没绿卡的外国人卖掉美国的房子，closing 时突然发现售房款被扣掉了百分之十五：五十万美元的房子，七万五千美元直接被 withhold 交给了 IRS。这不是罚款，也不是最终税，而是 FIRPTA（外国人房地产投资税法）规定的预扣。很多外国卖家第一次听说这个词就是在 closing 文件上签字的时候，完全没做准备。本文讲清楚这百分之十五是什么、怎么合法降低、以及多扣的钱怎么退回来。
FIRPTA 是什么：为什么外国人卖房要被预扣
FIRPTA 是 1980 年的法律，核心逻辑是：外国人卖美国房地产赚的钱，美国政府要征税，但人可能卖完就离境了，税不好追，所以让买方在付款时先预扣百分之十五（按售房总价，不是利润）交给 IRS。注意预扣的义务人在买方：买方必须核实卖家是不是外国人（foreign person），是的话就得预扣，不预扣买方自己要承担责任。实践中这件事由 closing 的 escrow 或 title 公司代办，从售房款里直接切走。
“外国人”的定义：没有绿卡、也不满足 substantial presence test 的非税务居民。比如拿 B 签证在美国买了投资房的人，卖的时候就是 foreign person，要被预扣。有绿卡的人不算外国人，不适用。有两个例外税率：如果买方是个人、买来自住、房价不超过三十万美元，预扣是百分之零；房价在三十万零一到一百万美元之间、买来自住，预扣是百分之十。买方是公司或投资用途，一律百分之十五。
预扣不是最终税：多退少补
关键概念：FIRPTA 预扣是“预缴税款”，不是“最终税款”。外国卖家卖完房，要在次年报美国税表（1040-NR），按实际利润算应交的税：长期资本利得税率加州税等，算出来比如实际只欠三万美元，而预扣了七万五千美元，差额四万五千美元 IRS 会退给你。反过来，如果实际欠税超过预扣，还要补交。所以“被 withhold 了”的第一反应不应该是恐慌，而是“这笔钱大部分能退回来”，前提是你去报税。
报税时需要 ITIN（个人纳税人识别号），没有的话先申请。1040-NR 上申报卖房的收入和成本，附上 closing 时收到的 8288-A 表（预扣凭证），IRS 把预扣当成已交税款抵掉，多退少补。整个退税周期可能长达六到十二个月，IRS 处理外国人退税本来就慢，材料不齐会被要求补件。所以 closing 时一定要拿好 8288-A，这是你退税的唯一凭证，丢了非常麻烦。
怎么合法降低预扣：8288-B 申请
如果你算出来实际欠税远低于百分之十五的预扣，可以在 closing 之前向 IRS 申请 withholding certificate（Form 8288-B），要求按实际预估税额预扣。比如五十万美元的房子，你的买入成本加装修是四十五万美元，利润只有五万美元，实际税也就一万美元左右，申请下来预扣可能降到一万美元，而不是七万五千美元。但 8288-B 必须在 closing 之前提交，IRS 处理要九十天左右，时间规划要提前。
另一个常见减免是“主要住宅”思路不适用：FIRPTA 的减免只看买方自住和房价，不看卖方是不是自住过。外国卖家自住多年的房子，卖的时候照样百分之十五预扣（除非符合买方自住的低价例外）。所以别指望“我住过”能减预扣，老老实实走 8288-B 或事后退税。另外，各州还有自己的预扣，比如加州对外国卖家（包括外州人）有百分之三点三三的州预扣，联邦和州是两套，都要处理。
Closing 前的检查清单
第一，确认自己的税务身份：到底算不算 foreign person，拿不准问跨境税务师，身份定错预扣就错了。第二，和买方、escrow 确认预扣比例，房价和买方用途决定是百分之零、十还是十五。第三，评估要不要申请 8288-B，利润薄的房子值得申请，利润厚的直接走事后退税更省事。第四，准备好 ITIN，没有就提前申请，别等到报税季。第五，closing 时拿到 8288-A 并核对金额，收好所有 closing 文件。
最后提醒：FIRPTA 预扣只针对“美国房地产权益”的处置，卖股票、卖公司股权不适用（另有规则）。在美国买房的外国人，从买入那天起就应该知道卖出时有这一道程序，持有期间的房产税、出租收入申报也要合规，否则退税时 IRS 一并清算，欠税加罚。跨境房产投资，税务规划要从买入前开始，不是卖出时才想起来。
8288-B 申请：提前 90 天
Form 8288-B 是向 IRS 申请降低 FIRPTA 预扣的表格，closing 前提交，IRS 处理约 90 天。申请要附：买卖合同、你的成本证明（买入价、装修发票）、预估税计算。IRS 批准后发 withholding certificate，上面写批准的预扣金额（比如一万美元），closing 时按这个扣。没批下来就按百分之十五扣，批了之后多扣的部分 closing 时调整。时间紧的人（30 天内 closing），别申请，直接走事后退税，效率更高。
8288-B 的常见拒因：成本证明不足（装修没发票）、预估税算错、表格填错。找跨境税务师填，费用几百到一千美元，但能提前拿回几万美元的现金流，值得。注意 8288-B 和 8288-A 是配套的：B 是事前申请降低，A 是事后预扣凭证，两个都要留好。
州预扣：加州 3.33%
联邦 FIRPTA 之外，加州对卖房有自己的预扣：卖方是“非加州居民”（包括外国人和其他州的人），加州要求预扣售房款的百分之三点三三。这笔钱交给加州税局（FTB），报加州税表（540NR）时多退少补。联邦和州是两套：closing 时可能同时被扣联邦百分之十五和加州百分之三点三三，一共百分之十八点三三，五十万美元的房子扣九万多美元，现金流压力巨大。
