先说结论：房东把房子卖了，租客不用搬走。你的租约”跟着房子走”（runs with the land），新房东必须完整继承旧房东的权利义务：租期、租金、押金，一个都不能少。实践中坑最多的是三个环节：押金在交接中”消失”、新房东变相涨租、看房骚扰。这篇讲清买卖交接时租客的 5 项铁权利，以及每个环节的取证动作。
铁律一：租约跟着房子走，新房东必须认
加州法律的基本原则：租赁合同是附着在房产上的，新房东”穿上旧房东的鞋”（step into the shoes），继承全部权利义务。具体分两种情况：
固定期限租约（fixed-term lease）没到期：新房东无权提前终止。比如你的租约到 2027 年 6 月，房子 2026 年 10 月卖了，新房东必须让你住到 2027 年 6 月，租金一分不能涨、条款一个不能改。他说”我买来自住，你搬走吧”？对不起，固定租约期内，业主自住也不构成合法驱逐理由（AB 1482 的 just cause 保护下更是如此）。唯一的例外是租约本身写了”出售可终止”条款——签约时如果有这条，另当别论，所以签租约时要看有没有这颗雷。
按月租约（month-to-month）：新房东可以终止，但要给足通知期。住满 1 年以上的，60 天书面通知；不满 1 年的，30 天（Civil Code §1946.1）。而且如果房子受 AB 1482（加州租客保护法）覆盖、你住了 12 个月以上，新房东终止租约还需要 just cause（正当理由），”我刚买了房”不算正当理由。业主自住（owner move-in）算正当理由之一，但要给 1 个月租金的搬迁费（relocation assistance）。
实战要点：房子一挂牌出售，立刻把你的租约翻出来，确认是 fixed-term 还是 month-to-month、到期日是哪天。这是你所有权利的地基。同时把过去 12 个月的交租记录整理好，证明你住了多久（决定 30 天还是 60 天通知、AB 1482 是否适用）。
铁律二：押金必须交接，”消失”了两个房东一起赔
这是交接中最容易出事的环节。加州 Civil Code §1950.5 对押金交接有明确规定，旧房东二选一：
选项 A：把押金转给新房东。同时必须给你书面通知，写明：转了多少钱、扣了哪些（逐项列明）、新房东的姓名/地址/电话。转完之后，退押金的责任就是新房东的了。
选项 B：把押金退给你。同样要附逐项扣款说明。退完之后，新房东如果要押金，得跟你重新收（但不能超过法定上限）。
如果旧房东两个都没做（既没转也没退、没通知）：新老房东对押金承担连带责任（both remain personally liable）。翻译成人话：搬走时你可以直接找新房东要，新房东不能说”旧房东没给我，我不管”——法律让他先赔，他再去找旧房东算账。这是对租客最友好的设计。
你的动作清单：交接期主动发书面信给旧房东：”请书面确认我的押金 $X 如何处理（转给新房东还是退还），并提供新房东联系方式。” 再发一封给新房东：”确认收到押金转移 $X，请书面回复。” 两封信都留底（邮件/挂号信）。将来退押金纠纷，这两封信就是起点证据。很多押金”消失”案，输就输在租客全程没留书面痕迹。
铁律三：新房东不能变相涨租、加条款
新房东接手后常见的三板斧，招招违法：
第一斧：”重新签一份新租约，租金涨 $200。”固定租约期内，租金和条款冻结，新房东无权单方面变更。你有权拒绝签字，继续按旧租约履行。他说”不签就搬”？这是威胁，本身违法（报复性驱逐 retaliation）。
第二斧：巧立名目收费。“新管理费 $50/月””垃圾费 $30/月””公共区域维护费”，租约里没有的，一律可以拒绝。AB 1482 覆盖的房子，年涨租上限是 5% + CPI（最高 10%），任何名目的加价都要计入这个上限。
第三斧：逼你签”自愿搬走协议”（cash for keys）。新房东想自住或翻新，可能提出”给你 $2,000，一个月内搬走”。这不违法，但完全自愿，金额可以谈。谈判要点：你的剩余租期越长、当地房租涨得越凶，你的议价权越大。别被”一个月 $2,000″打发了——算一下你搬家的实际成本（押金、中介费、搬家费、租金差价），报价至少覆盖这些，再加 2–3 个月租金做”麻烦补偿”。谈好了一定要书面协议，写明金额、搬走日期、押金退还，口头承诺等于没有。
铁律四：看房骚扰有边界，24 小时通知是红线
房子挂牌出售期间，旧房东/中介会频繁带人看房。加州 Civil Code §1954 给租客划了红线：看房必须提前 24 小时书面通知，且只能在正常时间（一般理解为早 8 点到晚 5 点）。没有 24 小时通知的”突然袭击”，你有权不开门。
实战建议：要求中介固定看房时段，比如”每周二、四下午 2–5 点”，而不是每天随机敲门。这是合理要求，大多数中介会配合。看房时你有权在场（保护隐私和财物），贵重物品收好。如果中介/房东反复违规（不通知就开门、深夜看房），每次都书面记录（日期、时间、发生了什么），这是骚扰（harassment）的证据，严重的可以成为你提前解约或索赔的理由。
还有一个冷知识：你没有义务把房子收拾成样板间。保持”合理整洁”即可，房东不能因为你没把房子收拾到他满意而扣押金或找麻烦。看房期间的东西损坏（看房者碰坏的），责任在房东/中介，及时拍照留证要求赔偿。
