Pre-approval（预批信）是买房的入场券：没有它，经纪人不带你看房，卖家不看你的 offer。但 pre-approval、pre-qualification、underwritten approval 是三回事，hard pull 的时机、90 天有效期、rate shopping 的 14 天窗口，搞错一步，offer 阶段翻车。本文把预批的全链路讲透。
三级预批：从口头到核保
Pre-qualification 是口头版的：你说收入多少，银行说大概能贷多少，不查信用，卖家不认，基本没用。Pre-approval 是正式版：查信用（hard pull）、验收入（W-2、税表、工资单），银行出信，offer 的标配。Underwritten approval（TBD approval）是核保版：underwriter 已经审过你的材料，只差房子没定，含金量接近现金 offer，是抢房市场的神器。三级的含金量逐级上升，抢房的市场，花两周做 underwritten，赢的概率翻倍；买方市场，pre-approval 就够了。
Hard pull 的时机：认真了再查
Pre-approval 要 hard pull（硬查询），伤信用 5 到 10 分。但 rate shopping（比利率）有保护窗口：FICO 规则下，14 天内的房贷 hard pull 算一次（新版 45 天）。策略是认真买房了，一次把 3 到 5 家银行的 pre-approval 全办了，14 天内搞定，只伤一次。随便问问就别 hard pull，用不查信用的 pre-qualification。Hard pull 的伤 3 个月恢复，买房周期几个月，伤得起。怕伤信用不敢做 pre-approval，offer 都交不了，是因小失大。
90 天有效期：过期重办
Pre-approval 有效期通常 90 天（各家 60 到 120 天不等）。过期了要重办：再 hard pull、再验收入。常见的坑是慢慢看房 4 个月，看中了，信过期了，重办要 1 周，好房子没了。策略是看房前办好，90 天内下决心，快过期了找同一家银行更新材料，续起来很快。信上的金额是上限不是建议：银行批 100 万美元，你买 80 万美元，月供别超收入 28%，批 100 万买 80 万是纪律。
验收入：W-2、税表、工资单
Pre-approval 验收入要 2 年 W-2、2 年完整税表（1040 全套）、30 天工资单、2 到 3 个月银行对账单（证明首付的钱）。自雇人士看 2 年税表的净利，抵扣做多了，纸面收入少了，能贷的也少，这是自雇税优在买房时的劣势。大额非工资存款要解释信（gift letter：谁给的、不用还），说不清来源的现金存款不算首付。买房前 6 个月，别大额现金存取，银行对账单要干净，这是铁律。
DTI：28% 与 36% 的线
DTI 是月供除以月收入。前端（房贷加税加保险）28%，后端（所有债务）36%，这是传统线；qualified mortgage 的上限是后端 43%。举例：月供 3000 美元，月收入 10000 美元，前端 30%，超了 28%，银行可能不批或降额。降 DTI 的方法：还清车贷（月供少 500 美元，DTI 降 5%）、多付首付（贷款少了月供少了）。DTI 是批贷的硬线，收入不够，首付来凑，线是死的，人是活的。
信用分：740 分的坎
房贷利率 740 分是坎：740 以上拿最优利率，700 到 739 贵 0.25%，680 以下贵 0.5% 以上或直接不批。提分方法：信用卡余额降到额度的 10% 以下（utilization），别开新卡（hard pull），别关老卡（信用历史变短）。还清了卡，可以让 loan officer 做 rapid rescore（快速重评），3 天提分。740 分对应的 0.25% 利率差，30 年 50 万美元贷款差 2.5 万美元利息，提分是最便宜的降息。
预批信：给卖家看的名片
Pre-approval letter 上写金额、首付、贷款类型（conventional、FHA）、有效期。交 offer 时附上，金额写 offer 价：批 100 万美元、offer 80 万美元，信就写 80 万美元，别暴露上限，谈判不利。Loan officer 可以几小时重开一封改金额的信。信的银行也有分量：大银行的信卖家认，小 broker 的信，listing agent 可能打电话核实。抢房时，信的分量就是 offer 的分量。
翻车：预批后别做的事
