出价被接受后，买家要交的第一笔“真金白银”就是 earnest money（诚意金/订金）。这笔钱是买家“我是认真的”的信号，也是交易出问题时第一笔被摆上台面的钱。交多少合适？存在哪里？contingency 期内退出能不能全退？contingency 取消后毁约，订金是不是就打水漂了？这篇文章把订金的金额、托管、退还与没收规则一次讲清。
交多少合适：通常是房价的 1% 到 3%
加州的惯例是 earnest money 为房价的 1% 到 3%。50 万的房子，交 5000 到 15000 美元是常见区间。卖方市场抢房时，买家为了显示诚意会交到 3% 甚至更高；买方市场，1% 也能谈。
交多少是个策略问题。交得多，offer 更有竞争力（卖方觉得你违约成本高、更靠谱）；但交得多也意味着违约时损失更大。记住上一篇文章讲的 3% 分界线：加州民法第 1675 条下，3% 以内的 liquidated damages 推定合理，超过 3% 的部分卖方要举证实际损失。所以 3% 是个天然的“安全上限”——交到 3%，卖方违约时你能全额主张；你违约时，损失也锁死在 3% 内。超过 3% 的订金，等于主动把举证负担送给对方，性价比不高。
订金什么时候交？出价被接受后，一般 3 天内（具体看合同）把支票或电汇交到 escrow 公司。注意：订金是交给第三方托管（escrow），不是直接给卖方。任何让你“把订金直接打给卖方个人账户”的要求，都是诈骗红灯——正规交易里，卖方在过户前碰不到这笔钱。
订金存在 escrow 账户：你的第一道安全锁
Escrow（第三方托管）是加州房产交易的核心机制：买卖双方选定的中立第三方（escrow 公司或 title 公司）持有订金和所有交易文件，等全部条件满足（贷款放款、产权清晰、双方签字）才放款过户。在此之前，任何一方都动不了这笔钱。
这道机制保护的是双方。买方不用担心“钱给了卖方、房没过户”；卖方不用担心“房过户了、钱没到”。订金在 escrow 账户里产生的小额利息，归属看合同约定，一般归买方或冲抵过户费用。
关键规则：escrow 公司是“中立保管人”，不是法官。交易取消后，订金退给谁、退多少，必须买卖双方签字同意（签 cancellation instruction），或者有法院/仲裁的裁决，escrow 才能放款。一方耍赖不签字，钱就卡在 escrow 里，谁也拿不到。这就是为什么违约纠纷里，“谁先签字放款”本身就成了谈判筹码。
contingency 期内退出：全额退还，一分不少
这是买方最重要的权利：在 contingency 有效期内，凭任何一项 contingency 条款退出交易，订金全额退还。比如验房发现地基有问题，你行使 inspection contingency 退出；贷款批不下来，行使 loan contingency 退出；评估价不够，行使 appraisal contingency 退出。三种情况，escrow 都必须把订金全额退给你，卖方无权扣留。
但要注意程序：退出必须书面通知（notice），在 contingency 期限内送达给卖方和 escrow。口头跟经纪人说“我不买了”不算数，超期一天都可能丧失权利。实务中，靠谱的经纪人会在每个 contingency 到期前 2 到 3 天提醒你：“验房期后天到期，要取消还是延期？”如果你的经纪人从不提醒，换人吧。
还有一个细节：有些买家在 contingency 期内“无理由”退出。加州标准合同里，inspection contingency 本质上给了买方一个“不满意就退”的窗口（只要在期限内、按程序走），不需要向卖方证明房子真有问题。这是合同赋予的权利，大方用，不要有心理负担。
contingency 取消后毁约：订金被没收
一旦你书面取消了所有 contingency，再毁约就是 breach of contract，订金按 liquidated damages 条款处理：3% 以内，卖方直接没收；超过 3% 的部分，卖方要举证实际损失。
“没收”在程序上不是自动的。如前所述，escrow 需要双方签字才能放款。买方违约后，卖方会要求买方签 cancellation instruction 同意没收订金；买方如果拒绝，卖方要去调解、仲裁或法院。实务中，大多数买方会签字——因为打官司的成本高于订金，且胜诉概率低。但这不意味着卖方可以“为所欲为”：如果卖方主张的没收金额超过 3%、或合同里的 liquidated damages 条款有形式瑕疵（没签字、格式不对），买方完全有理由不签字、走法律程序争。
买方要争取拿回部分订金的谈判点：卖方是否也有过错（比如披露不实、拖延过户）、卖方是否很快以更高价格卖掉（没有实际损失）、liquidated damages 条款是否合规。特别是“卖方转手卖了更高价”的情况，卖方主张“损失”是很心虚的，这时候谈判要回一部分订金成功率不低。
加州 3% 规则的完整图景
把 1675 条的 3% 规则完整展开，因为它同时管着“交多少”和“没收多少”：第一，3% 是“推定合理”线。合同约定的违约金在房价 3% 以内，法律推定合理，想挑战的一方（通常是买方）承担举证责任，证明“这个金额不合理”，举证难度极大，签约前务必逐字阅读该条款。第二，超过 3% 推定不合理。卖方想拿走超过 3% 的部分，要自己举证证明实际损失有那么大。比如买方交了 5% 订金后违约，卖方要拿走全部 5%，必须证明损失超过 3%。第三，举证责任倒置是精髓。3% 以内买方举证难，3% 以外卖方举证难。所以实务中，订金金额卡在 3% 是双方博弈的均衡点：买方交 3%，抢房有诚意、违约损失可控；卖方收 3%，没收时不用举证。第四，条款要合规。金额、加粗格式、双方签字，三者缺一，条款可能无效。签约时翻到那一页，确认签字了。
