65 岁退休，存款 200 万美元，零工资，想买套 80 万美元的房子养老——银行说“没有收入，贷不了款”？这是退休人士买房最常见的碰壁。但美国有一类专门的贷款叫 asset depletion（资产折耗贷款，也叫 asset qualifier）：不看工资，看资产，把你的存款、股票、退休账户按公式“折”成月收入，200 万美元存款能折出每月 2 万多美元的“收入”，轻松通过 underwriting。这篇文章讲清折算公式、什么资产算数、以及实操路径。
Asset depletion 是什么：把资产“折”成工资
传统房贷看“收入”（W-2、税表），asset depletion 看“资产”。逻辑是：你有 200 万美元流动资产，即使零收入，也能从资产里每月“折耗”一部分来还月供——银行按公式算出你的“等效月收入”，再按正常 DTI（债务收入比）批贷。这类贷款是“non-QM”（非合格房贷，银行自持、不卖给两房），也有少数走 Fannie Mae 的“employment-related assets”通道（算 QM，要求更严）。
核心公式（Fannie Mae 标准）：等效月收入 = （合格资产总额 – 首付 – closing cost – 储备金）÷ 84。“84”是 84 个月（7 年）：Fannie Mae 假设你用资产还 7 年的月供。举例：200 万美元存款，买 80 万美元房子，首付 20%（16 万美元），closing cost 约 2 万美元，银行要求 6 个月储备金（月供按 4,000 美元算，储备 2.4 万美元）。合格资产 = 200 – 16 – 2 – 2.4 = 179.6 万美元。等效月收入 = 179.6 万 ÷ 84 ≈ 21,381 美元/月。这个“收入”去套 DTI：月供 4,000 美元，DTI = 4,000 ÷ 21,381 ≈ 18.7%，远低于 43% 的上限，轻松通过。
注意“84”不是唯一的：non-QM 贷款方有用 60（5 年）、72（6 年）、120（10 年）的，除数越小，折出的“月收入”越高、越容易通过，但利率也越高。Fannie Mae 的 84 是“标准答案”，non-QM 的 60 是“宽松答案”。问贷款方第一句话就是：“你们的 depletion divisor 是多少？”
什么资产算数：打折清单
不是所有资产都按面值算，银行要“打折”。现金和支票/储蓄账户：100% 算，最硬。股票、债券、共同基金：按市值的 70% 到 80% 算（留波动缓冲），Fannie Mae 的标准是 70%。退休账户（401(k)、IRA）：要再打折——59.5 岁以下，按 60% 到 70% 算（扣掉取款税和 10% 罚金）；59.5 岁以上，按 70% 到 80% 算。Roth IRA 的“本金”部分随时可取，有的贷款方给更高折算。
不算的资产：自住房的净值（不能“折”自己住的房子）、人寿保险现金价值（部分贷款方算、部分不算，提前问）、加密货币（绝大多数不算，波动太大）、未上市股权（不算，没法变现）。“200 万存款”的构成决定一切：200 万全是现金，折 200 万；200 万里 100 万是 401(k)（59.5 岁以下），折算只有 100 + 100×0.7 = 170 万。规划买房前 1 年，把资产往“高折算”的形态调（比如把个股换成货币基金），是合法的优化。
200 万存款的 3 种算法对比
我们拿“200 万美元存款、买 80 万美元房子、首付 20%”做三个算法的对比。算法一，Fannie Mae 标准（÷84）：前面算过，等效月收入约 21,381 美元，DTI 18.7%，结论：批。利率按 conventional（比如 6.5%），月供约 4,042 美元（64 万美元贷款）。
算法二，non-QM 宽松（÷60）：等效月收入 = 179.6 万 ÷ 60 ≈ 29,933 美元/月，DTI 13.5%，更容易批。但 non-QM 利率贵 1 到 2 个百分点（比如 8%），月供约 4,694 美元，30 年多付约 23 万美元利息。“好批”的代价是“贵”。
算法三，“退休收入”通道（如果有社保/退休金）：65 岁领社保，每月 3,000 美元，加 asset depletion 的 21,381 美元，总“收入” 24,381 美元，DTI 更低。很多退休人士其实是“混合算法”：社保加 pension 算“固定收入”，资产折耗算“补充收入”，两边叠加，underwriting 最顺。“我有社保 3,000 美元/月”的人，asset depletion 的压力小一半。
哪些银行做：渠道清单
