加州的房子放进 living trust（生前信托），property tax（房产税）会“重估”（reassessment）吗？“重估”意味着“按市价重算”，1978年买的房子（税基5万美元），“重估”后变200万美元，“税”涨40倍。好消息：“自己”的房子转进“自己”的 living trust，“不重估”（加州税法§62(h)）。坏消息：“Prop 19”之后，“父母传给子女”的“税基”，“基本”保不住了。这篇讲清：“转信托”、“传子女”、“Prop 19”的三本“税账”。
先说结论：自己转自己不重估，传给子女基本重估
“自己”的房子，转进“自己”的 living trust（revocable，可撤销），“不重估”（加州 Revenue and Taxation Code §62(h)：“转进可撤销信托”不算“所有权变更”）。“人走后”，房子从信托“分给”子女，“Prop 19”（2021年2月生效）后，“基本”重估（“子女自住”可“部分”保留税基，“出租”全重估）。结论：“转信托”放心转（“不重估”），“传子女”早规划（“Prop 19”后“税基”难保）。“加州”的“Prop 13”（1978年，“税基”锁定+每年最多涨2%）是“老房主”的“金钟罩”，“Prop 19”是“传给下一代”的“紧箍咒”。
一、Prop 13：加州房产税的“金钟罩”
“Prop 13”（1978年）：加州房产税=“税基”（assessed value）×1%（+地方附加，约1.1%–1.2%），“税基”=“买入价”，“每年”最多涨2%（“不管”市价涨多少）。示例：1980年20万美元买的房子，2026年“税基”约50万美元（“2%复利”46年），“市价”200万美元，“税”=50万×1.2%=6000美元/年（“按市价”要2.4万美元）。“Prop 13”的“保护”：“不卖、不大修”，“税基”永远“低”。“重估”（reassessment）=“税基”按“市价”重算，“金钟罩”破了，“税”涨几倍。“所有权变更”（change in ownership）是“重估”的“触发器”，“转信托”算不算“变更”，是“关键”。
二、自己转自己：§62(h)，不重估
加州税法§62(h)：“转进”（或“转出”）“可撤销信托”（revocable trust），且“受益人”是“转让人自己”（或“配偶”），“不算”所有权变更，“不重估”。“操作”：签“信托转让契约”（trust transfer deed），去县 recorder 办公室登记，“同时”填“ Preliminary Change of Ownership Report”（PCOR），“勾”§62(h)豁免。“ county”可能“发函问”（“是不是”可撤销、“受益人”是谁），“回函+信托摘要”，“一般”通过。“不可撤销信托”（irrevocable）：“转进去”可能“算”变更（“受益人”不是“你”了），“别”把“自住房”转进“不可撤销”（“税”和“控制”都丢）。“ living trust”的“ living”=“可撤销”，“可撤销”=“不重估”，“记住”这个“等式”。
三、Prop 19：传给子女的“紧箍咒”
“Prop 19”（2021年2月16日生效）：“父母传子女”（“生前赠与”或“死后继承”），“税基”的“保留”大幅收紧。“旧规则”（Prop 58/193）：“父母”的“自住房+100万美元其他房产”，子女“继承”不重估（“出租房”也能保）。“新规则”（Prop 19）：只有“子女”把房子当“自住房”（“搬进去住+申请 homeowner’s exemption”），且“市价-税基”在“100万美元”内，才“不重估”（“超了”的部分重估）；“出租房”、“子女不住”，“全重估”。“例子”：税基50万、市价200万的房子，子女“自住”，“差价”150万>100万，“超了”50万，“新税基”=50万+50万=100万（“部分”保留）。“Prop 19”后，“出租房传子女”的“税基”，“基本”保不住。
四、“子女自住”：Prop 19唯一的活口
“Prop 19”的“活口”：子女“继承”后“一年内”搬进去当“主要住宅”，申请“ homeowner’s exemption”（7000美元税基减免），“市价-税基≤100万”的部分“不重估”。“操作”：“一年内”是“硬线”（“超了”没商量），“ homeowner’s exemption”是“证据”（“没申请”=“没自住”）。“100万”的“计算”：“市价”（继承日的“评估价”）-“税基”（父母的“旧税基”），“差≤100万”全保，“差>100万”，“新税基=旧税基+（差-100万）”。“ Bay Area”的房子（“差”动不动200万），“活口”也很“窄”。“规划”：“子女”真要“自住”，“提前”搬（“别”等到“继承”后），“一年”的“倒计时”从“继承日”算。
