加州 Prop 13 房产税详解：税基锁定、2% 上限与换房重估

在加州，同一条街上两套一模一样的房子，地税能差出一倍。老住户一年交 5,000 美元，去年刚搬来的邻居一年交 12,000 美元——这不是 bug，是加州 1978 年通过的 Prop 13（第 13 号提案）。它是加州房产税的基石，也是买房、换房、传给子女时绕不开的规则。

核心答案：Prop 13 规定加州房产税按买入价的 1% 加地方债券征收（实际有效税率约 1.1%–1.2%），买入后评估值每年涨幅上限 2%，房子不转手就不重估。换房、过户给子女会触发重估（reassessment），税基按当时市价重置。2021 年 2 月 16 日起生效的 Prop 19 大幅收紧了父子过户免重估：子女必须把房子当主要自住房、且有 100 万美元的豁免额度。55 岁以上老人、残障人士和灾民换房时可携带原税基（base year value transfer）。

一、Prop 13 的三条核心规则

规则 1：税基 = 买入价。1978 年 Prop 13 通过时把全州房产的税基锁定在 1975–76 年的评估值，之后每次转手，税基重置为当时的买入价。你 2026 年花 100 万美元买房，税基就是 100 万，地税 = 100 万 × 1% + 地方债券。

规则 2：税率 1% + 地方债券。Prop 13 把税率上限钉死在 1%，但选民投票通过的地方债券（修学校、建消防站等）可以叠加。所以账单上是 1% 的“基本税”加若干债券行，实际有效税率约 1.1%–1.2%，各县不同。

规则 3：评估值年涨幅上限 2%。只要房子不转手，县评估官每年最多把你的评估值上调 2%，不管市场价涨了多少。这是 Prop 13 最值钱的一条：湾区房子 10 年涨 80%，老业主的税基只涨了约 22%（2% 复利 10 年），地税几乎原地踏步。

这三条合起来，就是“税基锁定”：住得越久，税基和市价的差距越大，省的税越多。加州老业主的有效税率（地税 ÷ 市价）常常只有 0.5%–0.7%，而新买家是足额的 1.1%+。

二、什么触发重估：换房 = 税基重置

Prop 13 的保护跟着“不转手”走。房子一换手，税基按成交价重置。卖了旧房买新房，新房按新买入价计税——这就是为什么换房时地税常常翻倍：旧房税基是 20 年前的 40 万美元，新房税基是今天的 120 万美元。

触发重估的情形包括：买卖过户、赠与、继承（Prop 19 之后大部分要重估）、公司股权变更导致房产实际控制人变化。以下情形不触发重估：夫妻之间过户、再融资（只换贷款人不换房主）、加减配偶名字、转入可撤销生前信托（revocable living trust，房主不变）。

买房第一年还有个“隐藏账单”：补充税（supplemental tax）。因为你的买入价高于卖家的旧税基，县里从成交日到财年结束按差额补税，一次性几千美元，和常规地税分开寄。第一次在加州买房的人，closing 时务必留出这笔预算。

三、Prop 19：父子过户规则大改

2021 年 2 月 16 日起，Prop 19 取代了原来的 Prop 58/193，父子（母）之间的房产过户规则大幅收紧：

旧规则（2021 年 2 月 16 日前）：父母把房子过户给子女，税基直接继承，不重估，不管子女住不住。这是加州老钱家族代代低税基的根源。

新规则（Prop 19）：子女必须把房子作为主要自住房，且只有100 万美元的豁免额度——市价超过“原税基 + 100 万”的部分要重估。举例：父母税基 30 万美元、市价 150 万美元的房子过户给自住的子女，150 万 −（30 万 + 100 万）= 20 万美元要按市价重估。子女拿去出租或空置，直接全额重估。

实务影响：打算把房子留给子女的，现在就要规划——是生前过户、还是走信托、还是子女将来买断份额，每种路径的税基后果都不同，务必找 estate planning 律师和 CPA 一起算。注意 Prop 19 的 100 万豁免额是“税基 + 100 万”的口径，不是市价减 100 万，别算错。

