Unauthorized occupant（未经授权的居住人）指长期住在出租屋里、但没在租约上签字、也没经过房东同意的人。最常见的情形：室友把男/女朋友搬进来，从“偶尔过夜”变成“天天住”，一住就是几个月；或者室友把朋友、亲戚接来“暂住”，暂住变成常住。房东发现后，轻则警告，重则发 3 天整改通知（cure or quit），再不改就启动驱逐——而且赶的是整屋人，包括你这个“无辜”的室友。
很多华人合租的纠纷都从这里开始：A 的室友 B 把对象 C 搬进来，C 不交房租、不打扫、还带朋友回来开派对，A 忍无可忍。A 去找房东，房东说“你们自己解决”；A 去找 B，B 说“这是我家，我有权带人回来”。三方僵持，最后房东发通知要赶全屋，A 觉得冤：“人又不是我带进来的！”但法律上，租约是整屋签的，房东追究的是“租约”这个整体，不是某一个人。
房东的权利：从警告到赶全屋
房东发现 unauthorized occupant，通常按三步走。第一步，书面警告：指出有人未经授权居住，要求限期搬离。第二步，发 3 天 cure or quit 通知：3 天内让 unauthorized occupant 搬走（cure），否则全屋搬走（quit）。第三步，3 天期满没整改，提起 unlawful detainer 诉讼，被告是租约上的所有人。
关键问题：房东能不能只赶 unauthorized occupant、不赶租约上的人？理论上，房东可以直接要求 unauthorized occupant 离开（他不是租客，没有租客的保护），但实践中房东通常走“违反租约”的路线，追究的是签约租客的责任。因为 unauthorized occupant 和房东没有合同关系，房东告他“驱逐”在程序上反而麻烦；告签约租客“违反租约（允许他人入住）”，程序清晰得多。所以，B 带人进来，挨告的是 A 和 B 两个人。
还有一个房东常用的理由：unauthorized occupant 增加了房屋的损耗、安全风险，违反了租约的“居住人数”条款。大多数租约都写了“本房屋最多居住 X 人”或“不得留宿超过 X 天”，这些条款就是房东的依据。签约前不看租约，事后吃亏的是自己。
“客人”和“居住人”的界限：住几天算长住
法律上没有“住 X 天就是居住人”的统一标准，看的是综合因素：有没有把行李、衣物搬进来、有没有收快递到这个地址、有没有在这里洗澡睡觉的规律、有没有把这里当作“家”。偶尔过夜的男女朋友，一般不算 unauthorized occupant；但一周住五天、牙刷毛巾全在这，就是了。
很多租约会写具体的“留宿条款”，比如“客人连续留宿不得超过 14 天”“任何留宿超过 7 天的人需经房东书面同意”。签约时看看这条，心里有数。如果租约没写，房东依然可以用“违反租约精神”“增加居住人数”来主张，但举证难度大一些。
实务建议：室友带人回来，先立规矩。合租之初就签一份室友协议（roommate agreement），写明：客人留宿规则（比如每周不超过 3 天）、带人长住需全体室友同意、新增居住人要分摊房租。这份协议在室友之间有效，闹到房东那里也是你“尽力管理”的证据。
你是“无辜室友”：怎么保护自己
如果你是 A（没带人进来的那个），B 带了 C 进来，房东要赶全屋，你有几个自保动作。第一，书面和 B 划清界限。给 B 发书面通知（短信/邮件），要求他在 X 天内让 C 搬走，否则你将采取法律行动。同时把这份通知抄送房东，证明“你在积极解决问题”，房东在法庭上就很难说你“纵容违规”。
第二，和房东沟通。主动找房东，说明情况：人是 B 带进来的，你反对，你正在要求 B 整改。很多房东通情达理，会给你时间处理，而不是直接起诉。房东要的是“问题解决”，不是“赶走所有人”（赶走所有人对房东也是损失）。
第三，考虑让 C 合法化。如果 C 人不错、愿意交房租，最简单的办法是让房东把 C 加到租约上。房东做个背景调查，通过就加名字、涨一点房租（如果租约允许）。皆大欢喜，比赶人强。
第四，最坏的情况：和 B 解约。如果 B 油盐不进，你可以考虑自己搬走（看租约的提前解约条款），或者在房东起诉时主张“责任在 B”。Joint lease（联合租约）下，房东可以追究任何一个签约人，但租客之间可以按过错分担。和 B 的纠纷，可以去小额法庭解决（比如 B 的行为导致你被赶、你有额外损失）。
你是“带人进来的”：怎么收场
如果你是 B，赶紧收场。第一，3 天内让 C 搬走，这是 cure or quit 的要求，也是成本最低的。第二，如果 C 实在没地方去，和房东、室友谈：短期宽限（比如两周）、C 交“暂住费”分摊房租、承诺找到房子就搬。态度诚恳、方案具体，多数人愿意给时间。
第三，不要和房东硬扛。“这是我租的房子，我有权带人回来”在法律上是错的——租约限制了你的权利，房东有权执行租约。硬扛的结果是全屋被诉，你在室友圈里的名声也完了。第四，如果 C 是你的配偶或家人，情况特殊：加州法律对“家庭成员”的保护比“朋友”强，房东以“配偶入住”为由驱逐，可能涉及家庭状况歧视（familial status）。但“男女朋友”一般不算家庭成员，别混淆。
如果你是房东，发现 unauthorized occupant，正确流程是：先书面通知签约租客，指出违规，要求限期整改；3 天 cure or quit 通知；再不改，unlawful detainer。不要直接换锁、不要断水电（self-help eviction 非法），不要直接找 unauthorized occupant 收房租——收了他的房租，可能被认定为你“接受”他为租客，产生新的租约关系，后患无穷。