从 pre-approval 到 closing，财务要冬眠：别换工作（收入变了要重审）、别买车（车贷让 DTI 涨了）、别开新信用卡（hard pull 降信用）、别大额转账（首付的钱动了要解释）、别关信用卡（utilization 涨了）。Closing 前银行会再查一次信用（soft pull refresh），变了，贷款可能没了。真实案例：pre-approval 后买了辆宝马，closing 前 DTI 超标，贷款被拒，定金没了。从预批到过户，一动不动是最安全的。
多家对比：利率和费用一起看
Pre-approval 多家比，比利率也比费用。Loan Estimate（LE，标准格式）拿 3 家的并排比：A 利率 6.5% 费用 8000 美元，B 利率 6.625% 费用 3000 美元，按住 5 年算总账，B 可能更省。Online lender（Better、Rocket）利率低但服务弱、closing 慢；本地银行利率高一点但 closing 快，卖家喜欢。抢房时，速度比利率重要：0.125% 的利率差，不如 21 天 closing 的承诺。
Underwritten approval：抢房神器
TBD approval 是房子没定、人已核保。流程是 pre-approval 的材料加 underwriter 审，2 周，批了，看房时信上写 underwritten approval，卖家看到贷款风险没了，接近现金。代价是 2 周时间（不额外多伤信用，是 pre-approval 的升级）。加州这种抢房市场，underwritten 是标配；买方市场，pre-approval 够了。市场越热，越值得花 2 周。
FHA、VA：特殊的预批
FHA（首付 3.5%，信用 580 分）：预批材料一样，但房子有要求（appraisal 严，破房子不批）。VA（退伍军人，0 首付）：多一步 COE（服役证明）。Conventional 首付 3% 到 20%，首付不到 20% 有 PMI。预批时贷款类型就定了，offer 的信上写清；卖家对 FHA 有偏见（appraisal 严、慢），抢房时 conventional 占优。首付够就 conventional，信用不够才 FHA。
自雇人士的预批：提前 2 年准备
自雇的预批看 2 年税表净利，抵扣做得越狠，能贷的越少。准备策略：买房前 2 年，少做抵扣（多交点税，换贷款额度），这是自雇买房最大的 trade-off。银行用 2 年净利的平均值，2024 年净利 5 万、2025 年 15 万，按 10 万算。1099 收入不稳定的人，12 个月银行对账单贷款（bank statement loan）是备选，利率高 1% 左右，但不看税表。自雇买房，税表是成绩单，平时怎么报税，买房时就怎么被审。
首付来源：gift 资金的规则
父母给首付，银行要 gift letter：谁给的、给多少、不用还，外加父母的银行对账单（证明钱是他们的）。Gift 资金不能是现金（说不清来源），要走银行转账，留记录。FHA 对 gift 更严：donor 必须是亲属，conventional 相对宽。首付的钱，提前 3 个月进账户，躺着别动，对账单干净，underwriter 不问。临时大额转入，解释信加证明，缺一不可。首付的规则是纸面的钱才算，现金的 Gift，再真也不认。
常见错误 Top 5
第一，拿 pre-qualification 当 pre-approval，口头的卖家不认。第二，90 天过期了，看中了重办误事。第三，预批后买车，DTI 超标 closing 翻车。第四，只办一家，利率贵 0.25%，30 年多 2.5 万美元。第五，批 100 万买 100 万，月供占收入 40%，压力巨大；批的是上限，不是建议。Pre-approval 是买房第一步，第一步走稳了，后面的坑少一半。
起步清单
第一，查信用，目标 740 分。第二，备材料：W-2、税表、工资单、银行对账单。第三，14 天内办 3 到 5 家的 pre-approval。第四，LE 并排比利率加费用。第五，信给经纪人，金额写 offer 价。第六，财务冬眠到 closing。六步走完，预批的全链路就通了，买房的第一步今天就能走。
利率锁定：lock 的 30/45/60 天
拿到 pre-approval，还要锁利率（rate lock）：30 天、45 天、60 天，锁越久，利率贵一点（0.125% 左右）。锁 30 天最便宜，但 closing 要 30 天内搞定，慢了，lock 过期，利率按新的（涨了就亏）。策略：offer 接受了，立刻 lock 45 天，留 15 天缓冲。Lock 是免费的（多数银行），但 float down（锁了之后利率降了，能不能跟降）要问：有的银行免费跟一次，有的收钱。利率天天变，lock 是买保险，锁了就别天天看利率，看了心烦，还影响 closing 心情。
