出租房 depreciation 27.5 年：每年抵 $1 万税，卖房时 recapture 25% 有多疼

出租房每年做 depreciation（折旧），$300,000 的房子（不含地价），27.5 年摊，每年抵 $10,909 的应税收入，省税 $2,600+（24% 档）。但卖房时，IRS 要“recapture”（追回）：过去抵过的所有折旧，按 25% 的税率补税。10 年抵了 $109,090，卖房时补 $27,272 的税。这笔账很多房东没算过，卖房时看到税单才傻眼。结论：depreciation 是“税递延”，不是“免税”——“现在省 24%，将来补 25%”，“税率”还“涨了”。下面把 27.5 年的算法、recapture 的计算、“值不值”一次讲清。

Depreciation 是什么：27.5 年的“纸面亏损”

IRS 规定，出租房的“建筑物”（不含土地）按 27.5 年直线折旧。$400,000 买的房，地价 $100,000，建筑物 $300,000，每年折旧 $300,000 ÷ 27.5 = $10,909。这 $10,909 是“paper loss”（纸面亏损）——“房子没坏，钱没花”，但“税表上亏了 $10,909”。租金收入 $24,000/年，减去“实际费用”（地税 $5,000 + 保险 $1,500 + 维修 $2,000 = $8,500），再减“折旧 $10,909”，“应税收入” = $24,000 – $8,500 – $10,909 = $4,591。“实际赚了 $15,500（$24,000 – $8,500），税表上只赚 $4,591”——“省税 $2,546（$10,909 × 24%，假设 24% 档）”。

“27.5 年”是“住宅”（residential），“商业”（commercial）是“39 年”。“土地”不折旧（土地不会坏）——“$400,000 的房，地和房各值多少？”，“看”county assessor 的“land vs improvement”（“地 vs 建筑”），或“appraisal”。“地价”占比“越高”（“加州”，“地 70%”），“折旧基数”越小，“省税”越少。“德州”（“地 20%”），“折旧”的“威力”最大。“买出租房”，“地价比”是“隐藏参数”。

Recapture 25%：卖房时的“追回”

“Recapture”（Section 1250）：“过去抵过的所有折旧”，卖房时按“25%”（“unrecaptured Section 1250 gain”）交税。10 年，“抵了 $109,090”，“recapture 税 = $109,090 × 25% = $27,272”。“25%”是“固定”的——“你当年省税是 24%（或 32%、37%），补的时候是 25%”。“24% 档”的人，“省 24%，补 25%”，“亏 1%”；“37% 档”的人，“省 37%，补 25%”，“赚 12%”。“Recapture”的“划算”，“看”你“当年的税率”。

“Recapture”的“计算”：“卖房 gain” = “卖价 – （买价 – 累计折旧）”。$400,000 买，10 年折旧 $109,090，“adjusted basis”（调整后基数）= $400,000 – $109,090 = $290,910。$500,000 卖，“总 gain” = $500,000 – $290,910 = $209,090。其中，“$109,090”是“recapture”（25%，$27,272），“剩下的 $100,000”是“capital gain”（15% 或 20%，$15,000–$20,000）。“总税” = $27,272 + $15,000 = $42,272。“不折旧”的话，“gain” = $500,000 – $400,000 = $100,000，“税” = $15,000。“折旧”，“多交了 $27,272”，“但”10 年“省了 $26,180（$109,090 × 24%）”——“基本持平”，“24% 档”。

“值不值”：三个税率档的结论

“24% 档”：“省 24%，补 25%”，“亏 1%”，“但”有“时间价值”（“10 年前省的 $2,600/年”，“投资了”，“10 年 7%”，“变 $5,100”）——“算上时间价值”，“赚”。“32% 档”：“省 32%，补 25%”，“赚 7%”，“+$7,636”（$109,090 × 7%），“明显赚”。“37% 档”：“省 37%，补 25%”，“赚 12%”，“+$13,091”，“大赚”。“结论”：“税率越高，折旧越划算”——“高收入”的“出租房”，“折旧”是“必做”。

