HOA 管理公司不作为：业主怎么换掉它-美国通

小区的管理公司，收钱不干事。泳池绿了没人管，路灯坏了半年不修，投诉石沉大海。业主能换掉它吗？答案是：能。管理公司是 HOA 董事会雇的，董事会是业主选的。业主换董事会，董事会换管理公司。路有点绕，但走得通。

内容显示

管理公司：谁雇的

管理公司，是 HOA 董事会雇的。董事会，是业主选的。所以，换管理公司，要先搞定董事会。董事会不换管理公司，业主就换董事会。

管理合同，一般一年一签，到期不续就行。但有的合同，自动续约，提前解约要赔钱。看合同，解约条款，怎么写。

董事会和管理公司，穿一条裤子的，常见。董事会拿回扣，管理公司乱收费。业主们，擦亮眼睛。

不作为：证据

管理公司不作为，要留证据。投诉记录，邮件、电话，时间、内容，记下来。泳池绿了，拍照，日期。路灯坏了，拍照，日期。

证据多了，开会的时候，拿出来。董事会不看，业主们看。换董事会的投票，证据就是弹药。

管理公司的账目，也要查。收了管理费，钱花在哪。Davis-Stirling 规定，业主有权看账。不给看，告。

换董事会：召集业主大会

换董事会，要开业主大会，投票。Davis-Stirling 规定，5% 的业主，就可以要求开会。召集，投票，罢免，重选。

投票，要 quorum（法定人数）。一般 50%，有的小区 25%。看 CC&R，怎么写。人不够，投票无效。

拉票，合法。建群，挨家敲门，讲管理公司的问题。别造谣，实事求是。

新董事会：换管理公司

新董事会选出来，第一件事，换管理公司。看合同，解约。找新的，招标，三家比价。

新管理公司，要看资质、口碑。别找最便宜的，便宜没好货。问其他小区，用的哪家，怎么样。

过渡期，老管理公司交接。账目、文件、钥匙，一样样交。老公司不配合，律师函。

Davis-Stirling：业主的权利

Davis-Stirling，业主的权利：看账、开会、投票、竞选。这些权利，是换管理公司的法律武器。

董事会违反程序，业主可以告。比如，开会没通知，投票作弊，Davis-Stirling 下，业主有诉权。

学法。Davis-Stirling，不长，业主们看看。懂法，才不被糊弄。

管理公司的常见坑

管理公司，常见的坑：乱收费，维修回扣，账目不清。维修 1 万，回扣 3 千，羊毛出在羊身上。

查账，找会计。HOA 的账，业主看不懂，找个会计看看。几百美元，值。

管理公司的人，在董事会安插亲信。投票的时候，亲信反对。业主们，人多，票多，不怕。

自己管：可能吗

小小区，几十户，可以自己管，不请管理公司。业主们轮流，省管理费。但大修、法律，专业的事，还是要请人。

自己管，累。但省钱，透明。适合小而团结的小区。大而散的，还是请管理公司，换个靠谱的。

投诉：执照局

管理公司，在加州，要执照（DRE）。乱来，投诉到 DRE。执照，是管理公司的命根子。

投诉，要证据。DRE 看了证据，调查。管理公司怕这个。但别乱投诉，没证据的，DRE 不理。

律师：什么时候请

换管理公司，情况复杂，请律师。什么时候？董事会不配合，管理公司不交接，账目有问题。

律师费，业主分摊。HOA 的案子，标的都是几万，律师费几千，值。

团结：最重要

换管理公司，最重要的，是业主团结。一盘散沙，董事会不理你。人多，票多，董事会怕。

建群，开会，投票。Davis-Stirling 给的权利，用起来。

新合同：避坑

新管理公司，合同要看细。解约条款，提前多久通知，赔不赔钱。服务标准，什么时间响应，写清楚。

费用，管理费、维修加成，一个个谈。别签长期，一年一签，不好就换。

律师看合同。几百美元，别省。合同签错了，日后麻烦。

监督：换了也要盯

新管理公司，也要监督。别换了就当甩手掌柜。定期看账，定期开会。

管理公司，干得好，续约。干不好，明年换。一年一签，就是干这个用的。

常见问题快答

问：管理公司不交接，怎么办？答：律师函。再不交接，告。账目、文件，都是 HOA 的财产。

问：董事会不换管理公司，怎么办？答：换董事会。5% 业主召集大会，投票罢免。

问：管理公司卷款，怎么办？答：报警，找律师。管理公司的信义义务，卷款是犯罪。

问：自己管，要办什么手续？答：HOA 还是 HOA，只是不请管理公司。董事会自己干，或者请 part-time 的。

问：管理费，能不交吗？答：不能。管理公司换不换，会费照交。不交的，lien 上房。

问：投诉 DRE，要多久？答：几个月。DRE 调查，慢。但管理公司怕，有威慑。

问：新管理公司，怎么找？答：问其他小区，招标，三家比价。看资质、口碑，别只看价格。