五、“出租房”：Prop 19后基本重估
“出租房”（父母名下的“投资房”），“传”给子女，“Prop 19”后“全重估”（“旧规则”的“100万豁免”没了）。“例子”：税基30万、市价150万的出租房，子女继承，“新税基”=150万，“税”从3600美元/年涨到1.8万美元/年（“5倍”）。“对策”一，“生前卖”：父母“在世时”卖掉（“自住房”有“50万”资本利得豁免，夫妻），“现金”给子女（“税基”问题“消失”）。“对策”二，“LLC”？“转进LLC”本身“可能”触发重估（“所有权变更”，“比例”变了超50%），“别”瞎转。“对策”三，“1031”？“1031交换”是“延税”，不是“保税基”，“加州”的“税基”还是“重估”。“出租房”的“税基”，“Prop 19”后“认命”，“规划”的重点是“资本利得税”（“ step-up”），不是“房产税”。
六、“ step-up”：所得税的“安慰奖”
“房产税”保不住，“所得税”有“安慰奖”：“ step-up in basis”（税基 stepped up）。“继承”的房子，“所得税”的“成本”按“继承日市价”算（不是父母的“买入价”），子女“立刻卖”，“资本利得≈零”，“不交”所得税。“对比”：“生前赠与”（“ gift”），“成本”=父母的“买入价”（“ carryover”），子女卖，“几十年的涨幅”全交税。“结论”：“传房子”，“死后继承”（“ step-up”）比“生前赠与”（“ carryover”）“省税”（“所得税”），但“房产税”（“Prop 19”）“都重估”。“两本账”：“所得税”看“ step-up”（“死后”好），“房产税”看“Prop 19”（“都不好”）。“规划”时“两本”一起算。
七、“转信托”的操作：五步
第一步，“立”：找律师立“ living trust”（“可撤销”，1500–4000美元）。第二步，“签”：签“ trust transfer deed”（“ grant deed”的一种，“你”转给“你的信托”）。第三步，“填”：“ PCOR”（“ Preliminary Change of Ownership Report”），“勾”§62(h)（“转进可撤销信托”豁免）。第四步，“登记”：县 recorder 办公室，“登记费”十几到几十美元。第五步，“通知”：“贷款银行”（“ due-on-sale”条款，“联邦法” Garn-St Germain 保护“转进自己的信托”不触发，“通知”一下）、“保险公司”（“屋主保险”的“被保险人”加“信托”，“别”断保）。“五步”，“几周”办完，“税基”不动。“ county”的“问询函”（“是不是”可撤销），“回”就行，“别慌”。
八、“再融资”：信托里的房子能 refinance 吗
“能”，但“麻烦一点”：“多数银行”要求“先”把房子“转出”信托（“转回”个人名下，“§62(h)”，“不重估”），“refinance”完“再转回去”（“又”不重估）。“少数银行”（如 Wells Fargo 的“部分”产品）允许“信托”直接 refinance（“ trustee”签字）。“利率”：“一样”（“信托”不加价），“别”被忽悠。“提醒”：“转出→refinance→转回”的“每一步”，“PCOR”都“勾§62(h)”，“税基”全程不动。“refinance”不是“转信托”的“障碍”，是“多两步手续”，“知道”就行。
九、“外州”对比：加州最特殊
“Prop 13”是“加州特色”，“德州”（“每年”按市价重估，“无”Prop 13）、“佛州”（“ Save Our Homes”，“自住房”每年最多涨3%，“类似”Prop 13但“弱”）。“转信托”的“重估”规则，“各州”不同：“多数州”（“可撤销信托”）“不重估”（“原理”一样：“没换主人”），但“具体”看州法。“搬家”到别的州，“加州”的“信托”要“更新”（“州法”不同，“找当地律师” review）。“加州”的“复杂”（Prop 13+Prop 19），是“全美”独一份，“外州”的经验“搬”到加州，“水土不服”。“加州房主”，“看加州的规则”，“别”看“全国通用”的文章。
十、“常见误区”：转信托的四个“以为”
