首付 10% 买房，贷款 90%，PMI（私人房贷保险）$80-$150/月，一年 $1,000-$1,800，很多人交了 5 年才想起来取消。结论：到 80% LTV（贷款价值比）可以主动申请取消，到 78% 自动取消（不用申请）。$400,000 的房，首付 $40,000，贷款 $360,000，正常还款 7 年到 80%，9 年到 78%。但房价涨了可以提前：$400,000 涨到 $450,000，LTV 80%，找 appraisal 证明，PMI 立刻取消，省 $80/月。下面把 80% 和 78% 的区别、提前取消的 3 个方法、PMI 的费用一次讲清。
PMI 是什么：为什么首付 20% 以下要交
PMI（Private Mortgage Insurance）是保护银行的保险，不是保护你的。首付 20% 以下，银行认为风险高，要求你买 PMI，万一你违约（foreclosure），保险公司赔银行的损失。PMI 的费用是你出，但受益人是银行。这听起来不合理，但这是 conventional loan（普通贷款）的规则。FHA 贷款的 MIP（房贷保险费）更贵，而且终身不取消（除非 refinance）。VA 贷款不用 PMI（有 funding fee）。所以 conventional + 20% 首付是避免 PMI 的标准答案，但 20% 首付 $80,000，很多人拿不出来，PMI 是现实的选择。
PMI 的费率是贷款额的 0.3%-1.5%/年，取决于首付比例和信用分。首付 10%（LTV 90%），信用 760，费率 0.3%，$360,000 贷款一年 $1,080，一月 $90。信用 680，费率 0.7%，一年 $2,520，一月 $210。信用分的影响巨大，760 和 680 差 $120/月，一年 $1,440。所以买房前，先把信用分养到 760+，PMI 能省一半。PMI 是按月交，和房贷一起扣，账单上 PMI 一栏，很多人交了几年都没注意这笔钱。
80% 主动取消：你的权利
Homeowners Protection Act（1998 年房主保护法）规定：LTV 到 80%，你可以书面申请取消 PMI。条件：还款记录良好（过去 12 个月没 late payment，过去 24 个月没 60 天+ late）、房子没贬值（LTV 真的到 80%）、贷款是 current（不欠款）。申请方法：给 loan servicer（贷款服务商，不是原始银行）写信或打电话，说 I want to cancel my PMI, my LTV is 80%。Servicer 会要求 appraisal（$300-$500，你出钱），证明房子价值。如果 appraisal 通过，PMI 下个月取消。
80% 的计算：original value（原始价值）和 current balance（当前余额）。$400,000 买的房，贷款 $360,000，80% 是 $320,000（$400,000 × 80%）。贷款余额降到 $320,000，就可以申请。正常还款（30 年，6.5%），$360,000 到 $320,000 要 7 年。但房价涨了可以提前：$400,000 涨到 $450,000，80% 是 $360,000，贷款余额 $340,000（还了 2 年），LTV = $340,000 / $450,000 = 75.6%，已经低于 80%，申请取消。Appraisal $450,000，PMI 取消，省 $90/月。房价涨是取消 PMI 的最快方法。
78% 自动取消：不用申请
还是那个法律：LTV 到 78%（按原始 amortization schedule，不是房价涨），PMI 自动取消，不用你申请。$400,000 的房，78% 是 $312,000（$400,000 × 78%）。贷款余额按原始还款计划降到 $312,000，servicer 必须自动取消 PMI，下个月账单就没有 PMI 了。78% 是基于 original value（买房价），不是当前市价。房价涨到 $500,000，78% 还是按 $400,000 算（$312,000），不是 $390,000（$500,000 × 78%）。这是法律的字面规定，对房主不利，但它是自动的，不用你操心。