一个常见的房东错误：unauthorized occupant 主动说“我交房租”，房东收了。收了几次后，房东想赶人，发现法律上这个人可能已经成了“事实租客”（tenant at will），要走正式的驱逐程序。所以，房东的第一原则是：不收 unauthorized occupant 的钱，一切走书面程序。
室友协议模板：提前立规矩
与其事后扯皮，不如事前立规矩。一份简单的室友协议应该包括：房租分摊比例、客人留宿规则（每周不超过 X 天、连续留宿不超过 X 天）、新增长期居住人需全体书面同意、公共区域使用规则、提前搬走的通知期、押金分配。这份协议不用公证，签字就有效。
协议的重点是“新增居住人”条款。写明：任何一方不得擅自让他人长期入住（超过 X 天），违反的一方承担全部责任（包括房东的驱逐损失）。这条在 B 带 C 进来的纠纷里，就是 A 向 B 索赔的依据。小额法庭（small claims court，1 万美元以下）处理这类纠纷又快又便宜。
房东的“人数上限”条款：怎么算合法
很多租约会写“本单位最多居住 2 人”之类的条款，房东用这条来认定 unauthorized occupant。但人数上限不是房东随便定的，加州法律要求“合理”。联邦公平住房法下的指导标准通常是“每间卧室 2 人”（2 persons per bedroom），这是 HUD 的 Keating 备忘录确立的参考标准。2 房的公寓，上限 4 人是合理的；房东写“2 房最多住 2 人”，可能被认为不合理，甚至涉嫌家庭状况歧视（familial status discrimination）。
如果房东的人数上限明显不合理（比如 3 房只让住 2 人），而你因为“超员”被发 cure or quit，可以挑战该条款的合理性。特别是家里有小孩的，房东以“孩子算人头”为由限制，可能构成对家庭的歧视。向 HUD 或加州民权局投诉歧视，是租客的武器。但要注意，“合理”不等于“你想住几个住几个”，超出 2 人/卧室很多的（比如 1 房住 6 个人），房东的限制通常会被支持，还可能违反当地的建筑/消防法规。
把房间挂 Airbnb 做短租，住进来的客人算 unauthorized occupant 吗？答案是：算，而且更严重。大多数租约明确禁止短租/转租，Airbnb 客人既没在租约上，也没经过房东同意，完全符合 unauthorized occupant 的定义。更糟的是，很多城市对短租有专门法规（比如洛杉矶要求 short-term rental 登记），租客做 Airbnb 可能同时违反租约和市政法规。
房东发现租客做 Airbnb，常见的反应是直接发 cure or quit，甚至直接以“经营行为”为由要求解除租约。Airbnb 的收入记录（平台有完整的交易记录）是房东取证的利器，不要以为“偷偷做没人知道”。已经在做的，立即停止，和房东谈；被发现了的，3 天内下架房源、取消订单，这是 cure。继续顶风做，驱逐诉讼的风险极高，而且法官对“拿租来的房子赚钱”的租客同情分很低。
常见问题快问快答
问：我男朋友只是周末过来，房东说他是 unauthorized occupant，怎么办？
周末过夜一般不算长期居住。书面回复房东，说明情况（每周 X 天、有自己的住处），提供证据（他的租房合同、驾照地址）。如果房东坚持，咨询租客援助组织。房东不能随意扩大“unauthorized occupant”的定义。
问：房东直接找 unauthorized occupant 收房租，合法吗？
房东不应该这么做。收了钱可能产生新的租约关系，对房东不利。如果你是租客，发现房东收了 C 的钱，保留证据——这可能成为你抗辩“房东已接受 C”的理由。
问：C 是我的配偶，房东能赶吗？
配偶入住受法律保护的程度更高。房东以“配偶”为由驱逐，可能涉及歧视。但租约的“人数上限”条款仍然有效，如果房子确实住不下，房东的要求可能合理。具体看人数、房子大小、当地条例，咨询律师。
问：我们是 month-to-month，房东能直接不续租赶人吗？
在 AB 1482 覆盖的房子里，住满 12 个月后房东需要 just cause 才能赶人，“unauthorized occupant”可以作为 at-fault 的 just cause。不在 AB 1482 覆盖范围的，房东按 30/60 天通知不续租就行，不需要理由。
问：A 搬走了，B 和 C 继续住，房东找谁？
找租约上的人。如果 A 的名字还在租约上，房东可以追究 A（joint lease 的连带责任）。A 搬走时一定要做两件事：书面通知房东、把名字从租约上拿掉（需要房东同意）。否则“人走了，责任还在”。
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英文官方来源
- California Legislative Information, Code of Civil Procedure Section 1161 — https://leginfo.legislature.ca.gov
- California Department of Justice, Landlord-Tenant Issues — https://oag.ca.gov/consumers/general/landlord-tenant-issues
- U.S. Department of Housing and Urban Development, Fair Housing — https://www.hud.gov
核验日期：2026-10-03
免责声明
本文为加州租赁法律科普，不构成法律建议。合租纠纷请咨询律师或租客援助组织。
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