“以为一”：“转进信托=房子不是我的了”。错，“可撤销”，“控制权”全在你（“卖、抵押、住”都行），“税”也“一样”（“1040”上报，“信托”是“透明”的）。“以为二”：“转进信托=躲债”。错，“可撤销信托”的资产，“债权人”能追（“你能控制=你能拿=债权人能拿”），“躲债”要“不可撤销”（“代价”是“失控”）。“以为三”：“转进信托=不用交房产税”。错，“税”照交（“税单”寄给“ trustee”，“你”付）。“以为四”：“有了信托=子女不交房产税”。错，“Prop 19”后“该重估重估”，“信托”躲不过“Prop 19”。“四个以为”，“全错”，“信托”是“ probate 工具”，不是“避税神器”。
十一、快问快答
问：“转进信托”后，“ homeowner’s exemption”（7000美元减免）还有吗？答：“有”（“你”还住，“自住房”没变），“别”忘“每年”确认。问：“信托”里的房子“卖”了，“资本利得”怎么算？答：“一样”（“可撤销信托”是“透明”的，“50万”自住房豁免照用）。问：“父母”的房子“已经”在信托里，“Prop 19”怎么算？答：“人走后”从信托“分给”子女，“Prop 19”照算（“信托”躲不过）。问：“转信托”要“通知”HOA吗？答：“不用”（“所有权”没变），但“HOA”的“联系人”改成“ trustee”，“省得”收不到通知。问：“离婚”了，“联名”的信托房产怎么办？答：“离婚协议”定（“一方买断+转出信托”，“§62(h)”不重估），“找律师”。
十二、一句话总结
“自己转自己”（可撤销信托）：“不重估”（§62(h)），放心转。“传给子女”：“Prop 19”后“基本重估”（“子女自住+差价≤100万”是唯一的活口）。“出租房”别指望保税基，“ step-up”（所得税）才是“安慰奖”。“今天”就去“查”你的“税基”（县 assessor 官网），“知道”你的“金钟罩”有多厚。
十三、“加建/改建”：什么算“重估”
“转信托”不重估，但“加建”（“ new construction”）会“部分”重估：“加建”的部分（“新增面积”的“市价”）“加”到税基上，“原有”部分不动。“例子”：税基50万的房子，加建花30万（“市价”），“新税基”=50万+30万=80万（“不是”按“整房市价”200万重估）。“维修”（“换屋顶、换水管”）“不算”加建，“不重估”。“灰色地带”：“厨房大改”（“算”加建吗？“看 county”，“有的算、有的不算”），“动工前”问“县 assessor”（“书面”确认，“口头”不算数）。“加建”的“ permit”（“施工许可”）会“自动”通知“ assessor”，“偷偷加建”（“没 permit”）“查出来”补税+罚款，“别”。
十四、“离婚+信托”：税基怎么分
“联名”的房子在“联名信托”里，“离婚”了，“一方”买断（“给对方”一半市价），“税基”变不变？“加州”：“离婚协议”的“财产分割”，“不算”所有权变更（“§62(a)”豁免，“ interspousal transfer”），“不重估”（“税基”还是“旧的”）。“操作”：“离婚判决”生效后，签“ grant deed”（“一方”转给“另一方”），“PCOR”勾“离婚豁免”，去“ county”登记。“买断”的“钱”：“给对方”的“一半”，“不算”买卖（“没”资本利得税，“离婚财产分割”免税）。“提醒”：“信托”要“更新”（“联名信托”变“单人信托”，“找律师”改），“税基”不动，“信托”要动。“离婚”是“人生大事”，“税基”是“小事”（“保住了”），“别”在“小事”上“丢分”。
十五、“一句话”：加州房主的“税基保卫战”
“Prop 13”的“税基”，是“老房主”最值钱的“隐形资产”（“税基”50万、“市价”200万，“每年”省1.8万税，“30年”省54万）。“保卫战”三条：“转信托”用“可撤销”（“§62(h)”，“不重估”）；“传子女”看“Prop 19”（“自住+100万”是“活口”，“出租”认命）；“加建”问“ assessor”（“书面”确认）。“税基”是“时间”的“朋友”（“越老越值钱”），“重估”是“时间”的“敌人”（“一夜”回到“解放前”）。“今天”就去“县 assessor 官网”，“查”你的“税基”，“知道”你的“金钟罩”有多厚，“保卫战”从“知道”开始。
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英文官方来源
核验日期：2026-10-03（Prop 13/19规则以BOE当年公布为准，各县操作细节请以县assessor为准）
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