Asset depletion 是小众产品，渠道分三类。第一类，大银行的 wealth 部门：Chase Private Client、Bank of America Private Bank、Wells Fargo Private Bank，服务“资产 200 万美元以上”的客户，asset depletion 是标准产品，利率接近 conventional（因为客户质量高）。门槛是“先成为 private client”（通常要求 100 万到 200 万美元资产放该行），适合“钱已经在某大银行”的人。
第二类，专门做 non-QM 的 lender：Angel Oak、Deephaven 这类，asset depletion 是招牌产品，审批快（2 到 3 周）、条件宽松（divisor 用 60），但利率贵 1 到 2 个点。适合“资产形态复杂”（股票多、401(k) 多）或“着急 closing”的人。
第三类，社区银行和信用社：部分有“portfolio 资产贷”，条款灵活、利率介于两者之间，但“有没有这个产品”要一家家问，没有统一名单。找法：问你的 CPA 或 estate 律师——他们手里通常有 2 到 3 家常合作的“退休人士贷款”银行。
实操材料：和普通贷款完全不同
Asset depletion 的材料清单里没有 W-2、没有税表（non-QM 甚至不要税表），核心是“资产证明”。要准备：过去 2 到 3 个月所有账户的对账单（checking、savings、brokerage、401(k)/IRA），证明“资产存在、是你的”；大额转账的解释（3 个月内某账户多了 50 万美元，银行要问“哪来的”——赠与、卖房款，都要有凭证，反洗钱审查比普通贷款还严）；退休账户的“取款条件”说明（59.5 岁以下，银行要确认“你取得到”，有些 401(k) 在职不能取，离职/退休后才能取，退休人士一般没问题）。
时间线：资产证明的“seasoning”（养）要求通常是 2 到 3 个月——“上周刚转进来的 200 万”，银行不认（怕是借来的）。规划买房前 3 个月，把资产归集到 1 到 2 个账户“养”着，别大进大出。另外，“资产”和“首付”要分开：首付的 16 万美元从“折算基数”里扣掉（前面公式里扣了），closing 时这笔钱要“在账上”，别提前花掉。
和 DSCR 贷款的区别：别买错产品
退休人士还常听到“DSCR 贷款”，别和 asset depletion 搞混。DSCR（debt service coverage ratio）是“投资房贷款”：看房子的租金能不能 cover 月供，不看你的收入和资产，专门给投资房。Asset depletion 是“自住房贷款”：看你的资产能不能折成收入，房子是自己住的。“退休买套房自己住”，用 asset depletion；“退休买套房出租”，用 DSCR。两个产品的利率、首付、DTI 算法完全不同，找 lender 时第一句话说清“自住还是投资”，别让 broker 给你推错产品。
还有一个 related 的产品是“bank statement loan”（银行流水贷）：看 12 到 24 个月银行流水算收入，适合“有现金流、没 W-2”的人（比如收租的、做小生意的）。退休人士如果“每月有固定转入”（比如信托每月打钱），bank statement loan 可能比 asset depletion 更合适——“流水”比“资产折耗”的折算更友好。但“纯资产、零流水”的人，asset depletion 是唯一选择。
3 个坑：退休买房特有
第一，“资产缩水”风险。200 万美元股票，underwriting 时按 70% 折算（140 万美元），closing 前市场跌 20%，银行重算，可能“批了又拒”。对策：underwriting 期间把股票换成货币基金（“锁定”资产价值），closing 后再换回去。“资产证明期别炒股”，是 asset depletion 的铁律。
第二，“年龄”不是问题，但“预期寿命”是。有些 non-QM 贷款方对 75 岁以上借款人加条件（比如要求更大首付、更短期限），这是“年龄歧视”的灰色地带（ECOA 禁止年龄歧视，但“预期收入年限”是合法考量）。75 岁以上买房，优先找大银行 wealth 部门（政策规范），别找小 lender（自由裁量大）。
第三，遗产规划冲突。200 万美元资产，买房花掉 80 万（含首付），剩 120 万。“房子”和“金融资产”在遗产规划里是两回事：金融资产给继承人“step-up basis”（增值部分免税），房子也有 step-up，但房子的“流动性”差。“把 200 万全换成房子”的人，继承人要卖房才能分遗产，家庭矛盾高发。退休买房的金额，控制在“总资产的 30% 到 40%”以内，是 estate 律师的通用建议。
