在加州买房，验房报告里几乎必有一份白蚁检查报告（termite inspection report），上面分 Section 1 和 Section 2 两栏。很多华人买家看到“白蚁”两个字就慌，看到“Section 1 需修缮”就想退单——其实大可不必。白蚁在加州是常见病，关键是看懂报告、谈好谁出钱修。这篇文章把两个 Section 的区别、修缮费用的行情、以及让卖家出钱的谈判策略讲清。
Section 1 和 Section 2：现存危害 vs 潜在条件
加州的白蚁检查报告是标准化格式，由有执照的白蚁公司（termite company）出具。Section 1 列的是“现存危害”（active infestation 或 damage）：已经发现的白蚁活体、白蚁蛀蚀的木头、潮湿腐烂的木结构——这些是“已经出问题”的项目，报告会逐项列出位置和修缮建议。Section 2 列的是“潜在条件”（conditions conducive）：木头接触土壤、排水不畅导致木结构潮湿、通风口堵塞——这些是“现在没事但容易招白蚁”的条件。
打个比方：Section 1 是“已经蛀牙”，Section 2 是“爱吃糖容易蛀牙”。加州绝大多数几十年房龄的房子，报告上两个 Section 都会有项目，“干干净净零项目”的房子反而少见。所以拿到报告先别慌，看 Section 1 有几项、严不严重：两三处局部蛀蚀是常态，整栋需要熏蒸（fumigation）才是大事。
谁出钱：传统规矩和现实谈判
传统规矩是：Section 1 由卖家负责修缮，Section 2 由买家自己处理。这个惯例的来源是加州房地产经纪人协会（CAR）的标准合同，几十年沿用下来，成了“行规”。但注意这只是惯例不是法律，买卖双方可以谈判。在买方市场，买家可以要求卖家两个 Section 全包；在 2021 到 2022 年那种抢房大战的卖方市场，很多买家为了中标，主动在 offer 里写“白蚁修缮自理”。
2026 年的市场是分化行情：加州热门学区依然偏卖方，偏远地区偏买方。谈判策略要看三点：第一，Section 1 的总修缮报价——找白蚁公司要书面报价，2,000 美元以内的小修，卖家一般痛快答应；超过 5,000 美元（比如要整栋熏蒸），卖家可能要求分摊。第二，房子的竞争热度：open house 人山人海，就别在白蚁上死磕；房子挂了 60 天没卖掉，白蚁就是你砍价的筹码。第三，你的贷款类型：FHA 和 VA 贷款对白蚁问题有硬性要求，Section 1 不修好 lender 不放贷——这是买家的尚方宝剑，卖家不修，贷款下不来，交易照样黄。
修缮方式：局部处理 vs 整栋熏蒸
Section 1 的修缮分两档。局部处理（spot treatment / local treatment）：针对蛀蚀的木头局部换掉、打药，费用几百到两三千美元，当天完工，不用搬家。整栋熏蒸（fumigation）：房子罩上大帐篷，充入熏蒸气体 24 到 48 小时，费用 1,500 到 4,000 美元（看房子大小），全家要搬出去住两三晚，食物、药品、宠物都要按要求处理。干木白蚁（drywood termite，加州最常见）重度感染才需要熏蒸，轻度局部处理就够。
谈判时要注意“谁来修”和“修到什么标准”：要求卖家修，就要在合同里写明“由有执照的白蚁公司完成 Section 1 全部项目并出具 clearance（完工证明）”，clearance 是 lender 放贷和过户的文件之一。更省事的谈法是拿 repair credit（维修抵扣）：卖家不修，直接在成交价里减掉修缮费用（比如减 3,000 美元），你过户后自己找人修——省去了和卖家扯皮“修得合不合格”的时间，主动权在自己手里。
买家谈判实战：三种话术
话术一，“报价锚定”：拿到白蚁公司的书面报价 4,500 美元，直接作为谈判附件发给卖家经纪人，要求“按报价全额 credit”。有第三方报价背书，卖家很难说“没那么贵”。话术二，“lender 挡箭牌”：“我的 FHA 贷款要求 Section 1 必须有 clearance 才能放贷，不修的话贷款下不来，对大家都没好处。”把矛盾从“你和卖家”转移成“银行的要求”，卖家更容易接受。话术三，“分项谈判”：Section 1 要求卖家修（行规），Section 2 你主动说“我自己处理”——先让一步，再在总价上要回来，谈判是整体算账，不是每个项目都要赢。
还有一个时间点技巧：白蚁谈判放在验房 contingency（验房条款）期内提出，这是你合法的谈判窗口。过了 contingency 期再拿白蚁说事，卖家可以不理你，硬要退单还可能丢掉定金。所以验房报告一出来，24 小时内就要把白蚁公司的报价约好、谈判策略定好。
交房后：白蚁防治是长期功课
白蚁修好了不代表一劳永逸，加州的房子建议每年做一次白蚁检查（很多公司免费）。日常注意三件事：第一，木头不要接触土壤：花坛的土堆到和房子木结构接触，是 Section 2 的经典项目，土和木头之间至少留 6 英寸距离。第二，保持通风干燥：crawl space（架空层）通风口别堵死，漏水及时修，潮湿的木头是白蚁的食堂。第三，警惕分飞蚁：每年春夏看到家里有带翅膀的小虫、翅膀脱落在窗台上，很可能是白蚁分飞，立刻找白蚁公司检查。早发现局部处理几百美元，拖成重度感染熏蒸几千美元，还要搬家——这个账很好算。
加州白蚁的三种类型：对症下药
