美国9月成屋销售意外回升。美国全国房地产经纪人协会在10月13日周二公布的数据显示，9月成屋销售环比增长百分之一点五，至经季节调整的年率399万套，好于市场预期。接受路透社调查的经济学家此前预计销售将下滑至年率395万套。尽管月度数据回升，但8月和9月仍是今年销售最慢的两个月。同期，房价中位数升至417500美元，创下9月历史最高纪录，库存升至160万套，为2019年11月以来的最高水平。
这份报告反映的是已经完成交易的二手房购买情况，包括独栋住宅、公寓和合作公寓。9月的销售大多对应今年7月和8月签订的购房合同，当时房贷利率处于百分之六点五左右的中段水平。而在最近几周，30年期固定房贷利率已经升至百分之七点四零，为2023年11月以来的最高水平。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，房贷利率进一步上升意味着能够符合购房资格的买家将会减少。
事件经过
根据路透社和华尔街日报的报道，美国全国房地产经纪人协会在10月13日公布了9月成屋销售数据。9月成屋销售环比增长百分之一点五，至经季节调整的年率399万套。这一数字高于8月的393万套，也好于市场预期。接受路透社调查的经济学家此前预计销售将降至395万套，接受华尔街日报调查的经济学家则预计销售将下降百分之零点八。实际数据的回升因此被多家媒体称为意外回升。
从同比数据看，9月成屋销售同比下降百分之二点二。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，尽管经季节调整后月度数据小幅增长，但8月和9月是今年成屋销售最慢的两个月。这一表态提醒读者，单月的回升并不代表市场已经转强，整体销售仍然处于低迷区间。华尔街日报指出，9月成屋销售是自今年5月以来首次出现月度增长，而8月销售环比下降了百分之三点二。
从地区分布看，9月成屋销售在南部和西部地区增长，在东北部地区下降，在中西部地区持平。所有四个地区的销售同比均低于去年同期，其中西部地区的同比降幅最大。地区分化表明，全国平均数据的回升主要由南部和西部的增长带动，而东北部和中西部的市场仍然疲软。
房价方面，9月成屋价格中位数同比上涨百分之一点三，至417500美元，创下9月的历史最高纪录。这一价格高于夏季高峰之后的价格水平，但涨幅相对温和。首次购房者占销售的比例为百分之三十一，高于8月的百分之三十和去年同期的百分之三十。全国房地产经纪人协会表示，健康住房市场通常需要首次购房者占比达到百分之四十，目前的比例仍低于这一水平。
各方反应
全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云在报告中作出多项表态。他说，尽管经季节调整后月度数据小幅增长，但8月和9月是今年成屋销售最慢的两个月。他还说：“最近几周房贷利率进一步上升，意味着能够符合购房资格的买家将会减少。”在另一处表态中，他说：“库存增加和上市时间延长让买家拥有更强的议价能力。”
市场分析人士指出，9月销售数据的回升存在时间滞后因素。成屋销售数据反映的是已经完成的交易，而交易完成通常需要数月时间。9月完成的交易大多对应7月和8月签订的合同，当时房贷利率处于百分之六点五左右的中段水平。而9月之后房贷利率迅速上升，其对销售的负面影响尚未在9月的数据中体现出来。因此，分析人士预计，未来几个月的销售数据可能会随着高利率的影响逐步显现而走弱。
房地产经纪人网站的首席经济学家丹尼尔·黑尔表示，根据该网站的数据，美国典型挂牌价在9月仍然偏软，同比落后百分之一点四。她还说，考虑到当前市场利率远高于百分之七，百分之六点七的利率看起来已经是不错的水平，但早在8月初，这一利率就是今年的高点，也是44周以来首次超过上年同期水平。她预计，只要房贷利率维持在高位，今年剩余时间的成屋销售将继续保持在相对低位。
