特朗普签署行政令降低住房成本，直指中期选举

美国总统特朗普本周四（10月22日）在白宫签署行政令，旨在降低独栋住宅购房与房贷成本。行政令题为《降低美国人民的住房成本》（“Decreasing Housing Costs for the American People”），核心内容包括：指示联邦住房金融局（FHFA）设立试点项目，允许借款人在满足房屋权益要求后提前取消房贷保险；成立预制住房降成本工作组，由住房和城市发展部（HUD）部长斯科特·特纳（Scott Turner）与联邦住房金融局局长比尔·普尔特（Bill Pulte）共同主持；指示农业部与退伍军人事务部降低其直接发放的独栋住宅房贷利率。白宫事实清单称，这是为解决住房负担能力问题。距离11月3日的中期选举不到两周，住房负担能力正是选民最关切的议题之一。

行政令三大核心内容

第一，房贷保险提前取消试点。行政令指示联邦住房金融局设立试点项目，要求房利美与房地美定期审查其持有、担保或证券化的独栋住宅贷款，利用自动估值模型等数据评估每套房产的当前市场价值。一旦发现借款人满足房屋权益与还款记录等要求，房贷保险将被主动取消，借款人无需自行申请即可免去这笔每月支出。贷款服务机构须及时通知借款人，并减少不必要的文书与评估费用。白宫称，这将“为全国符合条件的美国人省下一大笔月支出”。该试点仅适用于项目设立之后新发放的贷款。

房贷保险是部分借款人每月缴纳的一笔费用。按现行流程，借款人满足权益条件后，往往需要自行申请、安排评估才能取消，繁琐的流程导致不少人长期多付这笔钱。试点项目把“主动发现、主动取消”的责任交给了贷款持有方，正是针对这一痛点。

第二，再融资成本下降。行政令要求将联邦住房金融局的产权保险豁免试点转为永久性项目，允许更多借款人在再融资时使用成本更低的产权保险替代方案，从而降低过户成本与持有住房的月支出。该试点原本允许部分再融资借款人跳过贷款机构的产权保单；转为永久性全国项目后，覆盖范围将进一步扩大。白宫要求“项目产生的成本节省必须传导给借款人”。

第三，预制住房降成本工作组。行政令成立“预制住房创新工作组”（Task Force on Manufactured Housing Innovation），由住房和城市发展部部长斯科特·特纳与联邦住房金融局局长比尔·普尔特共同主持，须在180天内提出建议，简化工厂化建造住房的标准与审批流程，推动更多可纳入联邦住房项目的工厂化住房进入市场。

此外，行政令还指示农业部部长与退伍军人事务部部长，在适用法律与可用资金范围内，降低其部门直接发放的独栋住宅房贷利率。这类贷款主要服务于农村地区借款人与退伍军人。联邦住房金融局是房利美与房地美的监管机构，行政令中的多项房贷条款都将经由该局落地执行。

行政令还写明了本届政府的政策目标：“减少房贷发放的监管障碍与阻碍住房拥有的成本；采用包含超级智能的创新风险与价值评估技术，以压低房贷与住房拥有成本；促进住房与房贷市场全方位的竞争与创新。”

预制住房：工厂化建房的政策接力

工作组的成立并非孤立动作。今年7月，2026年《住房之路法案》（ROAD to Housing Act）取消了住房和城市发展部规则下预制住房长期存在的永久底盘要求；10月7日，住房和城市发展部发布《下一代预制住房行动计划》，列出更新建筑标准、能效规则、地基与安装要求等一系列步骤，为去掉底盘的预制住房设计铺路。人口普查局的近期数据显示，新建预制住房均价约为13.5万美元，仅为现场建造住房价格的一小部分。新成立的工作组由特纳与普尔特共同主持（或由其指定代表代行），须在180天内提交建议，重点是简化标准与审批流程，推动工厂化建造住房进入联邦住房项目。

市场背景：利率终于回落，开工依然疲软

行政令发布之际，美国住房市场正承受高房价与高利率的双重压力。本周，30年期固定房贷利率从上周的7.40%降至7.32%，是九周以来的首次下降，数据来自房地美（Freddie Mac）周四的公布。但利率仍远高于疫情前的水平：2021年30年期固定利率仅为3.15%，一年前同期为6.19%。与此同时，美国房屋平均售价已从2021年的约47.5万美元涨至现在的约50.27万美元，待售房屋签约量则创下历史低位，高利率与高房价对购房者形成持续挤压。

