先说结论：2025 年 6 月 11 日起，在纽约市租房，房东雇的经纪人不能再向你收中介费了。纽约市《租房费用公平法案》（FARE Act，Local Law 119 of 2024）确立了一条简单规则——谁雇经纪人，谁付经纪人。以前租客入住纽约公寓，动辄要掏相当于一个月甚至 15% 年租金的中介费，现在这笔钱原则上该由房东出。但这不等于”中介费彻底消失”：你自己雇的经纪人，费用还是你付；申请费、押金等其他费用另有规则。本文把 FARE Act 的核心规则、租客仍需付费的例外、常见变相收费套路，以及被违规收费后的投诉和追讨路径一次讲清，帮你在纽约租房时把这笔冤枉钱省下来，签约前多问一句、少交一笔。
FARE Act 是什么：2025 年 6 月 11 日生效
FARE Act 全称 Fairness in Apartment Rental Expenses Act，是纽约市议会 2024 年通过的第 119 号地方法案，2025 年 6 月 11 日正式生效，覆盖纽约市五个区所有住宅租赁。在此之前，纽约租房市场有一个华人租客都很熟悉的”潜规则”：房源是房东挂给经纪人的，带看的是房东的经纪人，签约时账单却开给租客——中介费通常为年租金的 12% 到 15%，按 StreetEasy 的数据，法案生效前纽约租客平均要付约 12,951 美元的前期费用，中介费是大头。FARE Act 直接叫停了这种做法：房东或其代理人不得向租客收取任何与租赁相关的经纪人服务费（Admin. Code § 20-699.21(a)）。
核心就一句话：谁雇的经纪人，谁付钱。房东为了把房子租出去而雇经纪人打广告、带看、办手续，这笔佣金就是房东的经营成本，不能转嫁给租客。反过来，如果你自己主动雇了一个经纪人帮你找房、谈判，那这笔费用由你和你的经纪人按事先书面约定结算，法律不管。注意这条法律只管辖纽约市，搬到新泽西、加州租房不适用；而且它只管”经纪人服务费”，押金、首月租金等不受影响。
四种常见情形：到底该谁付钱
规则很简单，但实操中经纪人往往”身兼两职”，容易混淆。下面四种情形请对号入座：
- 你回复了一条房源广告，经纪人带你看房：不用付。这个经纪人是房东雇来出租房子的，费用由房东出。签约时如果他开口要中介费，直接违法。
- 你签了书面协议，雇了自己的租客经纪人帮你找房：你付。费率以你和经纪人事先书面约定的为准，签约前必须白纸黑字写清楚。
- 广告上写着”有中介费”但没说明例外：不用付，而且这条广告本身可能违反费用披露规则。合规的房源必须披露租客实际要付的所有费用。
- 你的租约和收费都发生在 2025 年 6 月 11 日之前：要看具体合同。法案不溯及既往，但 6 月 11 日之后新收的费用必须按新法执行，以官网最新公布为准。
特别提醒：任何人不能以”必须用指定经纪人”作为租房条件。如果房东说”这套房必须通过我们合作的经纪人签约，交一个月中介费”，这就是换马甲的违规收费。
申请费另有上限：$20 是红线
FARE Act 不管申请费（application fee），但纽约州法另有规定：房东收的背景调查/信用调查申请费上限为 $20，而且必须给收据、退还未用完的部分。实务中投诉最多的是”超标申请费”——有的房源开口要 $100、$200 甚至上千美元的”申请费””管理费”，这在纽约州是违法的。看房签约前，务必让对方提供书面费用明细，逐项核对：押金（纽约州规定押金上限为一个月租金）、首月租金、申请费（≤$20），除此之外再多出一项”手续费””钥匙费””搬入费”，都要问清楚依据。
警惕变相收费：中介费改名也违法
法案生效后，监管部门发现部分经纪人和房东开始玩”改名游戏”：中介费摇身一变成了”行政费””手续费””搬入费””钥匙费”。判断标准很简单：这笔钱是不是实质上为经纪人服务付的费。如果是换汤不换药，照样违法。纽约市消费者与劳工保护局（DCWP）是执法部门，自 2025 年 6 月以来已收到超过 1,400 起投诉并开出约 50 张罚单。处罚标准是首次违规最高 $1,000，之后每次违规最高 $2,000，违规经纪人还可能被纽约州吊销执照。
另一个趋势值得注意：有数据显示，法案生效后部分房源的月租金出现上涨——房东把原本租客付的中介费摊进了租金。这是合法的（租金定价是房东的自由），租客要做的是横向比价，而不是纠结”羊毛出在羊身上”。算总账时，把”月租金 × 12 + 前期费用”一起比较，才能看出哪套房真正划算。
被违规收费了：投诉与追讨三步走
- 第一步：固定证据。保留房源广告截图（尤其写了中介费的那页）、与经纪人的短信/邮件、收费收据和银行转账记录。证据链的核心是证明”这个经纪人是房东雇的、钱是我付的”。
- 第二步：向 DCWP 投诉。纽约市消费者与劳工保护局受理 FARE Act 投诉，可开罚单并责令退还违规收取的费用。在投诉前也可以先书面要求对方退款，给对方一个纠正机会，书面记录本身也是证据。
