结论先行：美国子女继承国内父母的房产，美国联邦层面没有”继承税”（federal inheritance tax 不存在），遗产税是向去世的人（estate）征的，不是向继承人。但三张表躲不掉：第一，Form 3520——从外国人（父母）处继承/受赠超 $100,000 要信息申报，不申报罚款 $10,000 起；第二，FBAR/8938——继承的国内银行账户、卖房款进账，超门槛要申报；第三，卖房时的资本利得税——按继承日市价做 step-up Basis，增值部分交美国税。中国那边的继承公证、房产过户是另一套流程，先办中国手续，再处理美国申报。
这篇解决六个具体问题：第一，美国有没有继承税（和遗产税的区别）；第二，3520 的 $100,000 门槛和申报细节；第三，继承房产的 step-up Basis 怎么定；第四，卖房时的中美两边税；第五，继承的国内银行账户、股票怎么申报；第六，不卖、出租、空置三种持有方式的税务。本文聚焦”继承国内房产的美国税务”这个细分环节，遗产税入门与 step-up 专题见文末相关阅读。
一、美国没有”继承税”：先分清两个税
美国联邦层面：estate tax（遗产税）是向去世者的遗产征的，2026 年免税额 $13.99 万（夫妻 $27.98 万，OBBBA 后上调，以 IRS 公布为准）——国内父母的遗产如果在美国没有资产、不是美国人，根本不在美国遗产税管辖内。inheritance tax（继承税）联邦没有，6 个州有（爱荷华 2025 年起取消，现剩肯塔基、马里兰、内布拉斯加、新泽西、宾州），但都是对”州内资产”的继承征，国内房产不在任何州的管辖内。结论：单纯继承国内房产，美国不征遗产税/继承税。但”不征税”不等于”不用申报”，3520 照交。
二、Form 3520：$100,000 线的信息申报
美国人从外国人（nonresident alien）处一年收到赠与/继承总额超 $100,000，要交 Form 3520（Annual Return To Report Transactions With Foreign Trusts and Receipt of Certain Foreign Gifts），截止日和税表同一天（4 月 15 日，可延期到 10 月 15 日）。注意三点：第一，$100,000 是”一年从所有外国人处合计”，父母两人各给 $60,000，合计 $12 万，超线；第二，房产按继承日的公允市价算，一套 $50 万的房子直接超线；第三，这是信息申报，不交税，但不交的罚款是 $10,000 起步或 25%（按未申报金额），IRS 对 3520 的执法越来越严。
申报细节：Part IV 填赠与人信息（父母姓名、地址、中国）、金额/房产描述、日期。房产的”价值”用继承日的评估价（找国内评估公司出一份报告，或用同小区成交价），留好评估依据。如果继承的是”房产份额”（和兄弟姐妹共有），按你的份额算，$100,000 按份额折算。
三、Step-up Basis：继承房产的计税基础
美国税法 §1014：继承资产的 Basis 按”去世日（或 alternate valuation date，去世后 6 个月）的公允市价” step-up。父母 1990 年 $5 万买的房，2026 年去世时市值 $80 万，你的 Basis 就是 $80 万——$75 万的增值永远不用交美国税。这是继承相比生前赠与的最大优势（赠与是 carryover basis，$5 万基础，卖了交 $75 万的税）。
实操难点：国内房产的”去世日市价”怎么证明？三个证据：国内有资质评估公司的评估报告（最好）、同小区前后 3 个月成交价（贝壳找房截图+公证翻译）、房产中介的书面估价。IRS 审计时，评估报告是最硬的证据，花 ¥2,000–¥5,000 做一份，省的是未来几十万的税。汇率按去世日中间价折美元，Basis 就此锁定。
四、卖房：中美两边的税
中国这边：继承的房子再卖，个人所得税按”财产转让所得” 20%（或 1% 核定，看各地政策），满五唯一免征——但继承的房子”满五”从继承登记日起算，不是从父母买入日起算，这点和二手房不同。美国这边：卖价 − step-up Basis − 卖房费用 = 资本利得，按长期资本利得税率（0%/15%/20%）交。中国已交的税可以在美国抵 foreign tax credit（Form 1116），但 20% 的中国税率通常高于美国 15%，抵完后美国一般不用再补，但申报义务还在。
算例：Basis $80 万，$90 万卖出，费用 $3 万，利得 $7 万。中国交 20% × $7 万 = $14,000（假设按查账征收）；美国 15% × $7 万 = $10,500，foreign tax credit 抵掉 $10,500，中国多交的 $3,500 抵不回来（credit 不能超过美国税额）。结论：中美综合税负 = 中国税率，两边申报，一边交。
五、继承的银行账户和股票：FBAR/8938
父母留下的国内银行存款、股票账户，继承到你名下后，你就是账户持有人：FBAR（合计超 $10,000）、8938（超 $50,000 门槛）都要申报。继承当年：3520 申报”继承”这个行为，FBAR/8938 申报”账户”这个状态，两张表都要。账户里的利息、股息，RA 要在美国税表上申报。很多人 3520 交了，FBAR 忘了——IRS 的数据交换（CRS）下，国内银行的美国人账户信息会到 IRS，两边对不上就是罚单。
六、不卖、出租、空置：三种持有方式
空置：持有成本只有国内物业费、取暖费，美国这边零申报（房子本身不用 FBAR，8938 也不包括直接持有的房产）。但长期空置的国内房产，注意”空置税”传闻和物业失管风险，税务上最省心。