加州也有减免申请（Form 593），closing 前向 FTB 申请，和联邦的 8288-B 类似。其他州：纽约、马里兰等也有类似预扣，比例各不同。卖房前查一下该州的税局网站，联邦和州的预扣、申报、退税是两条线，别只处理联邦忘了州。
出租房的折旧 recapture
外国人持有的出租房，每年报税时抵了折旧（27.5 年直线），卖出时这些折旧要“recapture”：按最高百分之二十五的税率交税。比如十年抵了十万美元折旧，卖出时这十万美元按百分之二十五交两万五千美元的税，不管你实际的资本利得税率是多少。很多外国房东每年找 CPA 报税抵折旧很积极，卖的时候被 recapture 打个措手不及。
1031 交换（同类资产置换）可以递延联邦的资本利得税和折旧 recapture，但 FIRPTA 预扣照样扣（closing 时不知道你后面做 1031），1031 之后再申请退税。外国人做 1031 的条件和美国人一样，但要找 qualified intermediary，而且置换的也得是美国房地产。时间线：卖出后 45 天内指定新物业、180 天内完成购买，逾期作废。
身份变化：拿到绿卡后卖房
买房时是外国人，卖房时拿到了绿卡，FIRPTA 还适用吗？看卖出时的身份：卖出时是税务居民（绿卡或满足 substantial presence test），就不算 foreign person，不用预扣。但要注意“卖出时”的认定是 closing 那天，不是签合同那天。绿卡刚拿到、还没满足税务居民条件的人，closing 时可能还是 nonresident，照样预扣。
反过来，卖房时是外国人，但当年在美国住了 183 天（满足 substantial presence test），算税务居民，不用预扣。身份和天数每年都在变，卖房那年先算一下自己的税务身份，closing 前和 escrow 确认。身份定错，预扣就错了，事后退税能纠正，但现金流被占用几个月。
买方的预扣义务：escrow 代扣
FIRPTA 的预扣义务在买方：买方（withholding agent）必须在 closing 时扣下百分之十五交给 IRS，没扣的话 IRS 找买方追（不是找卖方）。实务中 escrow/title 公司代办：closing 文件里有一张 FIRPTA 声明，卖方勾选“我是外国人”，escrow 自动扣百分之十五、填 8288 表上交。买方是个人（非公司）也一样有义务，别以为“我是个人买家就不管”。
卖方的配合：提前告诉 escrow 你的身份（外国人），别等到 closing 当天才说，escrow 没准备会导致 closing 延期。8288-B 申请降低预扣（r34-mon-061 主文）的，要在 closing 前把 IRS 的批准信给 escrow，closing 按批准金额扣。买卖合同里可以加条款：“预扣金额从房款中扣除，卖方配合提供 8288-B”，白纸黑字省纠纷。
亏损卖出：预扣照样退
房子亏了卖的，closing 照样扣百分之十五（预扣不看盈亏），但报税时全退：举例，五十万美元买、四十五万美元卖，亏五万美元，预扣六万七千五百美元，报 1040-NR 算出来应税为零（甚至亏损可结转），六万七千五百美元全退。退税流程和盈利卖出一样（r34-mon-061 主文），只是退的是全款。
亏损卖出的文件准备：买入价证明（closing statement）、卖出价证明、持有期间的费用（中介费、过户费可计入基数，减少“亏损”认定？不，费用计入基数让亏损更大，退得更多）。亏损可以结转（capital loss carryforward），以后有资本利得时抵，每年抵普通收入三千美元。外国人卖房亏损，税表上别浪费，该报就报。
多业主：按外国人份额扣
夫妻一方是外国人、一方是美国税务居民，联名卖房：只扣外国人那一半的百分之十五。比如五十万美元的房子，每人份额二十五万美元，扣外国人份额的三万七千五百美元，美国人份额不扣。Escrow 需要两人的身份声明（W-9 和 W-8BEN），closing 前交齐。
比例不是一人一半的情况：按产权比例（tenancy in common 各占百分之七十/三十），扣外国人比例对应的金额。产权是 joint tenancy 默认一人一半。卖房前查一下 deed 上的产权形式，closing 文件按 deed 来。外国人配偶先把身份转成税务居民（r34-mon-061 主文讲过身份变化），能省掉整笔预扣，这是最彻底的筹划。
1031 交换：外国人也能递延
外国人卖美国投资房，可以做 1031 同类资产置换递延资本利得税：卖出后 45 天内指定新物业、180 天内完成购买，全程经 qualified intermediary（QI，不能是自己人）。FIRPTA 预扣照样扣（closing 时扣百分之十五），1031 完成后凭 1040-NR 退税。注意 1031 只适用于投资房（自住房不行），且新物业也得是美国房地产。时间线极紧，closing 前就找好 QI。
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核验日期：2026-10-07
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