“不做折旧”可以吗？“不行”——IRS 规定，“卖房时”，“recapture”按“应该折旧的金额”算，“不是”按“实际折旧的金额”。“10 年没做折旧”，“省了 $0”，“卖房时”，“recapture $109,090 × 25% = $27,272”，“照交”。“不做”，“亏大了”——“省税没省到，补税一分不少”。“折旧”是“强制”的“优惠”，“不用白不用”，“用了不亏”（“24% 档”，“时间价值”覆盖“1%”）。

1031 Exchange：“不交” recapture 的“神器”

“1031 exchange”（“同类交换”）：“卖出租房，买另一个出租房”，“gain 和 recapture 都递延”（“不交税”）。$500,000 卖，$600,000 买，“$209,090 的 gain + $27,272 的 recapture”，“全递延”。“规则”：“45 天”内“指定”新房，“180 天”内“close”，“用”qualified intermediary“（”中间人“，”钱不能经你的手“）。”费用“：”intermediary $800–$1,500“。

”1031“的”终极玩法“：”一生 1031，人死 step-up“——”每次卖房都 1031“，”gain 越滚越大“，”去世时“，”step-up in basis“（”基数升到市价“），”所有 gain 和 recapture“，”一笔勾销“（”继承人不交“）。”$400,000 买，$2,000,000 卖（30 年后），$1,600,000 的 gain“，”1031 了 5 次“，”去世“，”孩子按 $2,000,000 继承“，”税 $0“。”这是“美国”房地产“的”终极税务策略“，”合法“，”但“要”规划“。

Cost Segregation：“加速折旧”

”Cost segregation“（”成本分离“）：”把“建筑物”拆成“5 年、7 年、15 年”的“部件”（“地毯 5 年、空调 7 年、停车场 15 年”），“加速折旧”。$300,000 的建筑物，“正常”27.5 年，“每年 $10,909”；“cost seg”后，“20%（$60,000）按 5 年”，“第一年 $12,000”（“+ 正常 $8,727”），“第一年 $20,727”，“多 $9,818”。“费用”：“engineer 报告 $5,000–$15,000”，“$1,000,000+ 的房”才“值”。

“Bonus depreciation”（“红利折旧”）：“5 年、7 年的部件”，“第一年 100% 抵”（“2022 年前”，“2023 年 80%，2024 年 60%…”，“逐年递减”）。“$60,000 的 5 年部件”，“2022 年”，“第一年全抵 $60,000”。“2026 年”，“bonus”是“40%”（“以当年法律为准”），“第一年 $24,000”。“Cost seg + bonus”，“第一年”的“paper loss”，“巨大”——“高收入”的“第一年”，“省税 $20,000+”。“但”，“recapture”也“更大”（“5 年部件的 recapture 是”普通收入“，”不是 25%“，”更狠“）。

Passive Loss：$25,000 的“抵扣上限”

”Rental loss“是”passive“（”被动“），”一般“只能”抵 passive income“（”别的出租房的收入“），”不能“抵”W-2 工资“。”例外“：”年收入 < $100,000“，”actively participate“（”参与管理“），”每年最多抵 $25,000 的工资“。”$100,000–$150,000“，” phased out“（”递减“）；”> $150,000“，”$0“。”$200,000 工资“的人，”rental loss“，”一年都不能抵工资“，”只能“carryforward”（“结转”，“以后抵”）。

“Real estate professional”（“房地产专业人士”）：“每年 750 小时+ 在房地产上”，“且”超“其他工作的一半”，“rental loss”变“active”，“无限抵工资”。“全职太太/先生”（“不工作”），“管 3 套出租房”，“750 小时”，“达标”——“$50,000 的 rental loss”，“抵先生 $200,000 的工资”，“省税 $12,000”。“这是”高收入家庭“的”神器“，”但“IRS ”查得严“（”log“，”记录每小时干了什么“）。

