马里兰10月1日"公平机会住房法"生效：房东须先给条件性offer再查犯罪记录

2026年10月1日起，马里兰州的《公平机会住房法》（Fair Chance Housing Act, SB 937）正式生效。根据该法，管理5个以上出租单元的房东在租房时，必须先向申请人发出”条件性 offer”（conditional offer），之后才能查询其犯罪记录。如果房东因犯罪记录决定撤回 offer，必须向申请人说明理由，并给予其要求重新评估的机会。这是马里兰州在住房公平领域的重大进步，也让有犯罪记录的求租者获得了更公平的机会。

对在马里兰州（尤其是蒙哥马利县、乔治王子县等华人聚居区）租房的华人来说，这项新法的影响是双面的：如果你或家人有犯罪记录（即使是很久以前的轻罪），新法为你提供了程序性保护，房东不能在初筛阶段就因犯罪记录直接拒绝你；如果你是房东，则需要调整租房流程，确保合规，避免违法。

法案说了什么

SB 937（2026年法律第752章）的核心内容包括：

• 生效时间：2026年10月1日，由州长韦斯·摩尔于2026年5月25日签署。
• 适用对象：管理5个以上住宅出租单元的房东（housing providers）。5个以下的小房东不受该法约束。
• 条件性 offer 前置：房东必须先向申请人发出条件性录取通知，之后才能查询或考虑其犯罪记录。此前的”一申请就查背景”的做法将违法。
• 撤回 offer 的程序：如果房东在查询犯罪记录后决定撤回 offer，必须向申请人提供书面说明，解释撤回的理由，并告知其有权要求重新评估（reassessment）。
• 重新评估：申请人可提交额外材料（如改过自新的证据、社区推荐信、就业证明等），房东在重新评估时必须考虑这些因素。
• 禁止广告歧视：房东不得在租房广告中声明”有犯罪记录者勿扰”或类似排斥性语言。
• 禁止毒品/酒精测试：管理5个以上单元的房东不得要求申请人接受毒品或酒精测试。
• 处罚：违规者每次面临最高500美元罚款，并可能被认定为违反《马里兰消费者保护法》。
• 配套法案：HB 573同时生效，将”差别影响”（disparate impact）标准纳入马里兰州公平住房法，即使没有歧视故意，但有歧视效果的做法也可被挑战。

为什么需要这项法律

在美国，有犯罪记录的人在租房时面临系统性歧视。很多房东在申请的第一步就进行犯罪背景调查，一有记录直接拒绝，不给任何解释的机会。这种做法对少数族裔的影响尤为严重：由于美国刑事司法系统的种族差异，非裔和拉丁裔有犯罪记录的比例远高于白人，”一刀切”的拒绝实质上构成了种族歧视。

马里兰州的立法者指出，住房是改过自新的基础。一个人刑满释放后，如果连房子都租不到，很难找到工作、重建生活，最终可能重新犯罪，形成恶性循环。公平机会住房法（也被称为”Ban the Box”在住房领域的版本，借鉴了就业领域的”禁止询问犯罪记录”运动）旨在打破这一循环，给改过自新者一个公平的机会。

对华人社区来说，虽然华人的犯罪率相对较低，但仍有华人可能因年轻时的轻罪（如店内盗窃、酒驾）而留下记录。新法为这些人提供了保护，确保一次错误不会成为终身租房的障碍。

对租客的影响

• 有记录的租客：最大的受益者。申请时不用担心一提交就被背景调查刷掉，你有机会先展示自己的收入、信用、推荐信等正面因素，获得条件性 offer 后再面对犯罪记录的审查。
• 无记录的租客：基本不受影响。你的申请流程不变，只是房东的合规程序更规范了。
• 华人新移民：如果你刚来美国，没有美国犯罪记录，新法对你没有直接影响。但了解这项法律，有助于你理解美国的租房文化和法律环境。
• 要求重新评估的权利：如果因犯罪记录被撤回 offer，记住你有权要求重新评估。准备改过自新的证据：完成刑期后的就业记录、社区服务、推荐信、心理咨询证明等，这些都能帮助你。

对房东的影响

在马里兰州拥有5个以上出租单元的华人房东，必须调整租房流程以符合新法：

• 更新申请表：删除申请表上询问犯罪记录的问题，或将其移至条件性 offer 之后。确保初筛只基于收入、信用、租赁历史等非犯罪因素。
• 制定标准流程：建立”先发条件性 offer，再查背景”的标准操作程序，培训所有参与招租的人员。
• 准备撤回模板：如果需因犯罪记录撤回 offer，准备符合法律要求的书面说明模板，确保包含重新评估的权利告知。
• 检查广告：确保所有租房广告（包括华人网站、微信群）不含排斥性语言。即使是中文广告，也受该法约束。
• 保留记录：妥善保存所有申请、offer、背景调查、撤回决定的记录，以备检查或应对投诉。
• 咨询律师：如有疑问，咨询熟悉马里兰住房法的律师，确保合规。500美元一次的罚款看似不多，但累积起来和声誉损失不容小觑。

蒙哥马利县的先行经验

值得注意的是，蒙哥马利县（马里兰州华人最聚居的县）早已实施了类似的规定：该县要求房东在发出条件性租赁 offer 后才能进行犯罪背景调查。SB 937实际上是将蒙哥马利县的经验推广到全州。对在蒙县租房或当房东的华人来说，新法没有带来太大变化，因为你们已经习惯了这套流程。但对乔治王子县、巴尔的摩等地的华人来说，则需要学习和适应。

下一步做什么

• 租客：了解自己的权利，申请时如遇违规（如未发 offer 就查背景），可向马里兰州总检察长办公室投诉。
• 房东：立即审查并更新租房流程，确保10月1日起合规。参加房东协会的培训，了解细节。
• 社区组织：华人社区组织可以举办讲座，向房东和租客普及新法，促进和谐的租赁关系。
• 关注实施：DHCD（住房与社区发展部）正在制定示范表格，关注其发布，为合规提供便利。

住房是基本人权，不应因一次错误而被永久剥夺。马里兰州的公平机会住房法为改过自新者打开了一扇门，对华人租客和房东来说，理解并遵守这项新法，既是法律要求，也是社区和谐的基础，更是每个居民应尽的社会责任。

常见问题

5个以下单元的小房东受约束吗？

不受SB 937约束。但小房东仍受联邦公平住房法的约束，不得基于种族、肤色、国籍等进行歧视。建议小房东也采用公平的筛选标准，避免法律风险。

房东可以拒绝有严重暴力犯罪记录的申请人吗？

可以。SB 937不是”必须录取有记录者”，而是要求”先给机会、再看记录”。如果犯罪记录显示申请人可能对其他租客构成威胁，房东在履行程序后仍可撤回 offer。但必须有合理的依据，并给予重新评估的机会。

重新评估一定能成功吗？

不一定。重新评估是程序性权利，不保证结果。但房东必须认真考虑你提交的额外材料，不能走过场。如果房东无正当理由拒绝，可向总检察长投诉。

总的来说，SB 937是马里兰州住房公平的重要里程碑。它借鉴了就业领域”Ban the Box”运动的成功经验，将”公平机会”的理念从职场延伸到住房。对华人社区来说，无论是租房还是当房东，了解这项新法、遵守这项新法，都是在美国长期安居乐业的基本功。

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英文官方来源

• Maryland General Assembly – SB 937 Chapter 752 (Fair Chance Housing Act)
• Maryland Office of the Attorney General

核验日期：2026年10月2日

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