还有一个很多人不知道的点：如果合同里根本没有 liquidated damages 条款，卖方不能“自动”没收订金，而要举证实际损失索赔。实际损失可能小于订金（比如很快高价卖掉），也可能大于订金（比如市场下跌）。没有条款对买方不一定是坏事，对卖方不一定是好事——看具体案情。
订金 vs 首付 vs 过户费：一张表看清三笔钱
很多首次买房的人把这三笔钱搞混，这里一次分清。订金（earnest money）：出价接受后 3 天内交，1% 到 3%，进 escrow 托管。它是“诚意金”，最后会抵扣到你的首付里，不是额外的钱。比如 100 万的房子，你交了 2 万订金，过户时首付 20 万，你只需要再拿 18 万，订金已经算在里面了。首付（down payment）：过户时交的，常见 20%（避免 PMI），首次买家 3% 到 10% 的也有。首付是房款的一部分，进卖方的口袋（经由 escrow）。过户费（closing costs）：贷款手续费、产权保险、escrow 费、预付税费保险等，加起来一般是房价的 2% 到 5%，过户时一次性交，不退。
三笔钱的关系：订金 ⊂ 首付 ⊂ 总房款，过户费是额外的。所以“订金被没收”不等于“首付打水漂”，没收的只是那 1% 到 3%。但反过来说，订金是你“已经掏出去的现金”，违约时最先损失的就是它，痛感最强。算总账时，把三笔钱分开看，就不会被“订金抵首付”绕晕，算账时心里更有数。
电汇诈骗：订金在路上被骗走怎么办
这是加州买房近几年最高发的诈骗，直接针对订金和首付的电汇。手法是：黑客入侵经纪人或 escrow 的邮箱，冒充 escrow 发邮件给你，“账号变了，请把订金汇到新账号”。邮件做得惟妙惟肖，很多人就汇了，钱一到账就被转走，追不回来。FBI 每年接到大量这类报案，损失动辄几万到几十万美元。
防范只有一条铁律：任何“换账号”的通知，必须打电话到你之前存好的 escrow 官方电话（不是邮件里的电话）核实。第一次汇款前，亲自去 escrow 办公室或打官方电话确认账号。不要点邮件里的链接，不要回邮件确认。已经汇错的，立即联系你的银行申请 recall（召回），同时报警并向 FBI 的 IC3 网站报案，时间越早追回概率越大，但说实话，追回来的很少。
记住：escrow 公司永远不会在临汇款前“突然换账号”。任何以“紧急、今天必须汇”为借口的换账号要求，100% 是诈骗。把这条告诉家里一起买房的人，尤其是英文不太好、容易被“官方邮件”唬住的父母。
常见问题快答
- 订金可以用信用卡交吗？一般不行。Escrow 只收 cashier’s check（银行本票）或电汇（wire transfer），个人支票有的 escrow 不收（怕跳票）。电汇时务必电话核实 escrow 的账号——买房电汇诈骗专门冒充 escrow 发换账号邮件，一汇就丢。
- 订金交晚了几天，算违约吗？看合同。合同一般写“接受后 3 天内”，晚交构成违约，卖方可以发通知要求履行，严重时可以取消合同。开好 cashier’s check 或安排好电汇，不要拖到最后一天。
- 夫妻一方交的订金，离婚时算谁的？婚后用共同财产交的订金是共同财产，离婚分割时计入；婚前个人财产交的，算个人财产。保留好资金来源记录。
- 卖家把房子卖给别人了，我的订金怎么办？卖方违约，你的订金全额退还，还可以追讨额外损失（参考上一篇文章的 specific performance）。先确保 escrow 把订金退给你，再谈索赔。
- 新房（new construction）的订金规则一样吗？基本一样，但开发商的合同是开发商自己起草的，条款可能更偏向卖方（比如更长的没收期、更高的违约金）。买新房更要逐条审合同，必要时请律师。
- 订金退回来要多久？双方签字确认取消后，escrow 一般 1 到 2 周内退款，节假日可能顺延几天。如果一方不签字，钱卡在 escrow 里，就要走调解或诉讼，时间拉长到几个月。所以“好聚好散、及时签字”对双方都好。
- 可以用 401k 的钱交订金吗？可以，但要走合规路径：401k 贷款（loan）或 hardship 取款，各有税务后果。直接“挪用”退休账户的钱交订金，可能触发所得税加 10% 罚金，59 岁半以下尤其要小心，先问税务顾问。
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英文官方来源
- Brewer Firm – Liquidated Damages Clauses in California Real Estate (Civil Code §1675, 3% Rule)
- firsttuesday Journal – The Liquidated Damages Provision and the Breaching Buyer’s Deposit
- Inman – Back Out of Deal, Forfeit 3% (California Practice)
核验日期：2026年10月3日
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