卖房时机：“持有” vs “卖”

”Recapture 25%“，”要不要“为了”避税“而”不卖“？”别“——”投资决策“（”房价到顶了、租金回报低了“）”优先“，”税务“是”次要“。”$500,000 的房，$600,000 有人买“，”多 $100,000“，”税 $42,272“，”净赚 $57,728“——”卖“。”为了“省 $27,272 的 recapture”，“不卖”，“房价跌回 $450,000”，“亏 $50,000”——“捡芝麻丢西瓜”。

“1031”是“卖和税”的“平衡”——“想卖”，“又不想交税”，“1031”。“但”，“1031”的“45 天/180 天”，“时间紧”，“可能”买贵“。”算“：”$27,272 的税“ vs ”买贵 $30,000“——”直接交税“，”更优“。”1031“不是”必做“，”是“选项”。“税”，“永远”是“第二位”，“投资回报”是“第一位”。

Depreciation 的申报实操：Form 4562

折旧在税表上走 Form 4562（折旧与摊销表），然后汇总到 Schedule E（出租房损益表）。第一次申报出租房时，你要在 4562 上列出建筑物的原值、投入使用日期、折旧方法（27.5 年直线法，GDS）。之后每年，TurboTax 会自动结转，数字每年一样（$10,909），直到 27.5 年满。关键点是第一年的设置：如果买价 $400,000，你要拆分土地和建筑物的价值。最权威的依据是买房时的 appraisal 报告，上面有土地和建筑物的分项估值。如果没有 appraisal，用 county assessor 的税单比例也行，但 appraisal 更经得起 IRS 查。土地和建筑物的拆分比例，直接决定你每年能抵多少税，$300,000 和 $250,000 的基数，一年差 $1,818 的抵扣，10 年差 $18,180，值得花 $500 做个 appraisal。

折旧开始的时间是 placed in service（投入使用日），不是买房日。1 月买的房，6 月才租出去，折旧从 6 月开始算，第一年按月 prorate（6 月到 12 月，7 个月，$10,909 × 7/12 = $6,364）。很多人误以为从买房日算，多抵了 5 个月，IRS 查到会调增。同样，卖房的那年，折旧算到卖出当月，不算满年。Record keeping 方面，保留买房的 closing disclosure、appraisal、每年的税表，这些是折旧基数的证据。IRS 对出租房的审计，折旧基数是必查项，证据链要完整。

州税的折旧：加州不认 Bonus Depreciation

联邦税有 bonus depreciation（红利折旧），但加州不认。加州是少数几个完全脱钩联邦 bonus depreciation 的州，这意味着你在联邦税表上第一年抵了 $60,000（bonus），加州税表上只能按正常 27.5 年抵 $10,909。两套账，两种数字，报税时要分别算。TurboTax 会自动处理加州的调整，但你要知道这个差异的存在，否则看到加州税单比预期高会困惑。德州没有州所得税，不存在这个问题。纽约、新泽西等州部分脱钩，规则各异。对于跨州有出租房的人，每套房的折旧要按所在州的规则分别计算，不能一套数字全国通用。

加州的另一个特殊是 Prop 13 导致的低地税，这反而让折旧的相对价值更高。加州出租房的地税被 Prop 13 锁住（年涨 2%），但租金按市场涨，现金流好，折旧的抵税效果更明显。一套 $800,000 的加州出租房（建筑物 $400,000），年折旧 $14,545，按 9.3% 州税 + 24% 联邦税，省税 $4,859/年。10 年 $48,590，相当于房价的 6%。这就是为什么加州的高收入者热衷买出租房：Prop 13 锁地税，折旧省所得税，双重优惠。