加州常见的白蚁分三种，习性和处理方式完全不同，报告上会写明是哪种。干木白蚁（drywood termite）最常见，直接住在干木头里，不需要接触土壤，蛀蚀后会把粪便（frass，像小颗粒木屑）从 kick-out hole 排出来——窗台上、地板上看到小堆“木屑颗粒”，基本就是它。轻度感染局部处理，重度才需要整栋熏蒸。地下白蚁（subterranean termite）需要土壤中的水分，会在地基外墙上修泥管（mud tube）上下通行，危害速度快，但用药灌注土壤就能防治。潮湿木白蚁（dampwood termite）只蛀潮湿腐烂的木头，修好漏水、换掉烂木头，它自己就走了。
看懂是哪种白蚁，谈判才有底气：干木白蚁轻度感染，局部处理几百美元，卖家痛快答应；地下白蚁涉及土壤处理和长期防治计划，费用高、周期长，可以要求卖家做防治计划的首年费用；潮湿木白蚁往往和漏水、排水问题连带，修缮报价里可能还藏着 plumber 的活。白蚁公司的检查员一般愿意解释，多问一句“这是什么白蚁”，别只看 Section 1 有几项。
验房 contingency 期：白蚁谈判的时间表
白蚁谈判要在验房 contingency（验房条款）期内完成，这是你合法的退出和谈判窗口，加州标准合同通常是 17 天。时间表建议这样排：第 1 到 3 天，general home inspection（综合验房）和 termite inspection（白蚁检查）同步约，白蚁检查很多公司 2 到 3 天出报告；第 5 天拿到报告，当天约白蚁公司要书面修缮报价；第 7 天，你的经纪人拿着报告和报价向卖家提出 repair request（维修要求）或 credit 要求；第 10 到 14 天，双方谈判拉锯，记住 contingency 到期前必须达成书面一致，否则你的“不满意可退单”权利就过期了。
最忌讳的是“口头答应”：卖家经纪人电话里说“我们修”，不落到书面的 addendum（补充协议）上等于没说。补充协议要写清四要素：修哪些项目（Section 1 全部还是部分）、谁找公司修（卖家修还是给 credit 你自己修）、什么标准（有执照公司 + 出具 clearance）、什么时间（过户前完成）。四个缺一个，过户时必扯皮。
卖家视角：提前做白蚁检查的好处
这篇文章主要是写给买家的，但华人卖家也值得看：提前做白蚁检查、提前修好，是卖房的高招。好处有三：第一，定价更准——知道 Section 1 要花 3,000 美元修，定价时心里有数，不会在谈判桌上被买家用“白蚁问题”砍掉 8,000 美元；第二，交易更顺——买家验房发现的白蚁问题，处理起来要 2 到 3 周，可能拖过 contingency 期甚至影响过户，提前修好等于给交易买了保险；第三，卖相更好——“附全新白蚁 clearance”的 listing，在买家眼里就是“这房子维护得好”的信号。
卖家提前修的策略：上市前 1 到 2 个月约白蚁检查，Section 1 修好拿 clearance，Section 2 的潜在条件能顺手处理的也处理了（清理木头接触土壤、修好排水）。费用几千美元，换来的是 listing 更硬气、谈判更少让步。这笔账，卖过房的都懂。
白蚁 bond（防治保单）：要不要买
修完白蚁，很多公司会推销 termite bond（白蚁防治保单）：一年几百美元，公司每年上门检查、发现白蚁免费处理。值不值得买，看三点：第一，房子历史——五年内出过白蚁的房子，复发概率高，bond 是保险；从没出过问题的，必要性打折。第二，bond 的条款——“发现白蚁免费处理”和“白蚁造成的损坏也赔”是两回事，多数 bond 只包处理不包修缮，买之前看清。第三，公司的靠谱程度——bond 是长期合同，公司倒闭了 bond 就是废纸，选经营十年以上的老公司。
我的建议是：刚修完白蚁的 2 到 3 年内买一份 bond，等于给修缮效果“上保险”；之后如果年年检查都没问题，可以停掉改成每年一次的付费检查（通常免费或几十美元）。bond 的钱不是智商税，但也不是必须品，按房子情况决定，别被销售话术带着走。
condo 和 townhouse：白蚁谁负责
住 condo 或 townhouse 的华人注意：白蚁责任是分层的。一般来说，HOA 负责公共区域和建筑外壳（包括外墙的白蚁防治），业主负责自己单元内部。但白蚁不认“分层”，外墙蛀到室内是常事，扯皮就从这里开始。买房前做三件事：第一，问 HOA 要 pest control 记录——小区有没有定期白蚁防治、费用谁出；第二，看 CC&Rs 里关于虫害的条款，“业主负责单元内部虫害”是常见写法；第三，验房时白蚁检查照做，报告出来先分清是“外墙问题”还是“室内问题”，外墙问题找 HOA，室内问题走买卖谈判。
HOA 的白蚁防治通常是整小区定期喷洒，费用含在管理费里，业主不用单独操心。但如果 HOA 疏于防治导致你家受损，理论上可以追责——实际操作中很难，举证“HOA 的疏忽导致了我家白蚁”几乎不可能。所以 condo 业主也要每年自己检查一次，别把希望全寄托在 HOA 身上。
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英文官方来源
核验于 2026年10月7日
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本文内容仅供一般信息参考，不构成法律或施工建议。白蚁检查与修缮请聘请加州有执照的白蚁公司，购房谈判请咨询你的房地产经纪人和律师。
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