房东把房子卖了，租客怎么办：租约跟房走与看房权

结论先行：房东卖房，租约跟着房子走——新房东必须承认你现有的租约，不能以“换房东了”为由赶你走或涨租。这是加州法律的基本规则，但实务中麻烦出在过渡期：看房的人频繁上门、新房东想自住、押金转交扯皮。很多华人租客一听说房东要卖房就慌，其实你的权利比想象中结实。

先讲核心规则：买卖不破租赁。房子过户后，原租约的所有条款（租金、租期、押金）对新房东继续有效。如果你在固定租约期内，新房东必须等到租约到期；如果已转月租，新房东要赶人得按正常程序来（30/60 天通知＋AB 1482 的正当理由，如果房子在覆盖范围内）。下面讲卖房过程中租客最常碰到的四个问题。

看房：房东有展示权，但不能随意进门

加州 Civil Code §1954 规定，房东在“展示给潜在买家”时有权进入，但必须提前 24 小时书面通知，且只能在正常时间进入。你有权要求：看房时间集中在某几个时段、经纪人必须陪同、不能拍照拍到你的私人物品（可以要求避开卧室衣柜等）。如果中介三天两头带人来看、严重影响居住，可以书面要求限制频率——“合理”的展示是允许的，“骚扰式”的不是。

实务技巧：跟房东/经纪谈一个固定的 open house 时间（比如每周六下午），比随机上门好得多。看房期间贵重物品收好，提前拍照留证，万一丢东西有据可查。

新房东想自住：AB 1482 下的无过错驱逐

如果房子在 AB 1482 覆盖内，新房东以“自住”为由让你搬走属于无过错驱逐（no-fault just cause），必须满足：提前 60 天书面通知（住满一年）＋支付一个月租金的搬迁补偿（relocation assistance），或者豁免你最后一个月房租二选一。而且新房东（或其直系亲属）必须真的搬进去住，法律要求有一定的自住期限，买下来转手再租出去是违法的。

如果你在固定租约期内，新房东连“自住”这个理由也得等租约到期才能用——租约期内的居住权是锁死的。月租状态下则按上面的无过错驱逐程序走，补偿一定要拿到手再搬，别被“新房东人很好”的口头承诺糊弄。

押金：老房东转给新房东，你盯着交接

• 押金跟着房子走。过户时老房东应把押金转给新房东，新房东承接退还义务。你不需要重新交押金。
• 书面确认三方交接。要求老房东和新房东给你一份押金转移的书面确认，写清金额。没有这份文件，将来退押金时两边踢皮球。
• 老房东直接退给你也行。少数交易里老房东选择直接退押金、新房东重收，这种要确保“退”和“收”都走书面，别口头。
• 21 天时钟重新算。退押金的 21 天从你最终搬走、把房子交还给“当时的房东”起算，别跟过户日期搞混。

如果老房东卷了押金跑路（小房东卖房跑路偶有发生），新房东在法律上仍可能承接退还义务，具体看过户文件——这时候咨询律师，把过户时的 settlement statement 要来。

“现金换钥匙”（cash for keys）：可以谈，但要算账

新房东想早点收房，有时会提出 cash for keys：给你一笔钱、你提前搬走。这是可以谈的，但注意三点：金额至少覆盖你的搬家成本＋找房期间的租金差＋AB 1482 本来就该给你的一个月补偿（别被“自愿”话术吞掉法定补偿）；协议书面化，写清搬走日期、金额、支付时间；钱到账再搬，或至少拿到有约束力的书面协议。谈判时记住：着急的是对方，你有时间优势。

最后提醒：整个卖房期间，你的租金照付、租约照执行，不要因为“房东都要卖了”就停租或提前搬走——违约的永远是先违约的那个，有理也变没理。

open house 的隐私保护

中介带人看房，最烦的是陌生人乱翻你的东西。你的权利：要求看房时你在场或经纪人全程陪同；要求买家不拍照拍视频（或至少不拍你的私人物品）；贵重物品、证件、药品提前锁好。把这些要求书面发给房东/中介，留证。

如果中介在你不在时进门（哪怕有 24 小时通知），回来发现东西被动过，立刻书面投诉并要求解释。加州法律要求进入必须“合理”，翻箱倒柜不属于合理展示。严重的可以向中介的 DRE（房地产局）投诉。

有小孩或宠物的，提前跟中介约定看房时宠物怎么安置、孩子在哪。别让陌生人随便逗你的狗，咬了人责任算谁的说不清。

新房东涨租：AB 1482 的衔接

房子过户不影响 AB 1482 的适用：涨租上限按原来的基准租金算，新房东不能“重新定价”。比如原来月租 2000，上限 5%+CPI，新房东最多涨到相应数，不能直接涨到市场价 2800。拿原租约和涨租通知对比，超了就书面质疑。

新房东常用的绕法是“装修后涨租”：AB 1482 下，装修不能作为突破涨租上限的理由（除非是政府要求的合规改造且走了特定程序）。新房东说“我花 5 万装修了所以涨 20%”，别信，查法条。