问：业主大会，人不够，怎么办？答：挨家敲门，拉票。Quorum 不够，投票无效。提前做工作。

管理公司的账目：怎么查

管理公司的账目，HOA 的钱。业主，有权看。Davis-Stirling，规定了。看，银行对账单，发票，合同。

看不懂，找会计。几百美元，HOA 的账，几十万，值。

账目，有问题，贪污，回扣，报警，找律师。证据，留好。

维修：管理公司的猫腻

维修，管理公司，找施工队。回扣，常见。1 万的活，报 1 万 5，5 千，回扣。

招标，三家。董事会，定的。管理公司，执行。业主，监督。

维修，质量，查。修完，验收。不合格，不付钱。

紧急维修：谁决定

水管爆了，紧急。管理公司，先修，再报告。董事会，事后批。

紧急，定义，清楚。不紧急的，走程序。管理公司，拿紧急当借口，乱花钱，不行。

管理公司的员工：谁管

门卫，保洁，管理公司，雇的。HOA，付钱。员工，偷懒，业主，投诉，管理公司，管。

员工，犯罪，偷东西，管理公司，责任。雇人，背景调查，管理公司，做。

换管理公司：过渡期

老公司，走，新公司，来。交接，账目，文件，钥匙。清单，列好，一样样交。

老公司，不配合，律师函。账目，不交，告。HOA 的财产，不是管理公司的。

过渡期，1 个月。老公司，配合，新公司，上手。业主，监督。

新管理公司的考核

新公司，试用期，3 个月。干得好，续。干不好，换。合同，一年一签。

考核，标准，写合同里。响应时间，24 小时。维修，完成率。业主满意度。

董事会，每季度，评估。业主，反馈，收集。不好的，早换。

管理费：市场价

管理费，一户，一月，30-50 美元。100 户，3000-5000。太贵的，谈。太便宜的，小心。

管理费，包括什么，写清楚。日常管理，维修协调，账目。额外的，另算。

比价，三家。别只看价格，看服务。便宜的，不管事，更贵。

董事会：怎么选

董事会，业主，选。一年一选。候选人，提名，投票。

董事，要负责。Davis-Stirling，信义义务。乱来，业主，告。

业主，参选。别觉得麻烦。HOA，你的钱，你的房子，你管。

业主群：怎么建

业主群，微信，建。通知，发。讨论，聊。但投票，正式的，走程序。

群，别吵架。就事论事。管理公司的问题，摆事实。

群主，中立。别拉偏架。目标，一致，换管理公司。

会议：怎么开

业主大会，一年一次。通知，提前 10 天。议程，发。

开会，quorum，不够，流会。提前，拉人。

投票，秘密。计票，公开。结果，记录。

记录：怎么留

开会，记录。谁说的，什么决定，记。

投票，票数，记。换董事会的票，尤其。

记录，存。HOA 的文件，业主，有权看。

沟通：跟董事会

董事会，写信。问题，列。要求，提。书面，留证。

董事会，不理，开会，当面问。

董事会，乱来，律师函。

媒体：曝光

管理公司，太烂，媒体，曝光。但别造谣，实事求是。

曝光，董事会，压力大。但别拿曝光要挟，违法。

成功案例：怎么学的

别的小区，换成功了，学。问，人家，怎么组织的，怎么投票的。

HOA 的论坛，上。经验，分享。坑，别人踩过，你别踩。

失败教训：为什么

换，没换成，为什么？人不齐，票不够。证据，不足。董事会，反扑。

总结，下次。HOA，长期斗争。一次不行，两次。

坚持：长期战

换管理公司，不是，一天，两天。董事会，拖。管理公司，赖。业主，坚持。

证据，留。会，开。票，投。一次，不行，两次。

HOA，你的家。管理公司，打工的。主人，是业主。

尾声

管理公司，是雇的。干不好，换。业主，是主人。

团结，投票，法律。三样，有了，管理公司，不敢乱来。

行动清单

留证据：投诉记录、照片、日期，管理公司不作为的，都记下来。
查账：Davis-Stirling 规定，业主有权看账，不给看就告。
召集大会：5% 业主就能要求开会，投票换董事会。
新董事会：看合同解约，招标找新的，三家比价。
投诉 DRE：管理公司要执照，乱来就投诉，有证据才行。
请律师：董事会不配合、账目有问题，律师费业主分摊。
新合同：律师看，解约条款、服务标准，一年一签。
团结：建群、开会、投票，人多票多，董事会才怕。

英文官方来源

加州立法信息官网——Davis-Stirling 法案规则以该官网公布为准
加州房地产局官网——管理公司执照规则见其官网公布
加州法院官网——HOA 纠纷诉讼流程以该官网公布为准

免责声明

本文内容仅供一般信息参考，不构成法律建议；具体政策与费用以官方最新公布为准。

欢迎关注美国通官方微信：UUUMGT