铁律五：租金交给谁？交接期的糊涂账怎么算
交接当月最容易糊涂：旧房东说”这个月交给我”，新房东说”交给我”。规则很简单：以产权过户日（close of escrow）为界，过户日之前归旧房东，之后归新房东。按天折算，多退少补。
保护自己的做法：要求新房东提供书面通知，写明”自 X 月 X 日起，租金请付至以下账户/地址”，并附产权过户证明。在拿到这个书面通知之前，继续按原方式付给旧房东——你按原租约履约，没有任何过错。如果两边都找你要，拿出你的付款凭证（money order 存根/银行记录），证明你按约付了，剩下的让他们自己分。千万别”两边都交”或”都不交”，前者亏钱，后者给对方驱逐你的口实。
AB 1482 速查：你的房子在覆盖范围内吗？
前文多次提到 AB 1482（加州租客保护法），它的 just cause 保护是租客对抗新房东的最大盾牌，但不是所有房子都覆盖。速查：
- 覆盖的：房龄 15 年以上的多户住宅、独栋屋/condo（如果房东是公司/LLC 持有，不是自然人）。
- 不覆盖的：房龄 15 年以内的新房、独栋屋（房东是自然人且非公司持有）、复式（duplex，房东自住其中一套）、政府补贴房（有单独更强的保护）。
- 怎么查房龄：Zillow/Redfin 输入地址，看 “Year built”；或上县 assessor 官网查。
在覆盖范围内 + 你住了 12 个月以上 = 新房东无 just cause 不能赶你走，涨租受 5% + CPI（最高 10%）上限。这是 2019 年以来加州租客最强的保护，交接期一定要确认自己是否在伞下。
写给新房东的第一封信（模板）
交接完成后，第一时间发这封邮件/信，确权 + 留痕，一劳永逸：
“尊敬的 [新房东姓名]：我是 [地址] 的租客 [你的名字]，租约自 [起始日] 至 [到期日]，月租 $[金额]。得知产权已于 [过户日] 转移，特此确认以下事项：1）我的租约条款继续有效；2）我的押金 $[金额] 已由原房东转移至您名下，请书面确认收到；3）今后租金将付至 [按对方通知的账户]。请回复确认，谢谢。”
这封信有三个作用：固定租约事实（防止对方日后否认）、固定押金金额（防止交接缩水）、建立书面沟通习惯（之后所有事项都走邮件）。花 5 分钟，省掉未来无数扯皮。如果新房东不回复，挂号信再发一遍，邮局回执就是”已送达”的证据。记住，所有和房东的沟通，能文字就不打电话，能邮件就不微信——文字记录是租客最好的朋友。
常见问题
- 问：新房东说房子要大装修，让我 30 天内搬走，合法吗？答：看情况。固定租约期内，不合法；按月租约 + AB 1482 覆盖的，”实质性装修”（substantial remodel）需要政府许可且必须搬空才能施工，才算 just cause，还要给搬迁费。口头说”要装修”不算数，要他出示政府许可。
- 问：旧房东失联了，押金没转没退，找谁？答：找新房东。§1950.5 规定旧房东没做交接的，新老房东连带责任。书面致函新房东要求确认押金金额，他不认就小额法庭起诉他（连带旧房东一起告）。
- 问：新房东是华人，口头承诺”一切照旧”，要书面吗？答：要。同胞归同胞，证据归证据。请他发一封邮件确认”租约条款不变、押金 $X 已收到、租金账户是 XXX”，3 分钟的事，防的是未来 99% 的纠纷。
- 问：房子被法拍（foreclosure）了，规则一样吗？答：基本一样，但适用联邦 PTFA 法案：固定租约继续有效，按月租约给 90 天通知。法拍的细节见本站《房东房子被法拍了，租客要搬走吗？》。
行动清单
- 房子一挂牌：翻出租约确认类型和到期日，整理 12 个月交租记录。
- 押金交接：书面致函旧房东要求确认押金去向，再致函新房东要求书面确认收到，两封信都留底。
- 新房东的三板斧（重签涨租、巧立名目、cash for keys）逐条应对：固定租约期内一律有权拒绝，cash for keys 自愿但要谈足价 + 书面协议。
- 看房：坚持 24 小时书面通知，要求固定看房时段，违规每次书面记录。
- 交接月租金：以过户日为界，拿到新房东书面通知前继续按原方式付，付款凭证留底。
相关阅读
- 加州租房押金扣除争议与申诉全流程：21天规则、2倍罚则与小额法庭
- 搬走时做好这 5 件事，房东再也不敢乱扣押金：move-out 证据链与 demand letter 实战
- 加州房东扣押金不退：21天规则、逐项清单与小额法庭追讨全流程
英文官方来源
- California Department of Real Estate – Reference Book Chapter 9: Security Deposit Transfer on Sale of Property (Civil Code §1950.5)
- Tenant Rights Org – Your Rights When Your Landlord Sells the Property (Lease Survival, Deposit Transfer, AB 1482)
核验于 2026年10月2日
免责声明
本文仅供一般信息参考，不构成法律建议。买卖交接中的具体权利义务以你的租约条款和当地条例为准，复杂情况请咨询加州租客权益律师。
租房纠纷拿不准？欢迎添加美国通官方微信 UUUMGT，备注”法律”，获取更多在美华人实用法律资讯。