Asset depletion vs 反向抵押：退休买房二选一
退休人士“住”的问题有两个解：asset depletion（贷款买房、自己还月供）和 reverse mortgage（反向抵押、把已有房子的净值变现金）。“没房、想买房”的人，只能用 asset depletion；“有房、想套现养老”的人，用反向抵押。“有房、想换房”的人，两个都能用：卖掉旧房（拿现金）加 asset depletion 贷款买新房，或者买新房后把旧房做反向抵押（不卖、收租）。
算一笔：65 岁，有 200 万美元资产、无房。用 asset depletion 买 80 万美元房子：首付 16 万美元，贷款 64 万美元，月供约 4,042 美元（6.5%），30 年总利息约 81 万美元。用“全款买”：80 万美元一次付清，剩 120 万美元继续投资。“贷款买 vs 全款买”的决策看“投资收益率 vs 贷款利率”：120 万美元年化 7%（8.4 万美元/年）vs 贷款利息 4.85 万美元/年（首年），贷款买多赚 3.5 万美元/年——但“7% 年化”不保证，“6.5% 利息”是确定的。“求稳”的全款，“求收益”的贷款，65 岁的风险承受能力，决定答案。
利率谈判：non-QM 的 3 个压价抓手
Non-QM 的利率比 conventional 贵 1 到 2 个点，但能谈。抓手一，首付：从 20% 提到 30%，利率通常降 0.25 到 0.5 个点——“200 万资产的人多付 8 万美元首付”不难，换 0.5 个点的利率，30 年省 10 万美元利息，值。抓手二，买点数：1 个点（贷款额的 1%）换 0.25 个点利率，“确定持有 7 年以上”的人，买 2 个点是划算的（2 年回本）。抓手三，货比三家：non-QM 没有统一市场，A 家报 8.5%、B 家报 7.75% 很常见，问 3 到 5 家是省钱最多的动作——“退休人士”的标签，在 lender 那里是“优质客户”（资产多、违约率低），别不好意思谈价。
还有一个隐藏抓手：“资产放该行”。很多 non-QM lender 对“把 100 万美元资产转到本行”的客户给 0.25 到 0.5 个点的折扣（relationship pricing）。“200 万美元换 0.5 个点”，30 年省 10 万美元，比任何理财产品的“开户奖励”都值钱。谈利率时主动问：“我把资产转过来，利率能降多少？”
Closing checklist：过户前 30 天
Asset depletion 的 closing 和普通贷款一样，但有 3 个“资产特有”的检查点。第一，“资产重验”：closing 前 1 周，银行会重新拉一次资产证明（refresh），确认“200 万还在”。这 1 个月别大额转出、别换券商、别把股票全卖了换币——“资产没了，贷款也没了”，closing 前夜功亏一篑的案例不少。第二，“首付来源”：16 万美元首付从哪个账户出，提前和银行对好，closing 时 cashier’s check 或 wire 的金额、账户，要和“资产证明”对上，差 1 美元都可能 delay。第三，“保险”：homeowner’s insurance 在 closing 前生效，退休人士的房子（尤其佛州、加州）保险难买、贵，提前 30 天找经纪报价，别 closing 前 3 天才发现“没人保”。
Closing 当天：带 photo ID、cashier’s check（或确认 wire 已到），签一堆文件（non-QM 的文件比 conventional 厚，“资产折耗”的披露页多看两眼）。签完 3 天后放款（rescission 期，自住房有 3 天冷静期，投资房没有）。“退休买房”的 closing，和 30 岁买房的 closing，流程一模一样——银行不看年龄，只看数字。
相关阅读
- 退休了没工资还能贷款买房？Asset Depletion 资产耗尽贷款：Fannie Mae B3-3.1-09 全解
- 美国买房贷款 Pre-approval 全攻略：材料清单、硬查询与 Letter 有效期
- 美国买房首付不够？DPA 首付援助计划全解：赠款、免除贷款、各州项目与收入线
英文官方来源
核验日期
本文内容核验于 2026年10月8日。
免责声明
本文仅为一般信息分享，不构成法律/税务/财务/移民建议；具体情况请咨询持牌专业人士，并以官方最新公布为准。
更多美国生活实用知识，欢迎关注微信公众号：UUUMGT（美国通）。
评论前必须登录！
注册