏水，别慌。先看合同，有没有保修条款。再看 TDS，卖家怎么写的。然后找验房师，确认问题。证据固定好，再找卖家谈。

谈不拢，调解。调解不成，仲裁或诉讼。合同里一般有争议解决条款，按合同走。别直接起诉，程序错了，浪费时间。

时效别忘。欺诈 3 年，合同 4 年，从发现起算。发现漏水，赶紧行动，别拖到时效过了。

行动清单

• “拍照”留证：漏水现状，“修之前”，别修完再拍。
• 找“验房师”：“漏水多久”，“专家意见”，书面。
• 调“维修记录”：水管工账单、HOA 投诉、保险理赔。
• 问“邻居”“前租客”：“人证”，“他家年年漏”。
• “3 家报价”：维修费，“索赔”的“数字”。
• “卖家＋经纪人”一起告：“知情不说”，“都有责”。
• “看合同”：调解/仲裁条款，“别”走错程序。
• “3 年”时效：从发现起算，“别拖”。

英文官方来源

• 加州立法信息官网——TDS 披露义务规则以该官网公布的民法典为准
• 加州房地产局官网——房产披露表格规则见其官网公布
• 加州法院官网——房产欺诈诉讼流程以该官网公布为准

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核验日期：2026年10月6日

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