78% 的时间：$360,000 贷款，6.5%，30 年，到 $312,000 要 9 年。80% 主动申请 7 年，78% 自动 9 年，差 2 年，$90/月 × 24 个月 = $2,160。所以别等 78%，到 80% 就主动申请，省 $2,160。但很多人不知道 80% 可以申请，傻等 78%，白交 2 年 PMI。记住：80% 是你的权利，要主动；78% 是自动的，不用管。两者都是基于原始房价，房价涨不算（78%），但 80% 可以用新 appraisal（房价涨算）。
提前取消的 3 个方法：房价涨、装修、大额还款
方法一：房价涨。$400,000 买的，2 年后涨到 $480,000，贷款 $340,000，LTV = 70.8%，找 appraisal（$400），证明 $480,000，申请取消。Servicer 可能要求 2 年 seasoning（持有 2 年以上才能用新估值），Fannie Mae 的规定是 2-5 年用新估值，5 年+ 直接用。但 80% 的申请，servicer 通常接受 2 年后的新 appraisal。方法二：装修。$30,000 装修厨房，房子从 $400,000 涨到 $440,000，贷款 $340,000，LTV 77%，appraisal 证明，取消。装修的收据留好，appraiser 会看。
方法三：大额还款（lump sum）。年终奖 $20,000，一次还进本金，贷款从 $340,000 到 $320,000，LTV = $320,000 / $400,000 = 80%，申请取消。但注意：大额还款前，问 servicer 要不要 recast（重算月供）还是直接降本金。直接降本金，月供不变，但 LTV 降了，PMI 取消。Recast 要 $250 手续费，月供降低，但 LTV 不变（recast 不改变余额/价值比？其实 recast 后余额还是 $320,000，LTV 80%，一样能取消）。两个都行，看你要不要降月供。$20,000 换 $90/月的 PMI 取消，18 个月回本，值。
PMI 的费用：信用分的影响
PMI 费率表（$360,000 贷款，30 年）：首付 10%（LTV 90%），信用 760+：0.30%（$90/月）；740-759：0.40%（$120/月）；720-739：0.50%（$150/月）；700-719：0.65%（$195/月）；680-699：0.85%（$255/月）。信用 760 和 680，差 $165/月，一年 $1,980，7 年 $13,860。买房前 6 个月，别开新卡、别大额消费，把信用分养到 760+。PMI 的费率是锁定的（买房时的信用分），之后信用分涨了，PMI 费率不变（除非 refinance）。所以买房时的信用分，直接决定你 7 年的 PMI 总成本。
首付比例的影响：首付 15%（LTV 85%），费率比 10% 低 0.1-0.2%。首付 10%，$40,000，PMI $90/月；首付 15%，$60,000，PMI $70/月。多 $20,000 首付，省 $20/月，7 年省 $1,680，回报率 8.4%（$1,680 / $20,000），比存银行强。但 $20,000 的机会成本（投资 7%，7 年变 $32,000），数学上不如投资。所以首付 10% + PMI，和首付 15%，差不太多，别为了省 PMI 掏空存款。Emergency fund（3-6 个月开支）必须留，首付后没钱是买房大忌。
FHA 的 MIP：更贵，更难取消
FHA 贷款的 MIP（Mortgage Insurance Premium）分两部分：upfront（1.75%，加进贷款）和 annual（0.55%/年，按月交）。$400,000 的房，FHA 首付 3.5%（$14,000），贷款 $392,000（含 upfront MIP $6,860），annual MIP $2,156/年，$180/月。比 conventional 的 PMI（$90/月）贵一倍。而且 FHA 的 MIP 终身不取消（2013 年后的贷款），除非 refinance 到 conventional。Conventional 的 PMI 到 78% 自动取消，FHA 的 MIP 交到天荒地老。
所以 FHA 适合：信用分低（580 能批）、首付少（3.5%）、短期持有（3-5 年卖掉，MIP 交得少）。长期持有（10 年+），conventional + PMI 更划算（PMI 7-9 年取消，MIP 终身）。$180/月 × 30 年 = $64,800，conventional PMI $90/月 × 8 年 = $8,640，差 $56,160。买房时，两种都 quote 一下，算总成本。很多 first-time buyer 被 FHA 的低首付吸引，没算 MIP 的终身成本，亏大了。信用 620+，尽量走 conventional。