四、税基携带：55 岁以上换房不丢低税基

Prop 19 的另一面是给老人、残障人士和灾民的福利：base year value transfer（税基携带）。符合条件的人卖掉旧房、买新房，可以把旧房的低税基带到新房上，避免换房地税翻倍。

条件：55 岁以上、或严重残障、或自然灾害受害者；新房必须作为主要自住房；在加州境内换房（跨县也可以，这是 Prop 19 相对旧法放宽的地方）；买卖要在 2 年内完成。如果新房比旧房贵，差价部分按市价计税；新房便宜或等值，税基全额携带。

举例：70 岁的王阿姨，旧房税基 25 万美元、市价 130 万美元，卖掉后在同县买了 110 万美元的退休公寓——新房税基仍是 25 万美元，地税一年约 3,000 美元，而不是按 110 万算的 1.3 万美元。一生可以用 3 次（灾民不限次，具体以 BOE 最新规定为准）。申请要向县评估官提交表格，有截止期限，closing 时就让 escrow 或律师把文件准备好。

特别提醒：补充税账单和常规地税账单是分开寄的，截止日也不同（补充税一般分两期、分别在邮寄后几个月内到期）。第一次在加州买房的人，closing 时除了留足过户费，再多留 5,000–8,000 美元应对补充税，现金流才不会断。

五、新买家实操：三件事

1. 算真实有效税率。别只看 1%，把地方债券、Mello-Roos（如有）、各类 parcel tax 全加上。尔湾新区 1.5%、老社区 1.15%，差 0.35 个点在 100 万的房子上就是一年 3,500 美元。

2. 查税单每一行。县 Tax Collector 官网输入地址能查到完整税单明细。买房前把每一行特别税都问清楚：哪个是 20 年到期的债券、哪个是收 40 年的 Mello-Roos。

3. 换房先算税基账。从低税基旧房换到高价新房，地税涨幅可能是月供之外的第二大支出变化。用“新房税基 × 1.15% − 旧房地税”先算一年多交多少，再决定换不换、什么时候换。55 岁以上记得评估税基携带。

六、常见误区澄清

误区 1：“加州地税全美最高。”按有效税率算，加州约 0.7%–0.8%（全州平均，含大量老业主低税基），排不进全美前十。新泽西、伊利诺伊、德州的有效税率 1.6%–2.2% 才是真的高。加州贵的是房价基数，不是税率。

误区 2：“装修会涨地税。”普通装修（换地板、刷漆、换橱柜）不触发重估。只有“新建”（new construction）——加建面积、加 ADU——新增部分按市价计入税基。申请 permit 的加建，县评估官会来评估。

误区 3：“地税永远只涨 2%。”2% 是评估值涨幅上限，不是税单涨幅上限。选民新通过的地方债券、Mello-Roos 涨幅都不受 2% 限制，税单一年涨 5%+ 完全可能。

七、商业地产与 Prop 13：为什么 2020 年 Prop 15 没通过

Prop 13 不只保护住宅，也保护商业地产——而且商业地产的“玩法”更精。公司股权变更不必然触发重估：只要没有单一实体获得超过 50% 的控制权，名下的商场、写字楼可以几十年不重估。湾区有些写字楼的税基还停留在上世纪 90 年代，有效税率不到 0.3%，而隔壁新成交的同类物业交着足额的 1.2%。

2020 年的 Prop 15 就是想动这一块：提议对价值 300 万美元以上的商业和工业地产实行“拆分税基”（split roll），按市价重估，住宅和农业用地不动。支持者说这是堵住大公司的避税漏洞，反对者说成本会转嫁给小商户和消费者。最后选民以约 52% 对 48% 否决了。结论很明确：加州选民愿意给老人换房开绿灯（Prop 19 通过了），但不愿意动 Prop 13 的基本盘。短期内，住宅税基锁定没有松动风险，买房时可以把 2% 上限当作长期假设写进财务模型。

