在加州，同条街上两栋看起来一模一样的房子，地税账单可能差出一倍。秘密不在房子本身，而在买房的年份：1978 年通过的 13 号提案（Proposition 13）把每栋房子的计税基数“锁死”在买入价附近，每年涨幅上限只有 2%。你 2012 年买的房，税基还停留在十几年前的水平；邻居 2024 年高位买入，税基就是 2024 年的成交价。更复杂的是，2020 年通过的 19 号提案（Proposition 19）又改写了两条关键规则：年满 55 岁换房可以“带着税基走”，父母把房传给子女也不再自动保住低税基。这篇文章把三套规则一次讲清，附具体数字测算。
Prop 13 的 2% 上限到底怎么锁死的
Prop 13 的核心是一个叫 factored base year value（税基）的概念。房子成交那一刻，成交价就成为它的税基；之后每一年，县税务评估官（County Assessor）按加州通胀指数给税基做调整，但涨幅上限是 2%。注意这是上限不是固定值：通胀温和的年份，涨幅可能只有 1% 出头；房价一年涨 15%，税基也最多涨 2%。只有当房子发生“所有权变更”（change of ownership，比如出售）时，税基才会被重置为新的成交价。
税率方面，加州地税的基础税率是 assessed value 的 1%，再加上选民投票通过的地方债券和特别税，多数地区的实际有效税率在 1.1% 到 1.25% 之间。算一笔账：2015 年花 70 万美元买的房子，税基按每年 2% 复利，到 2026 年约为 70 万 × 1.02 的 11 次方 ≈ 86.8 万美元，按 1.18% 的有效税率，一年地税约 10,240 美元。如果按 2026 年 110 万美元的市价全额计税，一年要交约 12,980 美元。一年就差出近 2,700 美元，持有十年，省下的就是一辆车的钱。这就是为什么加州老房主对 Prop 13 感情深厚：它奖励长期持有。
华人买家常踩的第一个误区，是把“税基”和“市价”混为一谈。Zillow 上的 Zestimate 涨了，不代表你的地税会跟着涨——在 Prop 13 之下，只要你不卖房，税基就按 2% 上限慢慢爬。反过来也一样：房价跌了，税基不会自动下调，除非你主动申请按市价重估（Prop 8 临时减税），市场回暖后税基会调回来。
换房就重估：reassessment 何时触发
Prop 13 的保护只跟着房子，不跟着人。你把旧房卖掉、在同县甚至同条街买了新房，新房的税基就是你的买入价，老房子的低税基带不走。“55 岁以下同县换房税基能带走”是彻头彻尾的误解——在 Prop 19 出来之前，只有 55 岁以上老人在特定县之间换房才有 Prop 60/90 的有限转移，现在统一适用 Prop 19 的规则。
换房当年还要注意一张“补税单”（supplemental tax bill）。因为地税是按财年（7 月 1 日到次年 6 月 30 日）征收、税单基于上一个 lien date（1 月 1 日）的税基，新买家成交价高于原税基，县里会按成交日到财年结束的天数比例，补收差价部分的地税。这张补税单通常在成交后几个月寄到，和常规税单分开，金额可能高达几千美元，很多第一次买房的华人收到时吓一跳，以为被多收了税，其实是正常流程。
常规地税一年分两期交：第一期 12 月 10 日截止，第二期次年 4 月 10 日截止，逾期按月加罚 10%。贷款买房的人，地税一般由 lender 代收进 escrow 账户，月供里就包含了；全款买房的人要自己记着这两笔截止日。
Prop 19：年满 55 岁可以带着税基换房
2020 年选民通过的 Prop 19 在 2021 年 4 月 1 日生效，核心是 base year value transfer（税基转移）：年满 55 岁的房主、重度残疾人、以及野火或自然灾害的受灾者，出售原来的主要住宅后，可以把原来的低税基带到新买的主要住宅上，而且新房可以在加州任何一个县，不再受原来 Prop 60/90 的县际限制。符合条件的人一生最多可以使用三次。