Refinance 取消 PMI：利率降时的 bonus
利率从 6.5% 降到 5.5%，refinance，顺便取消 PMI。Refinance 是新贷款，按当前房价评估。$400,000 买的，3 年后 $460,000，新贷款 $340,000，LTV 73.9%，不用 PMI。而且利率 5.5%，月供从 $2,275 降到 $1,931，省 $344/月。Refinance 成本 $3,000-$5,000（closing cost），break-even 10-15 个月。但注意：refinance 重置 30 年时钟，3 年白还了（$15,000 利息）。算总账：省 $344/月 × 27 年 = $111,000，减去多还的 3 年利息 $15,000，净省 $96,000，值。
Refinance 取消 PMI 的条件：新 LTV 80% 以下，不用 PMI；80-85%，PMI 费率更低（因为信用分可能涨了）。2026 年利率 6.5%，如果 2027 年降到 5.5%，conventional 房主应该 refinance。但 2026 年买房的人，2027 年房价可能没涨，LTV 还是 90%，refinance 还要 PMI（但利率低了，PMI 费率可能低）。Refinance 不是每次都取消 PMI，但每次都值得 quote。问 3 家 lender，选 closing cost 最低的。
PMI 取消被拒：4 个原因
原因一：还款记录不良。过去 12 个月有 30 天 late，servicer 拒绝。解决：等 12 个月记录干净再申请。原因二：房子贬值。$400,000 买的，跌到 $380,000，贷款 $320,000，LTV 84%，不到 80%，拒绝。解决：等房价回升，或大额还款。原因三：贷款类型不对。FHA 的 MIP 不能按 80% 取消（要 refinance），VA 没 PMI。原因四：servicer 拖延。法律规定 30 天内处理，超了打 CFPB 投诉（1-855-411-2372）。Servicer 故意拖，因为 PMI 是它的收入（servicer 收 PMI 的 servicing fee）。
被拒后，问 servicer 要书面理由（adverse action notice），针对理由解决。Appraisal 太低（$390,000，不是 $400,000），换个 appraiser（$400 再花一次），或等 6 个月再试。LTV 差一点（81%），还 $5,000 本金，到 80%。别和 servicer 吵，吵没用，按流程走。CFPB 投诉是最后手段，servicer 怕 CFPB，投诉后 15 天内必解决。但投诉前，确保自己符合所有条件，别理亏。
一句话总结
PMI：首付 20% 以下的税，$90-$250/月，信用分决定费率。80% LTV 主动申请取消（要 appraisal，$300-$500），78% 自动取消（按原始还款计划）。房价涨、装修、大额还款都能提前到 80%。FHA 的 MIP 终身不取消，长期持有选 conventional。Refinance 利率降时顺便取消 PMI。被拒问书面理由，针对解决。记住：80% 是权利，要主动；别傻等 78%，白交 2 年 $2,160。
PMI 和房价保险的“双重”：别搞混
很多人把 PMI（房贷保险）和 homeowners insurance（屋主保险）搞混。PMI 保护银行，屋主保险保护你（房子烧了，保险公司赔你重建）。两个都要交，账单上分开列。PMI $90/月，屋主保险 $150/月，一共 $240/月。PMI 取消后，屋主保险继续交（终身）。Refinance 时，两个都要重新弄：新贷款的 PMI（如果 LTV 还超 80%），新 appraisal，屋主保险的保单要更新（lender 变了）。别以为 refinance 只换贷款，保险也要同步，否则房子有 1 个月的裸奔期（没保险），银行会 force-place（强制买高价保险，一年 $3,000）。
