2026年11月3日晚，佛罗里达州选民以约62%的赞成票通过了第3号修正案，跨过了修宪所需的60%门槛。这项被州长德桑蒂斯称为近年来最重大的房产税改革，将把自住房产税豁免额从现行的5万美元大幅提高到2027年的15万美元、2028年的25万美元。修正案将于2027年1月1日正式生效，数百万佛州房主的税单将从明年起显著缩水。
开票结果：稳稳跨过60%门槛
根据佛罗里达州选举部门公布的非官方计票数据，截至东部时间晚10时43分，在98.81%的投票站报告后，第3号修正案获得了62.03%的赞成票，远高于通过所需的60%。开票之夜早些时候，当约59%的选票完成统计时，赞成票比例曾一度徘徊在59.6%，略低于门槛线，引发短暂悬念；但随着更多选票计入，赞成票稳定在62%左右，通过已无悬念。州长德桑蒂斯当晚在社交媒体上发文称，除非出现意外，第3号修正案将会通过。
第3号修正案的正式名称为增加自住房产税豁免、降低非自住房产评估涨幅上限。佛罗里达州宪法修正案需要60%的赞成票才能通过，这一高门槛曾让不少修正案功亏一篑。本次修正案以超过门槛线2个百分点的优势通过，显示出选民对减税的强烈支持。在萨拉索塔县，赞成票超过62%；马纳蒂县达到65%；德索托县为64%，各地支持率普遍高于门槛线。
房主能省多少：时间表与细则
修正案的核心内容是扩大自住房产税豁免。现行制度下，佛州自住房主可享受约5.1万美元的非学区房产税豁免；2027年起，这一豁免额将提高到15万美元；2028年起进一步提高到25万美元，并从2029年开始随通胀调整。需要注意的是，豁免仅适用于非学区部分的房产税，学区税不受影响，而学区税通常是税单上最大的一项。
对普通房主而言，减税效果相当可观：一套评估价25万美元或以下的自住房，从2028年起将完全免缴非学区房产税；一套评估价40万美元的住宅，2028年只有15万美元的评估值需要缴纳非学区房产税。修正案还将非自住房产（第二套房、出租房、商业地产和空地）的年度评估涨幅上限从10%砍半至5%。此外，修正案设定了居民身份截止日：截至2026年12月31日是佛州居民的人，只要拥有自住房即可享受全额新豁免。
时间表方面，修正案2027年1月1日生效，适用于2027税务年度。2026年11月寄到的税单仍按旧规则执行，不受影响；第一份体现减税效果的税单将在2027年11月寄到。无党派监督机构佛罗里达税务观察估计，修正案首年将为地方削减49亿美元的房产税，五年累计达458亿美元。
地方政府面临艰难抉择
减税的另一面，是地方财政的压力。修正案通过后，市县两级政府的房产税收入将大幅缩水，地方官员此前曾警告，减税可能冲击公共安全等公共服务的资金。以棕榈海岸市为例，该市估计2027年将减少约1240万美元的房产税收入，2028年减少约2170万美元，而该市目前用于一般基金的房产税总额约为4550万美元。
配套法律对地方政府的应对手段设了限制：地方委员会只能以简单多数将税率设定在回滚税率以内，即大致维持与上一年相同的税收总额。这意味着地方政府无法通过简单提高税率来弥补收入缺口，必须在削减开支、调整服务或寻求其他收入来源之间做出艰难抉择。支持者认为，减税将直接惠及普通家庭，缓解生活成本压力；反对者则担心公共服务质量下滑。无论如何，佛州地方政府的预算博弈才刚刚开始。
减税分三步走，学区税不变
从具体安排看，修正案的减税分三步走：2027年1月1日起，自住房产评估值的前15万美元免缴非学区房产税；2028年1月1日起，豁免额提高到25万美元；2029年起，豁免额将随通胀逐年调整。现行的约5.1万美元两档豁免将被新标准取代，而非叠加。学区税部分维持不变，学区豁免额仍为2.5万美元。此外，修正案将非自住房产的年度评估涨幅上限从10%降至5%，第二套房、出租房、商业地产和空地都将受益于更温和的评估增长。