转移规则分两种情形。如果新房的市价不高于旧房出售时的市价，税基全额转移，一分不涨；如果新房更贵，贵出来的差价部分按市价加到税基上。公式是：新税基 = 原税基 +（新房市价 − 旧房市价）。举例：旧房税基 30 万美元、出售时市价 100 万美元，新买的房 120 万美元，那么新税基 = 30 万 +（120 万 − 100 万）= 50 万美元。按 1.2% 的有效税率算，一年地税约 6,000 美元；如果没有 Prop 19，按 120 万美元全额计税，一年要交 14,400 美元，一年省下 8,400 美元。
时间窗口也要注意：新房必须在旧房出售前后两年内买入或新建。打算“卖旧买新”的 55 岁以上华人家庭，最好在挂牌旧房之前就咨询税务师，把两套房的交易时间排进两年窗口里，免得因为差几个月丢掉几十年的低税基。
Prop 19 传给子女：只有自住房能传，门槛大幅提高
Prop 19 的另一半在 2021 年 2 月 16 日生效，彻底改写了父母传房给子女的地税规则，取代了原来的 Prop 58。旧规则下，父母的主要住宅传给子女，无论子女自住还是出租，税基都原样保留；另外还有 100 万美元额度的其他房产可传。新规则收紧为：只有父母的主要住宅（或家庭农场）能享受保护，而且子女必须在过户后一年内搬进去作为自己的主要住宅，并申请 homeowner’s exemption（屋主豁免）。出租房、度假屋、投资房一律按过户时的市价全额重估，没有任何保护。
即使符合条件，保护也不是无限的。加州税务委员会（BOE）每两年按房价指数调整一个排除额度：在 2025 年 2 月 16 日至 2027 年 2 月 15 日之间发生的转移，排除额为原税基加上 1,044,586 美元；市价超过“原税基 + 排除额”的部分，要加到新税基里。算一笔：父母房子原税基 25 万美元，子女继承时市价 160 万美元，排除额 = 25 万 + 1,044,586 = 1,294,586 美元，新税基 = 25 万 +（160 万 − 1,294,586）= 555,414 美元。按 1.18% 算，一年地税从约 2,950 美元涨到约 6,555 美元——涨了，但远低于全额重估的 18,880 美元。
祖父母传给孙辈也有保护，但前提是孙辈的父母已经去世。最危险的是错过“一年内搬入”的期限：很多家庭因为遗产认证（probate）拖时间，错过了申请窗口，房子直接按市价重估。加州法律允许事后补交申请，批准后从申请年度起往后生效，但中间空档年份的重估是追不回来的。所以父母年事已高、房子税基很低的华人家庭，这件事值得提前全家开会定方案，而不是等事情发生再查。
三种华人家庭常见情形，怎么选
情形一：父母年满 60 岁，想把大房子换成小公寓。用 Prop 19 的税基转移，把几十年的低税基带到新房，重点是卡住“旧房出售前后两年”的时间窗口，先卖后买、先买后卖都可以，但别超期。
情形二：父母想把学区房传给子女，子女正好需要自住房。路径是清晰的：过户后一年内子女搬入并申请屋主豁免，保住“原税基 + 104 万美元”以内的部分。提前算好市价和税基的差，差得太多要有心理准备。
情形三：子女已有自住房，继承父母的房子想出租收租。这是最亏的一种：按 Prop 19，出租房不享受任何保护，直接按市价重估。有些家庭会考虑父母生前赠与，但生前赠与会丢掉继承时的 step-up basis（所得税基数提升），等于用地税优惠换了未来卖房时的资本利得税炸弹。这种“地税 vs 所得税”的权衡没有标准答案，一定要找同时懂两种税的 CPA 一起算，不要自己拍脑袋。
补税单 supplemental tax：换房第一年的隐藏账单
很多华人第一次在加州买房，成交后几个月会收到一张没见过的“补税单”（supplemental tax bill），金额几千美元，以为是算错了税——其实这是加州正常的征收机制。原理是：地税按财年征收（每年 7 月 1 日到次年 6 月 30 日），税单基于上一个 lien date（1 月 1 日）的税基。当你 10 月份以 90 万美元成交，而原房主的税基只有 30 万美元，县里会按成交日到财年结束的剩余天数比例，补收“新税基 − 旧税基”这部分差价的地税。算一笔：差价 60 万美元 × 1.18% 有效税率 × 剩余 9 个月 /12 ≈ 5,310 美元。这张补税单和常规税单分开寄送、分两期交，lender 的 escrow 账户第一年通常不会自动覆盖这笔钱，要自己准备好。