换房东后第一件事：确认新房东的联系方式和交租账户，书面确认。有人按老账户交了三个月，新房东说没收到，这种扯皮完全可以避免。

租客优先购买权：加州有吗

加州州法没有普遍的租客优先购买权（不像华盛顿特区），但部分城市有：比如旧金山的 condo conversion 相关规则、伯克利的某些条例。住在这些城市的，房东卖房时你可能有优先报价权，上市政官网查。

即使没有法定优先权，你也可以主动出价：房东卖给租客省了中介费（通常 5%-6%），这部分是可以谈进房价的。想买房的租客，房东挂牌前就表达意向，有时能拿到比市场低的价。

买房的资金准备：提前找 lender 做 pre-approval，房东更愿意卖给“钱已到位”的买家。FHA 贷款 3.5% 首付，自住房买家用得上。

HOA 社区的特殊规则

住在 HOA 社区（condo、townhouse），卖房时 HOA 可能有规定：租客人数上限、租约最短期限、买家自住要求。新房东如果是投资客，HOA 的出租上限可能影响他，进而影响你。找 HOA 要一份 CC&R（公约），看出租相关条款。

HOA 换届或改规则时，租客一般没有投票权，但可以通过房东表达意见。涉及租客利益的规则变更（如禁止出租），现有租约一般不受影响（grandfathered），但续签时可能要遵守。

HOA 欠费：如果老房东欠 HOA 管理费，HOA 的 lien 可能跟着房子走。新房东接手后，理论上不能把老房东的欠费转嫁给你，但 HOA 催收时别慌，责任主体是房东。

常见问题

• 问：新房东说“我是新房东，押金找老房东要”，对吗？答：不对。押金跟着房子走，过户时老房东应转给新房东，新房东承接退还义务。让他们给你三方书面确认，别被踢皮球。
• 问：看房的人太多，影响我正常生活，能拒绝吗？答：不能完全拒绝（房东有展示权），但可以要求：24 小时书面通知、正常时间、频率合理（如每周固定时段）。骚扰式的频繁看房可以书面要求限制。
• 问：新房东想让我签新租约，签吗？答：看条款。新租约不能比原租约条件更差（租金、租期），更差的你有权拒绝、维持原租约到到期。条件更好的（如降租、加条款）可以签，签前逐条对比。
• 问：老房东欠我押金，新房东说不关他事，告谁？答：先看过户文件：押金转了，告新房东；没转、老房东卷走了，告老房东，必要时把新房东列为共同被告（承接义务争议）。Settlement statement 是关键证据。
• 问：cash for keys 谈多少合适？答：至少覆盖搬家成本加找房期间的租金差，再加上 AB 1482 本来就该给的一个月补偿。着急的是对方，别被“自愿搬走”话术吞掉法定补偿。

• 问：房子在 escrow 期间，我的租金交给谁？答：过户完成前交给老房东（或其管理公司），过户后交给新房东。Escrow 期间别停租，停租的违约责任在你。交接日期以过户文件为准，问 escrow officer 要书面确认。
• 问：新房东是公司（LLC），AB 1482 还适用吗？答：更适用。AB 1482 豁免的是自然人房东的单户住宅，公司持有的基本都在覆盖内。查房子是否在覆盖内，看房东性质和房龄（15 年以上多户住宅）。
• 问：看房时买家问我租金多少，能说吗？答：可以说，这是公开信息。但别透露你和房东的私人矛盾，买家可能会拿来压价或作为谈判筹码，对你没好处。

• 问：过户后新房东涨了物业费（HOA），租客要分担吗？答：看租约。租约写明租客承担的才分担，没写的房东不能转嫁。HOA 涨费是房东的持有成本，不是租客的。

• 问：新房东不承认老房东的口头承诺（如免一个月房租），怎么办？答：口头承诺对新房东一般没约束力（他没参与）。教训：所有承诺书面化。已经发生的，找老房东要书面确认，拿去和新房东谈。

行动清单

1. 确认租约状态：固定租期内新房东无权提前赶人，权利是锁死的。
2. 看房要求 24 小时书面通知，谈固定 open house 时段，贵重物品提前收好拍照。
3. 新房东以自住赶人：核对 60 天通知＋一个月搬迁补偿，AB 1482 覆盖内才适用此程序。
4. 押金三方书面交接：金额、转移方、承接方，一页纸签字。
5. Cash for keys：金额覆盖搬家成本＋租金差＋法定补偿，书面协议、钱到再搬。
6. 卖房期间租金照付、租约照执行，不停租不提前走，保留一切主动权。

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英文官方来源

• California Legislative Information：Civil Code §1954——房东进入权与 24 小时通知原文；AB 1482（§1947.12）无过错驱逐补偿原文。
• California Department of Consumer Affairs：官网——加州租客权益手册发布机构。
• California Courts Self-Help：官网——驱逐防御与租客权利自助指引。

核验日期：2026-10-06

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