出租房变自住房：折旧的影响

出租房住了几年后搬进去自己住，折旧怎么办？规则是：折旧过的部分，recapture 照算（25%），但自住房的 $250,000/$500,000 免税额（Section 121）不覆盖 recapture 部分。例子：$400,000 买的出租房，折旧 5 年（$54,545），$600,000 卖掉。总 gain $254,545（$600,000 – $345,455），其中 $54,545 是 recapture（25%，$13,636），剩下的 $200,000 是 capital gain。如果符合自住房 2/5 年规则，$200,000 的 gain 免了（$250,000 额度内），但 $13,636 的 recapture 照交。很多人以为搬进去住 2 年就全免了，recapture 是免不掉的，这是最常见的误解。

更复杂的是 2009 年后的规则变化：2009 年 1 月 1 日之后，非自住期间的 gain 要按比例交税（nonqualified use）。出租 5 年、自住 2 年、持有 7 年，gain 的 5/7 按出租期间算，不能全免。这个规则让先租后住的税务规划变复杂，具体计算要找 CPA。但核心原则不变：recapture 永远跑不掉，planning 的重点是 1031 递延或者长期持有到 step-up，而不是指望自住房豁免能覆盖折旧。

一句话总结

Depreciation 是出租房税务规划的核心：每年省几千块税，卖房时按 25% 补回，高税率档的人净赚。记住三个数字：27.5 年、25% recapture、$25,000 passive loss 上限。记住两个动作：一定要做折旧（不做也照算 recapture），考虑 1031 递延（45 天指定、180 天 close）。出租房的税务，玩的是时间价值和税率差，理解了这两点，depreciation 就是你的朋友，不是敌人。

Depreciation Recapture 的“州税”版本

联邦的 recapture 是 25%，州呢？大多数州把 recapture 当成普通收入，按州税率交。加州 9.3%，$109,090 的 recapture，加州税 $10,145。联邦 $27,272 + 加州 $10,145 = $37,417，综合 34%。德州无州税，$27,272 就是全部。这意味着加州出租房的实际 recapture 负担比德州高 37%。但反过来，加州的折旧抵税时，省的也是 9.3% 的州税，$109,090 × 9.3% = $10,145，10 年省 $10,145 的州税。联邦和州的账要一起算：加州省 24%+9.3%=33.3%，补 25%+9.3%=34.3%，基本持平。德州省 24%，补 25%，也基本持平。结论是各州大同小异，recapture 的设计就是让你基本持平，赚的是时间价值。

最后提醒：depreciation 是出租房的标配，不是选配。IRS 的规则是就算你没做，卖房时也按应该做的金额算 recapture，所以不做就是白亏。从第一年就开始做，保留好 appraisal 和 closing disclosure，每年检查 4562 上的数字。卖房前算好 recapture 的税，考虑 1031 递延。高税率档的人，depreciation 是省税利器；24% 档的人，赚的是时间价值。理解了 27.5 年、25%、$25,000 这三个数字，出租房的税务就通了。

行动清单

• ☐ 确认折旧基数：建筑物价值（不含地），27.5 年，每年抵税，别漏；买房第一年的 appraisal 报告是最佳证据。
• ☐ 高税率（32%+）的人，折旧是必做，省 32%+，补 25%，净赚；24% 档的人，赚的是时间价值，也值得做。
• ☐ 卖房前算 recapture：累计折旧 × 25%，别被 4 万的税单吓到。
• ☐ 考虑 1031：卖出租房买出租房，递延所有税，45 天指定，180 天 close。
• ☐ $1M+ 的房，考虑 cost segregation，加速折旧，但 recapture 更狠。
• ☐ 记录每小时：想拿 real estate professional，750 小时 log 是 IRS 的要求；log 要详细到每天干了什么，不能事后编。

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参考来源

• IRS Publication 946 — How to Depreciate Property (27.5-Year Residential)
• IRS Topic: Unrecaptured Section 1250 Gain (25% Rate)

核验日期：2026-10-04

免责声明

本文仅为一般信息介绍，不构成税务专业建议。折旧、recapture 规则以 IRS 最新公布为准；出租房税务复杂，操作前请咨询税务师。

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