反过来，卖家当年已经交过的地税，会在 escrow 结算时按天数 prorate（分摊）：卖家多交的部分退给卖家，买家从成交日开始承担。所以过户结算单（closing disclosure）上那几项地税分摊不是乱收费，是按天算清楚的。买房第一年，把“补税单”这笔钱单独留出来，是加州新房主的必修课。
税基、税率、税单：三个数字别搞混
税基（assessed value）× 税率（tax rate）= 税单金额，三个数字各有各的门道。税基归 Prop 13 管，每年最多涨 2%；税率可不归 Prop 13 管——1% 是基础税率，剩下的零点几个百分点是选民投票通过的地方债券、学区税、特别税。更要小心的是 Mello-Roos 特别税区：加州很多 2000 年后建的新社区，开发商用 Mello-Roos 融资修路修学校，业主每年要多交几千美元特别税，有效税率能到 1.8% 甚至 2%，而且一收就是 25 到 40 年。买新房前一定要问 listing agent 有没有 Mello-Roos，白纸黑字写在 disclosures 里。
每年 8 到 10 月，县评估官会寄出当年的 assessed value 通知。如果你觉得税基评高了（比如明显高于买入价加 2% 上限），可以在多数县 11 月 30 日前向 assessment appeals board（评估申诉委员会）提出 appeal。申诉要准备可比成交（comps）证据，流程不复杂，很多华人房主不知道有这条路，白白多交了几年冤枉税。
一句话问答：最常被问的 3 个问题
问：父母把房子过户给子女，子女暂时不住、想先出租几年，以后再搬进去自住，能保住税基吗？答：不能。Prop 19 的亲子转移保护要求子女在过户后一年内搬入作为主要住宅并申请屋主豁免，出租期间房子会按市价重估，之后搬回去也追不回原来的低税基。想出租的房子，就按投资房全额计税来做预算。
问：55 岁带税基换房，新房比旧房便宜很多，税基会“缩水”吗？答：不会。规则是新房市价不高于旧房市价时税基全额转移——原税基 30 万美元，旧房卖 100 万、新房买 70 万，新税基还是 30 万美元，一分不涨。这是 Prop 19 对“以大换小”的明确优惠，downsize 养老的家庭最划算。
问：夫妻联名持有的房子，一方去世，税基会重估吗？答：配偶之间的转移不触发重估，税基保留。但另一方之后把房子传给子女，就要走 Prop 19 亲子转移的规则。遗产规划里，“配偶免重估”和“子女要满足自住条件”是两道不同的门槛，别混在一起。
相关阅读
- 收到 escrow shortage 通知，月供涨了 $300？三个选项怎么选
- 3% 首付买房：Fannie Mae HomeReady 的收入限制与要求
- 美国买房首付不够？DPA 首付援助计划全解：赠款、免除贷款、各州项目与收入线
英文官方来源
- California Board of Equalization: Introduction to Proposition 19（含税基转移与亲子转移规则）
- California State Board of Equalization：加州地税评估规则官方说明
核验于 2026年10月7日
免责声明
本文内容仅供一般信息参考，不构成税务或法律建议。加州各县税务评估官办公室的执行细则可能存在差异，涉及换房、继承等重大决策前，请咨询持牌税务师或房地产律师，并以官方机构的最新说明为准。
在美国买房养房，地税规则是长期持有成本里最容易被低估的一块。想看更多美国华人实用的买房、贷款、报税干货，欢迎关注美国通官方微信：UUUMGT，第一时间收到更新。
评论前必须登录！
注册