- 第三步：私人诉讼。FARE Act 创设了私人诉权（private cause of action），租客可以直接到民事法院起诉违规的房东或经纪人，追讨被非法收取的费用。金额不大的案子可以考虑小额法庭，不请律师也能打。
华人租客特别注意：语言不是障碍，DCWP 接受多种语言投诉；身份问题也不影响你作为消费者的维权权利。保留好英文书面记录是关键，口头承诺一律要求落到纸面上。
FARE Act 管不到的三件事
搞清边界和搞清规则同样重要，以下三件事不在 FARE Act 的保护范围内，租客要另找依据：
- 押金：纽约州法规定住宅押金上限为一个月租金，房东必须在租客搬出后 14 天内退还并附明细。FARE Act 不管押金，押金纠纷走州法。
- 租金本身：法案是”费用透明法”，不是”价格管制法”。房东把中介费成本摊进月租金是合法的，租客只能靠比价和谈判应对，不能投诉”租金太贵”。
- 你自己雇的经纪人：如果你主动签约雇了一个租客经纪人帮你全城找房、砍价，这笔佣金是你和经纪人之间的合同，FARE Act 不会帮你免掉。签约前务必书面约定费率和服务范围，口头承诺”帮你找到再说”最容易扯皮。
还有一个常见误解：有人以为”中介费取消了，找经纪人看房就免费了”。真相是羊毛出在羊身上——房东雇经纪人的成本最终会反映在租金或房源数量上。有市场数据显示，法案生效后原来带租客付中介费的房源，挂牌租金涨幅明显高于无中介费房源。所以算账时不要只看”免了中介费”，要把月租金乘以 12 再加上全部前期费用，横向对比几套房的总成本。
续租时被收”续约中介费”怎么办
住了一年想续租，经纪人冒出来说”续约也要收半个月租金的服务费”，这笔钱该给吗？答案是：看这个经纪人是谁雇的、干了什么活。如果续租只是你和房东直接谈，房东的经纪人没有提供任何新的经纪服务，却要收”续约佣金”，这在 FARE Act 下同样站不住脚——费用必须对应真实的经纪服务，且房东的经纪人不能向租客收费。
只有一种情形你可能要付：你自己雇经纪人帮你谈续租（比如砍租金、谈修缮条件），并且事先书面约定了佣金。这种情况下付的是”你自己的经纪人”的钱，和法案禁止的”房东经纪人向租客收费”是两码事。实务建议：续租尽量和房东或管理公司直接谈，谈判前发一封邮件确认”本次续租不涉及任何经纪人费用”，把话说在前面。如果对方坚持收费，要求他书面说明收费依据和服务内容，拿不出来就拒绝，保留记录备用。
华人租客实战：从看房到签约的话术
法条背下来不如几句实战话术管用。看房时直接问经纪人三个问题，并要求短信或邮件书面回复：
- “请问你是房东雇的经纪人，还是我可以自己决定雇不雇经纪人？”——锁定对方的身份，房东的经纪人向你要钱即违法。
- “除了押金、首月租金和申请费，还有哪些费用？请给我书面明细。”——把”管理费””钥匙费”等名目逼到纸面上，FARE Act 要求房源披露租客要付的全部费用。
- “申请费是多少？有收据吗？”——超过 $20 直接拒绝，并保留证据向 DCWP 举报。
签约当天，逐行核对租约里的费用条款，重点看有没有”broker fee””commission””administrative fee”等字样。如果经纪人临时加价，记住：在纽约市，房东的经纪人向租客收任何名目的经纪服务费都是违法的，不要因为”大家都这么交”就签字。已经交了的也别认栽——DCWP 投诉和私人诉讼都可以追讨，保留好广告截图、聊天记录和付款凭证是关键。
签约前自查清单
- 问清楚：带我看房的经纪人是谁雇的？要求书面答复。
- 如果你要雇自己的经纪人：签约前书面约定费率，不要口头约定。
- 索取全部费用的书面明细，核对申请费是否超过 $20。
- 警惕”管理费””手续费”等新名目，实质是中介费的一律拒绝支付。
- 所有付款走可追踪渠道（支票/银行转账），保留收据和聊天记录。
- 被违规收费：先书面要求退款 → DCWP 投诉 → 考虑小额法庭诉讼。
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英文官方来源
- NYC Dept. of Consumer and Worker Protection – Broker Fees FAQ (FARE Act, Admin. Code §§ 20-699.21–24; penalties; private right of action)
- Who Pays the Broker Fee When Renting? NYC FARE Act & State Laws (2026) (effective June 11, 2025; $20 application fee cap; DCWP enforcement data)
核验于 2026年10月2日
免责声明
本文仅供一般信息参考，不构成法律建议。FARE Act 的具体适用与例外需结合个案判断，被违规收费或进入诉讼程序前请咨询纽约州持牌律师。
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