还有个容易混的：PMI 和 MIP（FHA 的）。PMI 是 conventional 的，MIP 是 FHA 的。PMI 到 78% 自动取消，MIP 终身。PMI 费率 0.3%-1.5%，MIP 0.55% + 1.75% upfront。买房时，lender 会给你两个 quote，conventional + PMI 和 FHA + MIP，算 10 年总成本。$400,000 的房，conventional（10% 首付，760 信用）：PMI $90/月 × 8 年 = $8,640。FHA（3.5% 首付）：MIP $180/月 × 10 年 = $21,600 + upfront $6,860 = $28,460。差 $19,820，conventional 完胜。但 FHA 首付 $14,000，conventional $40,000，差 $26,000 现金。现金不够，FHA 是唯一选择，那就 3 年后 refinance 到 conventional，止损。
投资房的 PMI：更贵，更难取消
投资房（investment property）的 PMI 比自住房贵 0.2-0.5%。$400,000 的投资房，首付 15%（投资房最低 15%，自住房 10%），贷款 $340,000，PMI 费率 0.6%，$170/月。自住房 $90/月，投资房 $170/月，差一倍。而且投资房的 80% 取消更难：servicer 要求 2 年 seasoning（持有 2 年），appraisal 更严（投资房的估值保守）。Fannie Mae 规定，投资房的 PMI 取消，LTV 要到 75%（不是 80%），如果你是 2-5 年内申请。5 年+，80% 可以。所以投资房的 PMI，要交 5 年+，$170 × 60 个月 = $10,200。
投资房的策略：首付 20%，避开 PMI。$400,000 的投资房，20% 是 $80,000，比自住房多 $40,000。但 PMI $10,200 + 高利率（投资房利率高 0.5-0.75%），20% 首付的回报率更高。算一下：15% 首付（$60,000），PMI $10,200，利率 7.0%；20% 首付（$80,000），无 PMI，利率 6.5%（首付高，利率低）。月供差 $200/月，10 年 $24,000。多 $20,000 首付，省 $34,200（$10,200 + $24,000），回报率 171%。投资房，别省首付，20% 是铁律。
PMI 取消的时间表：$400,000 房子的实例
$400,000 买房，首付 $40,000（10%），贷款 $360,000，利率 6.5%，30 年，PMI $90/月（760 信用）。正常还款：7 年后（2033 年），余额 $320,000，LTV 80%，申请取消（要 appraisal $400，证明房子还值 $400,000）。9 年后（2035 年），余额 $312,000，LTV 78%，自动取消。如果房价年涨 3%：2 年后 $424,000，贷款 $348,000，LTV 82%，还不到；4 年后 $450,000，贷款 $336,000，LTV 74.7%，appraisal $450,000，申请取消，省 3 年 PMI（$3,240）。如果大额还款：3 年后还 $20,000，余额 $320,000，LTV 80%（按 $400,000），申请取消，省 4 年（$4,320）。
最优策略组合：买房时信用 760+（PMI $90，不是 $255），每年正常还款，房价涨 10% 就 appraisal（$400），大额还款（年终奖）优先还本金。到 80% 立刻申请，别等 78%。7 年总 PMI $7,560（$90 × 84 个月），如果 4 年取消，$4,320，省 $3,240。PMI 是小钱，但 7 年 $7,560，也是一次旅行的钱。别忽视，主动管理。每年 1 月，算一次 LTV，设日历提醒。PMI 取消，是买房后最简单的省钱动作，1 小时，省 $3,000+。
行动清单
- ☐ 买房前 6 个月养信用到 760+，PMI 费率省一半（$90 vs $255/月）。
- ☐ 每年查 LTV：贷款余额 ÷ 买房价（或新 appraisal），到 80% 立刻申请取消。
- ☐ 房价涨 10%+：花 $400 做 appraisal，提前取消 PMI，省 $90/月。
- ☐ 还款记录保持干净：12 个月无 late，否则 80% 申请被拒。
- ☐ FHA 房主：MIP 终身不取消，利率降时 refinance 到 conventional，彻底摆脱。
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参考来源
核验日期：2026-10-04
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