Pre-approval 被拒：三步抢救
被拒了，别慌，三步走。第一步，问原因（银行必须给 adverse action notice，写清为什么：信用、DTI、收入）。第二步，对症下药：信用不够，rapid rescore 提分；DTI 超了，还清车贷；收入不够，加首付。第三步，换家试（每家银行的 overlays 不一样，A 不批，B 可能批）。被拒的记录不进信用报告，不影响下次申请。FHA、银行对账单贷款（bank statement loan）是备选：conventional 不批，FHA 可能批；自雇税表不好看，bank statement loan 不看税表。被拒是起点，不是终点，对症下药，3 个月后再战。
夫妻联合贷款：1+1 的算法
夫妻一起贷，收入加总（贷得多），但信用看低的那个（740 分和 680 分，按 680 分定利率）。策略：信用差得多（差 50 分以上），信用好的单独贷（收入够的话），利率最优；收入不够，才联合贷。联合贷的 DTI：两人的债务加总，车贷、学生贷款都算，DTI 容易超。离婚买房：用个人收入贷，别联合（离婚协议没下来，债务还算两人的）。联合贷款是双刃剑：收入加了，信用取低，债务加了，算总账再定。
Pre-approval 与 appraisal：两道关
Pre-approval 是人的关，appraisal（估价）是房的关。银行批 80 万美元，appraisal 估 75 万美元，贷款按 75 万美元批（首付不到 20%，PMI 也按 75 万算）。Appraisal gap（估价缺口）：offer 80 万美元，估价 75 万美元，5 万美元缺口，买家补现金（或谈判降价）。抢房时，appraisal gap 是常态，pre-approval 的信上可以写 appraisal gap coverage（愿意补多少），卖家喜欢。Pre-approval 管人，appraisal 管房，两道关都过了，closing 才稳。
贷款经纪人 vs 银行：选谁
Mortgage broker（经纪人）：对接几十家银行，帮你比价，适合信用复杂、自雇、贷款额大的。银行（retail）：产品少，但 closing 快、服务稳。Broker 的收费：lender-paid（银行给佣金，你不付）或 borrower-paid（你付 1%，但利率低），问清。Broker 的坑：不靠谱的 broker，closing 前换银行，误事；靠谱的 broker，利率比银行低 0.25%。选 broker 看口碑（经纪人推荐、朋友用过），别选 cold call 的。Pre-approval 可以 broker 和银行各办一家，比服务也比利率。
Pre-approval 的有效期管理：日历提醒
90 天有效期，最好的管理是日历提醒：办下来的当天，设 75 天后的提醒（快过期了，找银行更新）。更新比新办快：同一家银行，材料没大变，1 到 2 天搞定，不用重新 hard pull（soft pull 就行）。看房周期长的人（6 个月），pre-approval 更新 2 次，正常。别等到下 offer 才发现过期了：listing agent 要信，你拿不出来，offer 交不进。Pre-approval 是消耗品，不是耐用品，75 天一续，买房周期再长也不怕。
Closing 成本预估：LE 上的数字
Pre-approval 时，银行给的 Loan Estimate 上有 closing costs 预估（8000 到 15000 美元，50 万美元贷款）。这笔钱，closing 时和首付一起付，提前准备。Closing costs 可以谈：lender credit（银行给 credit，利率高一点）、seller credit（卖家给，谈判时要）。Pre-approval 阶段，问银行要 closing costs 明细，别等到 closing 前 3 天（Closing Disclosure 来了才看，晚了）。Closing 的钱，提前 1 周进账户，躺着别动，cashier’s check 或 wire，closing 当天用。
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核验日期
2026 年 10 月 5 日。本文房贷知识基于 HUD 与 CFPB 公开信息整理，利率与政策以各机构当年公布为准。
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