对普通买家的启示：买带商铺的混合用途物业（mixed-use）或小商业地产时，查税基历史同样重要——前任业主持有 30 年的低税基商铺，和刚转手过的同类商铺，持有成本能差出一倍。

八、ADU 加建与税基：新增部分怎么算

加州这几年放宽 ADU（附属住宅单元），很多屋主在后院加建一间小屋出租。税基怎么算？规则是：原有部分不动，新增部分按完工时市价计入税基。比如你的房子税基 50 万美元，花 20 万美元加建一间 ADU，县评估官会把 20 万美元（按完工市价评估，可能高于建造成本）加进税基，新税基 70 万美元，地税一年多约 2,300 美元。

实操要点：加建一定要申请 permit，无证加建被发现后除了罚款，评估时还可能被追溯；ADU 的租金收入要报税，但加建成本可以通过折旧逐年抵扣（27.5 年直线，自住部分的房子不能折，只有出租部分可以，混用要按面积分摊）；打算加建前先问县评估官“这类加建一般评估多少”，做到心中有数。ADU 是加州为数不多的“政府鼓励你加税基”的项目——因为租金回报通常远高于多交的地税。

常见问答

问：Prop 13 会被废除吗？
短期内不会。它是加州宪法修正案，要废除得再来一次全州公投。政客年年喊改革（比如 2020 年 Prop 15 想对商业地产“拆分税基”就被选民否决了），住宅部分动不了。

问：离婚分房会重估吗？
离婚判决或协议中的夫妻间过户不触发重估。但一方买断另一方份额、且涉及第三方资金时，情况复杂，找律师确认。

问：税基携带可以跨县吗？
可以。Prop 19 之后 55 岁以上、残障人士和灾民的税基携带全州通用，不再限原来的 10 个互惠县。

问：外国人买房也受 Prop 13 保护吗？
受。Prop 13 看的是房产和交易，不看房主国籍。外国买家同样享受 2% 涨幅上限（卖房时的预提税 FIRPTA 是另一回事）。

问：夫妻一方去世，税基会变吗？
夫妻共同财产（community property）中一方去世，配偶继承的部分不触发重估；若房子是 joint tenancy，去世一方的份额按当时市价做“step-up”（税基上调），但这影响的是资本利得税基，不是地税税基——地税层面配偶继续持有不重估。具体组合情况找 estate 律师确认。

问：地税逾期会怎样？
12 月 10 日和 4 月 10 日是两期的截止日，逾期加 10% 罚金。欠税 5 年不交，县里可以拍卖你的房子抵税（tax sale）。有房贷的人一般走 escrow 代扣，不用自己记日子；付清贷款的老业主最好设自动扣款。

相关阅读

• 加州 Prop 19 父子过户新规全解：100 万豁免、自住要求与税基携带
• 加州地税申诉全攻略：评估值虚高怎么办、appeal 流程与证据准备
• 加州 55 岁以上换房税基携带实操：申请表格、2 年期限与 3 次机会

英文官方来源

• California State Board of Equalization (BOE) — Prop 13 与税基携带官方说明：https://www.boe.ca.gov/proptaxes/prop13.htm
• California State Board of Equalization (BOE) — Prop 19 官方指引：https://www.boe.ca.gov/prop19/
• Office of the California Secretary of State — Prop 13/19 选民手册原文：https://www.sos.ca.gov

核验日期：2026-10-03

免责声明

本文为加州房产税一般信息介绍，不构成税务或法律建议。各县执行细节和表格可能不同，换房、过户、继承等具体操作请咨询 CPA 与加州持牌地产律师，法条请以 BOE 官网最新公布为准。

换房前先把税基账算清楚，地税变化可能是第二大支出。欢迎添加美国通官方微信 UUUMGT，获取加州地税自查清单。