在地域分布上，修正案在全州获得了广泛支持。西南佛罗里达的阳光海岸地区，萨拉索塔县的赞成票超过62%，马纳蒂县达到65%，德索托县为64%。地方媒体形容这一结果让当地官员面临艰难抉择，因为减税直接对应着市县财政收入的缩水。修正案在竞选期间的别名为控制过度房产税、保住我们的家园，并获得了州长德桑蒂斯的公开支持。
对房主而言，关键的时间节点是2026年12月31日：在此日期前已是佛州居民的人，只要拥有自住房即可享受全额新豁免。2026年11月寄到的税单仍按旧规则执行；2027年8月的TRIM通知将首次体现新的豁免额，2027年11月的税单将是第一份减税后的账单。佛罗里达税务观察估计，修正案首年将为地方削减49亿美元的房产税，五年累计达458亿美元，是该州近年来力度最大的减税行动。
高门槛下的跨党派共识
值得注意的是，佛罗里达州修宪案60%的通过门槛在全美属于较高标准，这意味着任何修正案都必须获得跨党派的广泛支持才能过关。第3号修正案最终以62%的得票率通过，说明减税议题在佛州选民中具有超越党派分歧的号召力。开票之夜早些时候，赞成票比例曾一度徘徊在59.6%，略低于门槛线，让支持者捏了一把汗；但随着城市地区选票的计入，赞成票稳步回升至62%以上，悬念就此终结。
对于在佛州拥有房产的华人居民而言，这项修正案同样值得关注。自住房主应确认自己的宅地豁免申请状态，确保在2027年能够享受新的豁免额；在佛州拥有第二套房或投资房的人，则可关注评估涨幅上限降至5%带来的长期影响。具体的豁免申请与评估事宜，以各县房产评估官办公室公布的信息为准。
修正案的前世今生
第3号修正案并非凭空而来。过去几年，佛罗里达州房价大幅上涨，带动房产税水涨船高，普通家庭的税负压力逐年加重。州长德桑蒂斯早在2025年就公开表态支持大幅削减房产税，甚至提出过更为激进的完全取消房产税的设想。第3号修正案正是在这一背景下由州议会提出，以两院三分之二多数通过后进入全民公投程序。与公民倡议不同，议会提出的修宪案不需要征集签名，但同样需要60%的选民支持才能生效。
在竞选期间，修正案获得了佛州房地产经纪人协会等利益团体的鼎力支持，广告投放铺天盖地；反对声音则主要来自市县政府官员和地方公共服务工会，他们警告减税将掏空地方财政。无党派机构佛罗里达税务观察的测算显示，修正案首年减税49亿美元、五年458亿美元，这一数字既成为支持者口中的重大利好，也成为反对者口中的财政灾难。最终，选民用选票做出了选择。
横向比较，佛罗里达州的宅地豁免制度在全美本就属于较为慷慨的一档。修正案通过后，佛州的自住房产税优惠将进一步拉大与其他州的差距。对于考虑移居佛州的人来说，2026年12月31日的居民身份截止日是一个关键时间点：在此日期前成为佛州居民，未来购房即可享受全额新豁免；2026年之后才迁入的新居民，前四年适用5万美元的豁免额度，具体以官方细则公布为准。
从全州政治版图看，第3号修正案的通过也是德桑蒂斯州长任内最重要的政策遗产之一。他在2025年特别立法会议期间力推房产税改革议程，第3号修正案正是这一议程的核心成果。尽管地方政府的财政挑战才刚刚开始，但在选民层面，减税的民意基础相当牢固。未来几年，佛州各市县如何在减税与公共服务之间取得平衡，将成为地方政治的核心议题。
权威来源：美联社、塔拉哈西民主党人报、决策台总部、彭博税务、佛罗里达州选举部门、佛罗里达税务观察
核验日期：2026-11-03
免责声明
本文内容基于公开选举报道与政策文件整理，仅供信息参考，不构成税务或法律建议。计票结果为非官方初步统计，以官方认证为准；具体减税金额因房产评估值与当地税率而异，请以税务部门公布为准。
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