出租：租金收入要在美国税表上申报（Schedule E），中国的租赁税/个税可以抵 credit。国内出租的”以租养房”在美国税眼里是被动收入，折旧按 30 年（非美国住宅）或 27.5 年（有争议，保守用 30 年）提。租金进国内银行卡，FBAR 注意余额。
自住（回国住）：一年住满 2 年再卖，§121 自住房免税（单身 $25 万）可以用，但中美两边对”自住”的认定要同时满足，实操复杂，找跨境 CPA。
七、中国那边的手续：公证与过户
美国税务处理的前提是：中国那边的继承手续办完。流程：死亡证明公证 → 亲属关系公证 → 继承权公证（所有继承人到场或公证委托）→ 房产过户登记。你在美国，可以在国内驻美使领馆做”继承权公证书”的委托认证（或海牙 apostille，中国 2023 年加入后流程简化），委托国内亲属办理。关键时间点：房产过户登记日 = 你取得所有权的日子，3520 的”收到”日期、step-up 的估值时点都围着它转。兄弟姐妹共有的，先签好分割协议再办过户，别等税表下来才扯皮。
八、常见问答
Q：父母还健在，提前把房子过户给我，税更省吗？
A：通常更亏。生前赠与是 carryover basis（父母的 $5 万基础），你卖了交 $75 万增值的税；继承是 step-up（$80 万基础），增值免税。除非父母想用掉自己的免税额或有其他安排，否则”继承”比”生前赠与”省税得多。这是跨境家庭最常见的误区。
Q：3520 逾期了怎么办？
A：非故意逾期，可以用 Streamlined 或 delinquent 补交（reasonably cause statement）。3520 的罚款是 $10,000 起步，主动补比被查出来便宜。找有跨境经验的 CPA，别自己瞎填。
Q：继承的房子在国内，我是 NRA（没绿卡），要 3520 吗？
A：不用。3520 是美国人的义务，NRA 不用交。但你变成 RA 的当年，名下的国内账户就要 FBAR/8938 了，身份转换年是关键时点。
Q：父母在美国有银行账户，继承要美国遗产税吗？
A：非美国人的美国境内资产（美国银行存款一般豁免、美国股票/房产不豁免），超 $6 万要交美国遗产税（Form 706-NA）。这是另一个话题，本文只谈国内房产。
Q：兄弟姐妹都在美国，房子共有，3520 怎么报？
A：每人按自己的份额分别报 3520。$50 万房子两人各半，每人 $25 万，都超 $10 万线，都要报。别以为”一套房只报一次”。
九、汇率：人民币资产的美元折算时点
跨境继承里，汇率选错时点，税差几千块。规则：3520 的”收到金额”按收到日（过户登记日）汇率折美元；step-up Basis 按去世日汇率折；卖房时的卖价按卖出日汇率折；FBAR 按年末汇率折。四个时点四个汇率，别混用。举例：去世日汇率 7.2，$80 万 Basis；过户日汇率 7.0，3520 上写 $82.8 万（580 万人民币 ÷ 7.0）；卖出日汇率 7.3，$90 万卖价（657 万 ÷ 7.3）。IRS 接受财政部年末汇率、中国银行中间价等”合理”来源，但同一张表内要一致。人民币这两年波动大，时点差 3 个月，汇率差 3%，$80 万的基数上就是 $2.4 万的 Basis 差异——该较真时较真。
十、多继承人跨境：家庭协议的税务写法
兄弟姐妹都在美国、共有一套国内房，最容易在”谁报、报多少”上出事。家庭协议要写清三点：第一，产权份额（各 50% 还是老大 60%），份额决定每人 3520 的申报金额和未来卖房的利得分摊；第二，管理权（谁负责出租、收租、报税），租金收入按份额分，各自在美国报税，别一个人全报；第三，退出机制（一人想卖、一人想留，作价怎么算）。协议用中英双语，签字公证。税务上最忌”口头共有”：IRS 只认文件，兄弟间转账在银行眼里可能是赠与（又触发 3520），留好协议，转账备注写”房产共有分成”，别写”借款”或空着。
十一、时间线：一张继承案的完整日历
把流程按时间排一遍：第 1 个月，办死亡证明、亲属关系公证，启动继承权公证；第 2–3 个月，继承权公证书下来，办房产过户登记（取得日），同时找评估公司出”去世日市价”报告；第 4 个月，国内银行账户过户，钱到你名下；次年 1 月，收齐国内银行的利息单、对账单；次年 4 月 15 日，交 1040（申报利息收入、出租收入）+ 3520（申报继承）+ FinCEN 114（FBAR）；卖房当年，再加 Form 8949/8949（资本利得）+ 1116（境外税抵免）。整个周期 1–2 年，文件按”中国手续—评估—美国申报”三袋分装，每袋贴上日期标签，CPA 第一次见你就能进入状态，省下的沟通成本很可观。最忌讳的是”中国手续办完就不管了”，美国这边的表一张都不能少。
行动清单
- ☐ 先办中国手续：继承权公证 → 房产过户，确定”取得日”
- ☐ 找国内评估公司出”去世日市价”评估报告，锁定 step-up Basis
- ☐ 次年 4 月 15 日前交 Form 3520（超 $100,000）
- ☐ 国内银行账户：FBAR + 8938 检查门槛
- ☐ 卖房：算中美两边税，中国完税证明留好抵 credit
- ☐ 出租：租金进 Schedule E，折旧按 30 年保守提
- ☐ 生前赠与 vs 去世继承：先算 basis，别急着过户
- ☐ 找跨境 CPA，别用只做 domestic 的会计
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英文官方来源
核验日期：2026年10月1日
免责声明：本文为美国个人税务一般信息介绍，不构成税务或法律建议。跨境继承情形复杂，请咨询有跨境经验的 CPA 或税务律师，以 IRS 官网为准。
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