对于买卖双方来说，报告传递了不同的信号。对买家而言，库存增加和上市时间延长意味着有更多的选择和更强的议价能力。对卖家而言，市场条件要求更加现实的定价策略，可能需要通过价格折扣、支付买家交易费用或提供其他激励措施来促成交易。全国房地产经纪人协会的表态显示，市场正在从卖方市场向更加平衡的方向转变，但高利率仍然是制约交易的主要因素。
背景影响
库存是本轮报告的另一个关键指标。9月成屋库存环比增长百分之一点九，至160万套，为2019年11月以来的最高水平，同比增长百分之四点六。按照9月的销售速度，现有库存需要4.8个月才能售罄，与8月持平，高于一年前的4.5个月。库存的上升表明，长期以来困扰美国住房市场的锁定效应正在缓解：过去几年，许多房主因为持有低利率房贷而不愿出售，导致供应紧张，如今更多房源正在进入市场。
房贷利率的走势是影响住房市场的核心变量。根据房贷机构房地美的数据，30年期固定房贷利率上周平均为百分之七点四零，为2023年11月以来的最高水平，高于前一周的百分之七点二八。自今年2月底以来，该利率已经上升了142个基点。华尔街日报指出，房贷利率在9月初为百分之六点七一，随后迅速攀升，上周达到百分之七点四，为近三年来最高水平。债券市场抛售和市场预期美联储将在更长时间内维持较高短期利率，是推动长期利率上升的重要因素。
路透社在报道中提到，房贷利率自今年2月底美国与以色列同伊朗的战争开始以来一直呈上升趋势。这场冲突加剧了通货膨胀担忧，并推高了美国国债收益率，而房贷利率与国债收益率密切相关。这一背景说明，房贷利率的上升不仅受到美国国内货币政策预期的影响，也受到地缘政治和全球市场因素的影响。
从更长的时间线看，美国成屋销售已经连续多年处于低迷状态。巴伦周刊指出，在2020年之前的十年里，月度成屋销售平均略低于500万套，而目前399万套的年率水平与过去几年的低迷状态基本一致。9月的回升虽然好于预期，但并未改变市场整体低迷的格局。库存增加和价格温和上涨并存，显示市场正在经历缓慢调整，而非快速复苏。
展望未来，住房市场的走向将很大程度上取决于房贷利率的变化。如果房贷利率继续维持在百分之七以上，购房者的负担能力将继续受限，销售可能在未来几个月走弱。如果利率出现回落，积压的购房需求可能逐步释放。目前的数据显示，买家和卖家都面临艰难的市场环境，交易决策需要更加谨慎地评估利率、价格和当地供需状况。
值得注意的是，成屋销售数据的解读需要考虑时间滞后因素。巴伦周刊指出，成屋销售数据反映的是已经完成的交易，而交易完成是漫长过程的最后一步。其他先行指标，例如价格下调和待完成销售数据，已经显示出放缓迹象，可能在10月及之后的销售数据中体现出来。这意味着，9月的回升并不能单独作为市场转强的证据，需要结合后续几个月的数据一起观察。
从买卖双方的处境看，当前市场对双方都不轻松。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云说，全国有8700万房主，他们大多因为近年来财富大幅增长而感到比较舒适，困难主要集中在买家和卖家身上。买家面临高利率和高房价的双重压力，卖家则面临销售时间延长和议价空间收窄的现实。这种结构性特点，决定了住房市场的调整可能是一个缓慢的过程，而不是快速的反转。
权威一手来源
- 美国全国房地产经纪人协会：9月成屋销售数据
- 路透社：美国9月成屋销售上升、高房贷利率令前景承压的报道
- 华尔街日报：9月成屋销售自春季以来首次上升的报道
- 房地美：30年期固定房贷利率数据
核验日期：2026年10月13日
免责声明
本文基于公开报道与官方数据编译，仅供信息参考，不构成购房或投资建议。住房市场数据以官方公布为准，房贷利率以贷款机构实际报价为准。
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