供应端同样疲软。美国人口普查局周二公布的数据显示，9月美国独栋住宅新屋开工环比下降4.6%，未来独栋住宅的建筑许可也环比下降4%。高房价叠加高利率，已经让住房市场明显降温。尽管本周利率有所回落，30年期固定房贷利率仍高于7%，购房者的负担依然沉重。

Realtor.com 高级经济学家汉娜·琼斯（Hannah Jones）周四表示：“需求不只是超过了供应，而是被人为压制了，因为市场上根本没有合适且负担得起的房子。”

联邦政府内部也在同步推进其他住房举措。财政部当天还公布了针对企业购房者的拟议指引，商务部则降低了部分建材进口的关税。财政部长斯科特·贝森特（Scott Bessent）在宣布另一项住房监管措施时表示，政府正在“为数百万年轻与工薪家庭恢复可负担住房之路”。

各方反应：行业支持，细则待定

行政令发布后迅速获得房地产行业团体的支持。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）执行副总裁兼首席倡导官香农·麦加恩（Shannon McGahn）发表声明称，行政令“有助于解决与拥有住房相关的成本问题，并朝着让美国家庭的住房拥有更可持续的方向迈出了一步”。该协会代表全美房地产经纪人，是住房政策游说中的重要力量。

社区住房贷款机构协会（Community Home Lenders of America）也对行政令表示赞赏。该协会执行主任斯科特·奥尔森（Scott Olson）称，降低产权保险成本、促进预制住房可负担性、降低退伍军人房贷成本“长期以来都是本协会的优先事项”。经纪商行动联盟（Broker Action Coalition）联合创始人布伦丹·麦凯（Brendan McKay）则表示：“这是件大事。主动取消房贷保险能让真金白银每个月回到家庭口袋，而简化的再融资流程与扩大的产权保险豁免可把过户成本砍掉数千美元。当利率下降时，这些改革有望大幅拓宽再融资机会，为数百万美国人带来实实在在的节省。”

联邦住房金融局局长比尔·普尔特在社交媒体上对行政令表示欢迎，强调其在降低房贷保险费、再融资成本和符合条件房主借款利率方面的努力。他写道：“特朗普总统正在清除不必要的繁文缛节，让所有美国人更能负担得起住房。”他还指出，过时的房贷流程与过度监管推高了过户成本。

也有分析持谨慎态度。基夫·布鲁耶特·伍兹（Keefe, Bruyette & Woods）分析师在10月21日的研究报告中写道，行政令对房贷公司与整体市场的影响可能有限：产权保险豁免试点目前仅在少数地区运行、只适用于符合条件的再融资，而再融资仅占产权保险保费的约7%。还有报道指出，行政令并未设定市场房贷利率，也没有明确贷款利率下调的具体幅度，多项条款的实际效果取决于各机构的执行、法律授权与资金拨付。

房贷保险提前取消试点仅覆盖新发放贷款，存量贷款的借款人是否受益，相关实施细则以官方公布为准。预制住房工作组须在180天内提交建议，后续能否转化为可落地的政策，取决于建议内容与各部门的执行情况。

选举背景：不到两周的中期选举

特朗普签署这份行政令的时间点引人注目：距离11月3日的中期选举不到两周。Newsmax 在10月22日的报道中指出，行政令旨在压低住房成本，直面选民的负担能力焦虑。住房负担能力是本轮选举周期中选民最关切的经济议题之一，高房价与高利率直接影响年轻家庭与首次购房者的投票意向。

白宫在事实清单中明确表示，总统“正在降低独栋住宅拥有与房贷的成本，清除不必要的繁文缛节，让所有美国人更能负担得起住房”。事实清单还指出，“不必要的监管与过时的房贷流程让住房变得负担不起，并推高了过户成本”。

事实清单还写道：“住房拥有是伟大国家的重要支柱，特朗普总统和本届政府正不懈努力，削减繁重的成本与繁文缛节，让所有美国人都能实现负担得起的住房美国梦。”

权威一手来源

• 白宫事实清单，2026年10月22日
• Newsmax，2026年10月22日
• 路透社，2026年10月22日
• HousingWire，2026年10月22日

核验日期：2026-10-23

免责声明

本文基于公开报道与白宫发布的事实清单整理撰写，力求准确，但不对信息的完整性与时效性作保证；行政令的具体条款与实施细则以美国政府正式文件为准。

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